Wyglądanie przez okno stało się udręką? Możesz dostać za to odszkodowanie i zażądać usunięcia [20.07.2025]

Patrzenie przez okno stało się udręką od kiedy sąsiad wystawił wielki billboard zasłaniając Ci całkowicie widok? Wielka reklama za płotem nie musi być końcem świata. Właściciel może być zmuszony nie tylko do jej usunięcia, ale także do wypłaty odszkodowania. Polskie prawo stoi po stronie poszkodowanych, ale większość nie wie, jak z niego skorzystać.

Scenariusz powtarza się w całej Polsce – sąsiad stawia na swojej działce reklamę, która drastycznie zmienia krajobraz okolicy. Dla wielu właścicieli to moment frustracji i poczucia bezradności. Przecież to jego grunt, może robić co chce. Tymczasem polskie prawo wcale nie daje właścicielom całkowitej swobody. Każdy, kto czuje się pokrzywdzony nadmierną reklamą sąsiada, może skutecznie walczyć o swoje prawa.

Gdzie kończy się wolność sąsiada

Podstawową zasadą prawa cywilnego jest to, że własność kończy się tam, gdzie zaczyna się szkoda dla innych. Artykuł 144 Kodeksu cywilnego wprost stanowi, że właściciel nie może zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Ta pozornie mglista formuła ma w praktyce bardzo konkretne zastosowanie.

Sądy od lat wypracowują standardy oceny tego, co można uznać za dopuszczalne sąsiedzkie oddziaływanie. Kluczowe jest pojęcie „przeciętnej miary” – granicy, której przekroczenie automatycznie czyni działanie bezprawnym. W przypadku reklam oznacza to konieczność oceny ich wpływu na otoczenie z perspektywy przeciętnego obserwatora.

Nie każda reklama narusza prawa sąsiadów. Niewielki szyld firmowy przy furtce, proporcjonalny do otoczenia, zazwyczaj mieści się w granicach normalnego oddziaływania. Problem powstaje, gdy rozmiary, lokalizacja czy forma reklamy drastycznie wykraczają poza to, czego można oczekiwać w danej okolicy. Tu właśnie zaczyna się strefa bezprawia, z którą można walczyć.

Kiedy reklama staje się problemem prawnym

Pierwszym sygnałem ostrzegawczym jest zasłonięcie naturalnych źródeł światła. Reklama, która blokuje dostęp słońca do okien, tarasu czy ogrodu sąsiada, z dużym prawdopodobieństwem przekracza dopuszczalne granice. Podobnie dzieje się w przypadku drastycznego pogorszenia widoków z nieruchomości, szczególnie jeśli miały one szczególną wartość krajobrazową.

Istotne znaczenie ma także skala reklamy w stosunku do otoczenia. Billboard o powierzchni kilkudziesięciu metrów kwadratowych umieszczony w spokojnej dzielnicy mieszkalnej z pewnością będzie oceniony inaczej niż podobna reklama przy ruchliwej ulicy handlowej. Sądy biorą pod uwagę charakter okolicy, jej dotychczasową zabudowę i funkcje społeczne.

Problematyczne są również reklamy umieszczane tuż przy granicy działek, szczególnie jeśli ich konstrukcja czy sposób oświetlenia wpływa na codzienne funkcjonowanie sąsiadów. Mowa tu nie tylko o zasłanianiu widoków, ale także o uciążliwościach związanych z oświetleniem nocnym, odbiciami światła czy po prostu drastyczną zmianą estetyki okolicy.

Prawo do działania

Właściciel, który czuje się pokrzywdzony działaniami sąsiada, ma do dyspozycji kilka skutecznych narzędzi prawnych. Podstawowym jest roszczenie negatoryjne, pozwalające domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaprzestania naruszeń. W praktyce oznacza to możliwość żądania usunięcia reklamy lub znacznego ograniczenia jej rozmiarów.

Równie ważne są roszczenia odszkodowawcze. Jeśli reklama rzeczywiście wpłynęła na spadek wartości nieruchomości sąsiada, właściciel może domagać się finansowej rekompensaty. Wysokość takiego odszkodowania ustala się na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego, który porównuje wartość nieruchomości przed i po postawieniu reklamy.

Proces dochodzenia roszczeń nie musi od razu oznaczać batalii sądowej. Często wystarczy profesjonalnie przygotowane wezwanie prawne, które uświadamia sąsiadowi potencjalne konsekwencje jego działań. Wielu właścicieli reklam, stając przed perspektywą kosztownego sporu i możliwego odszkodowania, decyduje się na polubowne rozwiązanie konfliktu.

Jak wygrać z sąsiadem

Sukces w sporze o reklamę w dużej mierze zależy od właściwego przygotowania sprawy i dokumentacji szkody. Pierwszym krokiem powinna być szczegółowa dokumentacja fotograficzna, pokazująca reklamę z różnych perspektyw i w różnych porach dnia. Istotne jest uchwycenie skali oddziaływania na nieruchomość sąsiada.

Kluczowe znaczenie ma również zgromadzenie opinii innych mieszkańców okolicy. Jeśli reklama jest postrzegana jako uciążliwa przez więcej osób, znacznie łatwiej będzie udowodnić przekroczenie „przeciętnej miary” oddziaływania. Warto również sprawdzić, czy reklama jest zgodna z lokalnymi przepisami krajobrazowymi – ich naruszenie może znacznie ułatwić sprawę.

