W blokach może ruszyć lawina podwyżek. Mieszkańcy zrzucą się na koszty. Sprawdzamy co to oznacza dla mieszkańców Warszawy

Przez 30 lat nikt w Polsce nie wiedział, kto tak naprawdę odpowiada za remont balkonu w bloku. Każda sprawa sądowa rozstrzygała się inaczej. Rząd przygotował nowelizację ustawy o własności lokali, która ma to zmienić raz na zawsze – i przy okazji uderzy po kieszeni w fundusz remontowy wspólnot. Sprawdziliśmy, co dokładnie się zmieni i co to konkretnie oznacza dla właścicieli mieszkań w Warszawie.

30 lat bez jasnej odpowiedzi. Skąd wziął się ten spór?

Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) obowiązuje od ponad 3 dekad i przez cały ten czas zawierała jeden poważny problem: nie precyzowała, co z balkonami. Art. 3 ust. 2 stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Balkony? Niby każdy mieszkaniec ma swój własny, ale zarazem są częścią elewacji. To wystarczyło, żeby przez 30 lat sądy rozstrzygały spory między właścicielami a wspólnotami niemal z każdą sprawą oddzielnie.

Skutek był taki, że kiedy odpadał tynk z płyty balkonowej albo pękała balustrada, nikt nie chciał brać odpowiedzialności. Właściciel mieszkania twierdził, że balkon jest częścią elewacji i odpowiada wspólnota. Wspólnota odpowiadała, że skoro tylko jeden lokator z balkonu korzysta, to sam powinien go remontować. Sprawy trafiały do sądów, sądy patrzyły na konkretny budynek, konkretną technikę budowlaną – i za każdym razem decyzja mogła być inna.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r. (sygn. III CZP 65/07) doprecyzował ogólne zasady dotyczące zdolności prawnej wspólnot mieszkaniowych, ale kwestia balkonów wciąż pozostawała nierozstrzygnięta na poziomie ustawowym. Każdy przypadek wymagał odrębnej analizy stanu faktycznego i rozwiązań technicznych danego budynku.

Projekt UD312: linia graniczna przez środek balkonu

15 stycznia 2026 r. Ministerstwo Finansów i Gospodarki opublikowało na stronach Rządowego Centrum Legislacji projekt nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy Prawo budowlane (numer projektu: UD312). To – według informacji, które zebraliśmy – najgłębsza reforma prawa wspólnotowego od momentu uchwalenia ustawy. Projekt czeka na przyjęcie przez Radę Ministrów, które planowane było na II kwartał 2026 r.; po ścieżce sejmowej nowe przepisy mogłyby wejść w życie jeszcze w drugiej połowie tego roku, 30 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Kluczowa zmiana dotyczy art. 3 ust. 2 ustawy. Projekt rozszerza definicję nieruchomości wspólnej o „elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów”. W praktyce chodzi o dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę i inne elementy stanowiące fragmenty elewacji budynku. Za ich utrzymanie odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa.

Składową lokalu – a więc tym, co pozostaje wyłącznie w gestii właściciela – będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu. Płytki, malowanie, donice, meble balkonowe: to nadal obowiązek właściciela. Granica odpowiedzialności przebiega dosłownie przez powierzchnię wylewki – konstrukcja i bezpieczeństwo po stronie wspólnoty, wystrój i wyposażenie po stronie lokatora.

Co to oznacza dla funduszu remontowego? Może być drożej

Z chwilą gdy przepisy wejdą w życie, wspólnoty przejmą formalny obowiązek finansowania remontów balkonów od strony konstrukcyjnej. W budynkach, gdzie takich prac nie planowano albo gdzie fundusz remontowy był zbyt niski na tego rodzaju wydatki, może to oznaczać konieczność jego podwyższenia lub zawiązania nowego funduszu celowego. Projekt UD312 wprost przesądza, że fundusze wspólnoty stanowią jej majątek, a ich ustanowienie wymaga uchwały właścicieli.

Branżowe szacunki, do których dotarliśmy przy okazji konsultacji projektu, wskazują, że w przypadku bloków z lat 70. i 80. wymagających gruntownego remontu balkonów czynsz (a ściślej: zaliczka na fundusz remontowy) może wzrosnąć nawet o 5 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Dla właściciela 50-metrowego mieszkania to dodatkowe 250 zł miesięcznie, czyli 3000 zł rocznie. Skala wzrostu zależy całkowicie od stanu technicznego konkretnego budynku.

W nowych budynkach, gdzie balkony są w dobrym stanie, zmiana będzie raczej kosmetyczna – chodzi głównie o formalne przejęcie odpowiedzialności, a nie o natychmiastowe wydatki. Zupełnie inaczej wyglada sytuacja w starszych zasobach, gdzie odpadający beton i korodujące zbrojenie to chleb powszedni.

Co jeszcze zmienia projekt UD312? Liczniki, cesje i głosowania

Balkony to nie jedyna zmiana. Projekt UD312 obejmuje kilka innych istotnych kwestii, które dotyczą każdego właściciela mieszkania w Polsce.

Urządzenia pomiarowe mediów – ciepłomierze, wodomierze i podzielniki kosztów ciepła – zostaną uznane za część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że koszty ich montażu, wymiany i legalizacji nie będą już spadać na indywidualnych właścicieli, lecz na wspólnotę. To zmiana szczególnie istotna tam, gdzie liczniki były przestarzałe lub wymagają wymiany ze względu na przepisy.

Projekt zmienia też zasady głosowania w trybie obiegowym. Dziś, przy indywidualnym zbieraniu głosów, wymagana jest bezwzględna większość udziałów wszystkich właścicieli – co w praktyce paraliżuje wiele wspólnot, gdzie część lokatorów ignoruje korespondencję. Po nowelizacji wystarczy zwykła większość głosujących (liczona udziałami). Bezwzględna większość pozostanie wymagana tylko dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu.

Ważna zmiana dotyczy też roszczeń od deweloperów. Dziś, gdy przecieka dach albo pęka elewacja, wspólnota musi zebrać cesje roszczeń od wszystkich właścicieli lokali – a uzyskanie zgody 100 proc. właścicieli jest w praktyce niemal niemożliwe. Po nowelizacji wspólnota będzie mogła samodzielnie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, bez zbierania cesji.

Warszawa: tysiące wspólnot, starsze zasoby i pytanie o fundusz remontowy

W samej Warszawie działa kilka tysięcy wspólnot mieszkaniowych zarządzających budynkami zróżnicowanymi wiekowo – od przedwojennych kamienic w Śródmieściu, przez bloki z wielkiej płyty na Ursynowie, Bródnie czy Bemowie, aż po nowe osiedla deweloperskie. To miasto, gdzie zmiany w prawie wspólnotowym trafiają do wyjątkowo szerokiego grona właścicieli.

W starszych zasobach – szczególnie tam, gdzie balkony od lat wymagają interwencji – zmiana jest najbardziej odczuwalna finansowo. Projekt UD312 oznacza, że wspólnoty, które dotychczas odsyłały właścicieli do remontu balkonu na własny koszt, stracą tę możliwość. To też sygnał dla zarządców: jeśli fundusz remontowy był liczony bez uwzględnienia kosztów balkonowych, teraz trzeba go przeliczyć.

Osobną kwestią jest to, że Warszawa płaci za ciepło systemowe więcej niż średnia krajowa – Veolia i stołeczna sieć ciepłownicza należą do najdroższych systemów w Polsce. Kiedy do wyższych kosztów ogrzewania dodać ewentualny wzrost zaliczek na fundusz remontowy, rachunki dla właścicieli mieszkań w starszych blokach mogą rosnąć jednocześnie z kilku stron.

Na etapie konsultacji projektu część zarządców nieruchomości sygnalizowała też, że zmiana powinna być powiązana z obowiązkiem przeprowadzenia przeglądu technicznego balkonów we wszystkich budynkach, by rzetelnie oszacować koszty, które przejmie wspólnota. W obecnym projekcie takiego wymogu nie ma – co oznacza, że harmonogram ewentualnych remontów będzie nadal zależał od uchwał właścicieli.

Sprawdź stan balkonu i fundusz remontowy swojej wspólnoty

Projekt UD312 nie jest jeszcze uchwalony – nowe przepisy nie obowiązują. Ale kierunek jest jednoznaczny i warto się do zmian przygotować wcześniej niż po fakcie.

• Sprawdź, jaki stan ma balkon w Twoim budynku. Jeśli wymaga remontu konstrukcyjnego (pęknięcia płyty, odchodząca izolacja, zardzewiała balustrada), po wejściu przepisów w życie koszt naprawy przejmie wspólnota – ale tylko wtedy, gdy fundusz remontowy na to pozwoli. Przed wejściem przepisów wspólnota może odmawiać finansowania.
• Zapytaj zarząd wspólnoty lub zarządcę, jaka jest aktualna wysokość funduszu remontowego i czy uwzględnia ona przyszłe koszty balkonowe. Projekt UD312 nie nakłada obowiązku przeglądu technicznego balkonów przed wejściem przepisów – inicjatywa leży po stronie właścicieli.
• Jeśli jesteś członkiem zarządu wspólnoty, warto już teraz zlecić orientacyjną wycenę remontu balkonów w budynku. Wiedząc, o jakich kwotach mowa, łatwiej podjąć uchwałę o ewentualnym zwiększeniu funduszu – zanim zrobi to za was ustawa.
• Pamiętaj, że wewnętrzna przestrzeń balkonu – płytki, farba, meble, donice – pozostaje Twoją odpowiedzialnością niezależnie od nowelizacji. Projekt UD312 nie zdejmuje z właściciela obowiązku dbania o wykończenie ani utrzymanie czystości.
• Śledź dalszy bieg legislacyjny projektu UD312 na stronie Rządowego Centrum Legislacji (legislacja.gov.pl). Rada Ministrów miała przyjąć projekt w II kwartale 2026 r. Po uchwaleniu ustawa wejdzie w życie 30 dni od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.