Wielkie zaskoczenie na rynku nieruchomości. Tego nikt się nie spodziewał

Czerwcowe dane z rynku nieruchomości bezlitośnie zweryfikowały majowy entuzjazm. Sprzedaż mieszkań w siedmiu największych miastach spadła o 13 procent, pokazując że obniżka stóp procentowych przez NBP była jedynie chwilowym impulsem. Rynek szybko powrócił do rzeczywistości wysokich cen i ograniczonej dostępności kredytów.

Po majowej euforii związanej z pierwszą od dwóch lat obniżką stóp procentowych, czerwiec przyniósł trzeźwe spojrzenie na rzeczywistość polskiego rynku nieruchomości. W siedmiu największych miastach sprzedano niespełna 3,1 tysiąca mieszkań, co oznacza spadek o 13 procent względem maja i pokazuje, jak kruche było wiosenne ożywienie.

Rynek ostygł po obu stronach

Dane czerwcowe nie pozostawiają wątpliwości co do charakteru majowego wzrostu sprzedaży. Obniżka stóp procentowych z 5,75 do 5,25 procent ożywiła rynek jedynie na chwilę, ale nie stworzyła trwałego trendu wzrostowego.

Rynek szybko ostygł zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów. Ci pierwsi szybko przekonali się, że mimo obniżki stóp kredyty hipoteczne wciąż pozostają drogie, a ich dostępność ograniczona przez wysokie wymagania banków dotyczące zdolności kredytowej. Deweloperzy z kolei ponownie stali się ostrożni w wprowadzaniu nowych projektów na rynek.

Pierwszy raz od września 2023 roku

Pomimo spadku sprzedaży, czerwiec przyniósł jeden pozytywny sygnał – po raz pierwszy od września 2023 roku popyt przewyższył nową podaż mieszkań. To zjawisko nie było obserwowane od czasów programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który sztucznie napędzał rynek w końcówce 2023 roku.

Na siedmiu największych rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży jedynie 2,5 tysiąca nowych lokali, mimo że dysponują znacznymi rezerwami pozwoleń na budowę. Firmy deweloperskie coraz częściej dostosowują swoją ofertę nie do prognozowanego popytu, lecz do faktycznego tempa sprzedaży, co świadczy o rosnącej ostrożności w branży.

Stabilizacja cen jako sukces

Obecny stan oferty deweloperskiej obejmuje 62,1 tysiąca mieszkań, co oznacza praktyczną stagnację rynku. Wzrost liczby dostępnych mieszkań o 30 procent w porównaniu z ubiegłym rokiem daje kupującym znacznie większy wybór, ale jednocześnie wywiera presję na ceny.

„Utrzymanie obecnego poziomu cen to dziś scenariusz korzystny z perspektywy deweloperów. Jeżeli jednak w otoczeniu rynkowym w najbliższych miesiącach nie pojawią się istotne impulsy, takie jak obniżki stóp procentowych czy zmiany w metodologii liczenia zdolności kredytowej, należy spodziewać się coraz częstszych korekt cenowych, zwłaszcza na poziomie indywidualnych ofert” – przewiduje Katarzyna Kuniewicz z Otodom w wypowiedzi dla PAP.

Ta prognoza pokazuje, jak bardzo rynek uzależniony jest od czynników zewnętrznych, takich jak polityka monetarna NBP czy regulacje bankowe.

Rynek wtórny traci na popularności

Czerwiec przyniósł również wyraźne osłabienie aktywności na rynku mieszkań z drugiej ręki. W większości dużych miast liczba nowych ogłoszeń sprzedaży zmniejszyła się w porównaniu z majem, co może sygnalizować zmianę nastrojów wśród właścicieli mieszkań.

„Na siedmiu głównych rynkach łącznie wyniósł on zaledwie o 1,5 proc., podczas gdy w poprzednich miesiącach sięgał kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu procent. Mniejsza liczba nowych ogłoszeń może być efektem wolniejszej rotacji ofert, wydłużającego się czasu sprzedaży oraz spadku zainteresowania zakupem mieszkań” – wskazała Milena Chełchowska z Otodom w rozmowie z PAP.

To najmniejszy wzrost rok do roku w całym 2025 roku, co sugeruje wyraźne wyczerpywanie się podaży na rynku wtórnym.

Wrocław prowadzi w spadkach

Wśród największych miast, Wrocław okazał się liderem spadków w ujęciu miesięcznym, z liczbą nowych ogłoszeń zmniejszoną o 10,4 procent. Kraków i Warszawa zanotowały identyczne spadki na poziomie 5 procent każde.

Te dane pokazują, że osłabienie rynku wtórnego ma charakter ogólnopolski i nie ogranicza się do konkretnych regionów. Właściciele mieszkań prawdopodobnie wstrzymują się ze sprzedażą, oczekując lepszych warunków rynkowych lub obniżek cen.

Mimo czerwcowych spadków, w ujęciu rocznym sprzedaż mieszkań wzrosła o 9 procent w porównaniu do czerwca 2024 roku. Ten wynik może skłaniać do ostrożnego optymizmu w prognozach na drugą połowę 2025 roku, choć eksperci podkreślają, że bez istotnych impulsów rynkowych sytuacja może się jeszcze pogorszyć.

Kluczowe będą kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych oraz ewentualne zmiany w regulacjach bankowych dotyczących udzielania kredytów hipotecznych. Bez takich bodźców rynek może pogrążyć się w stagnacji, a deweloperzy będą zmuszeni do korekt cenowych.

Czas kupujących

Paradoksalnie, obecna sytuacja może być korzystna dla potencjalnych nabywców mieszkań. Większy wybór, rosnąca presja na obniżki cen i ostrożność deweloperów tworzą warunki, w których kupujący mogą mieć silniejszą pozycję negocjacyjną.

Wzrost liczby dostępnych mieszkań o 30 procent oznacza, że presja czasowa na podejmowanie szybkich decyzji zakupowych znacznie maleje. Kupujący mogą dokładniej analizować oferty i negocjować warunki, zamiast kupować pod wpływem strachu przed brakiem alternatyw.

Czerwcowe dane potwierdzają, że polski rynek nieruchomości pozostaje wysoce wrażliwy na zmiany w polityce monetarnej, ale jednocześnie pokazują ograniczoną skuteczność tradycyjnych narzędzi stymulacji. Pojedyncza obniżka stóp procentowych okazała się niewystarczająca do trwałego ożywienia rynku, co stawia pod znakiem zapytania efektywność dalszych podobnych działań.