Niezbędne jest również uzyskanie ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego, który oszacuje wpływ reklamy na wartość nieruchomości. Taka opinia stanowi podstawę ewentualnych roszczeń odszkodowawczych i często bywa argumentem, który przekonuje drugą stronę do ugody. Koszt ekspertyzy zwykle wynosi kilka tysięcy złotych, ale w przypadku wygranej można go doliczyć do kosztów postępowania.

Procedura krok po kroku

Pierwszym krokiem powinna być próba bezpośredniej rozmowy z sąsiadem. Wiele konfliktów da się rozwiązać na tym etapie, szczególnie jeśli właściciel reklamy nie zdawał sobie sprawy z skali problemu. Jeśli rozmowa nie przynosi efektu, kolejnym krokiem jest wysłanie formalnego wezwania do zaprzestania naruszeń.

Wezwanie powinno być przygotowane przez prawnika i zawierać precyzyjne wskazanie naruszeń oraz żądania strony poszkodowanej. Zazwyczaj wyznacza się termin około 14 dni na dobrowolne usunięcie reklamy lub podjęcie działań zmierzających do rozwiązania problemu. W przypadku braku reakcji, pozostaje droga sądowa.

Pozew do sądu powinien być oparty na przepisach o immisji w związku z roszczeniami negatoryjnymi. Do pozwu warto dołączyć całą zebraną dokumentację, ekspertyzy oraz dowody na podjęcie prób polubownego rozwiązania sporu. Sądy coraz częściej przychylają się do roszczeń właścicieli, szczególnie w przypadkach rażących naruszeń prawa sąsiedzkiego.

Lokalne przepisy jako sojusznik

Dodatkowym wsparciem mogą być przepisy gminne dotyczące reklam i krajobrazu. Wiele miast i gmin przyjęło uchwały krajobrazowe, które szczegółowo regulują zasady umieszczania reklam na swoim terenie. Naruszenie takich przepisów może skutkować karami finansowymi niezależnie od sporu cywilnego.

Uchwały krajobrazowe często wprowadzają ograniczenia dotyczące maksymalnej wielkości reklam, minimalnych odległości od granic działek czy zakazów umieszczania reklam w określonych strefach. Jeśli reklama sąsiada narusza te przepisy, można złożyć skargę do urzędu gminy, który może nakazać jej usunięcie na koszt właściciela.

Warto sprawdzić, czy dana gmina ma takie regulacje, ponieważ procedura administracyjna często okazuje się szybsza i mniej kosztowna niż postępowanie cywilne. Dodatkowo, naruszenie przepisów lokalnych może stanowić dodatkowy argument w ewentualnym sporze sądowym o odszkodowanie.

Koszty i korzyści

Największym kosztem związanym z dochodzeniem roszczeń są opłaty sądowe i wynagrodzenie prawnika. W przypadku spraw o wartość kilkudziesięciu tysięcy złotych, opłata sądowa wynosi kilka tysięcy złotych. Do tego dochodzą koszty ekspertyz i ewentualnych opinii biegłych.

Warto jednak pamiętać, że w przypadku wygranej, wszystkie koszty poniesione przez stronę wygrywającą można doliczyć do zasądzonego odszkodowania. Oznacza to, że właściciel reklamy może zostać obciążony nie tylko samym odszkodowaniem, ale także wszystkimi kosztami postępowania.

Korzyści wykraczają poza aspekt finansowy. Skuteczne wyegzekwowanie usunięcia uciążliwej reklamy może znacząco poprawić komfort życia i przywrócić pierwotny charakter okolicy. Dla wielu właścicieli nieruchomości jest to wartość nie do przecenienia, szczególnie jeśli mieszkają w domu od wielu lat i są przywiązani do swojego otoczenia.

Zapobieganie lepsze niż leczenie

Najlepszą strategią jest przeciwdziałanie powstawaniu problemu. Warto na bieżąco obserwować planowane inwestycje w okolicy i reagować już na etapie składania wniosków o pozwolenia budowlane. Złożenie uwag lub sprzeciwu na tym etapie jest znacznie prostsze i tańsze niż późniejsze dochodzenie roszczeń.

Jeśli sąsiad planuje postawienie reklamy, warto podjąć z nim rozmowę już na etapie projektowania. Często można wypracować kompromisowe rozwiązanie, które uwzględni potrzeby obu stron – na przykład zmniejszenie rozmiarów reklamy, zmianę jej lokalizacji czy ograniczenie oświetlenia.

W przypadku działek w atrakcyjnych lokalizacjach, warto też rozważyć zapisanie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ograniczeń dotyczących reklam. To długofalowa strategia, ale może skutecznie chronić okolice przed niekon­trolowanym rozwojem reklamy zewnętrznej.

Walka z uciążliwymi reklamami to nie tylko kwestia osobistego komfortu, ale także dbałości o wspólną przestrzeń. Każda wyegzekwowana decyzja o usunięciu rażąco naruszającej reklamy tworzy precedens i przyczynia się do tworzenia standardów szacunku dla praw sąsiadów. W dzisiejszych czasach, gdy świadomość prawna Polaków systematycznie rośnie, szanse na skuteczne dochodzenie swoich praw są większe niż kiedykolwiek wcześniej.

---

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (art. 144, 222 § 2)
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach immisji sąsiedzkich
• Ustawa z dnia 24 kwietnia 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu