Minister stawia sprawę jasno. Będzie nowy podatek. Dotknie konkretną grupę osób [20.07.2025]

Podatek od trzeciego mieszkania, zakaz REITów i koniec dopłat do kredytów. Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz przedstawiła receptę na kryzys mieszkaniowy. Problem w tym, że każde z tych rozwiązań niesie ze sobą nieprzewidywalne skutki.

Polska ma problem z mieszkaniami, a rząd ma plan na jego rozwiązanie. Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zaprezentowała pakiet zmian, które mają sprawić, że własne mieszkanie przestanie być przywilejem dla nielicznych. Czy jednak proponowane rozwiązania rzeczywiście pomogą młodym Polakom, czy może stworzą nowe problemy? Analiza poszczególnych elementów reformy pokazuje, że odpowiedź nie jest oczywista.

Diagnoza nie budzi wątpliwości

Liczby przedstawione przez minister są alarmujące, ale niestety prawdziwe. Mieszkanie w Warszawie kosztuje dziś równowartość 92 średnich pensji, podczas gdy jeszcze dwa lata temu było to 84 pensje. Oznacza to, że przeciętny Polak, który odkłada całą wypłatę na mieszkanie, potrzebowałby prawie ośmiu lat samego oszczędzania, by kupić 50-metrowy lokal w stolicy.

Sytuacja w innych miastach wygląda podobnie. Kraków, Gdańsk, Wrocław – wszędzie ceny rosną szybciej niż możliwości finansowe mieszkańców. Efekt jest taki, że coraz więcej osób rezygnuje z marzeń o własnym mieszkaniu i godzi się na dożywotni najem. To fundamentalna zmiana społeczna, która może mieć daleko idące konsekwencje dla przyszłych pokoleń.

Minister ma także rację, wskazując na programy dopłat do kredytów jako jeden z czynników napędzających wzrost cen. „Bezpieczny kredyt 2 procent” rzeczywiście doprowadził do sytuacji, w której państwo de facto dopłacało do mieszkań tym, którzy i tak mieli na nie środki, podczas gdy pozostali musieli płacić więcej.

Podatek katastralny – diabeł tkwi w szczegółach

Najbardziej kontrowersyjny element reformy to wprowadzenie podatku katastralnego od trzeciego mieszkania. W teorii brzmi to rozsądnie – ma dotknąć tylko najbogatszych, którzy spekulują nieruchomościami. W praktyce może okazać się znacznie bardziej skomplikowane.

Minister zapowiada wyłączenia prorodzinne, ale ich szczegóły pozostają niejasne. Czy rodzina z dwójką dzieci i czterema mieszkaniami rzeczywiście nie zapłaci podatku? A co z osobami, które mają mieszkania po rodzicach i trzymają je jako zabezpieczenie emerytalne? Brak precyzyjnych kryteriów może prowadzić do absurdalnych sytuacji i społecznych napięć.

Większym problemem jest jednak potencjalny efekt domina. Właściciele wielu mieszkań, obciążeni nowym podatkiem, prawdopodobnie przerzucą ten koszt na najemców w formie wyższych czynszów. W rezultacie podatek, który miał uderzyć w spekulantów, może ostatecznie obciążyć osoby wynajmujące mieszkania – czyli dokładnie tę grupę, której rząd chce pomóc.

REITy – strach przed zagranicznym kapitałem

Kategoryczny sprzeciw minister wobec funduszy REIT w sektorze mieszkaniowym wynika z uzasadnionych obaw o wpływ wielkiego kapitału na lokalny rynek. Doświadczenia z krajów takich jak Irlandia czy Holandia pokazują, że REITy rzeczywiście mogą napędzać wzrost cen i ograniczać dostępność mieszkań dla zwykłych obywateli.

Z drugiej strony, blokowanie REITów może oznaczać rezygnację z potencjalnych korzyści. Fundusze te mogłyby przynieść kapitał potrzebny do budowy nowych mieszkań, poprawić standardy zarządzania nieruchomościami i wprowadzić profesjonalne podejście do najmu długoterminowego. Problem polega na tym, by skorzystać z tych korzyści, nie dopuszczając do spekulacyjnego wykupywania istniejących zasobów.

Minister słusznie rozróżnia nieruchomości komercyjne od mieszkaniowych, ale granica między nimi nie zawsze jest ostra. Co z apartamentowcami, które funkcjonują jak hotele? A co z mieszkaniami służbowymi w korporacjach? Szczegółowe regulacje będą kluczowe dla skuteczności zakazu.

Mieszkania komunalne – powrót do przeszłości?

Plan zakończenia wyprzedaży mieszkań komunalnych i skupienie się na ich modernizacji to powrót do modelu, który w Polsce funkcjonował przed transformacją ustrojową. Minister argumentuje to metaforą „dziurawego wiadra”, ale czy na pewno zatrzymanie wyprzedaży rozwiąże problemy mieszkaniowe?

Doświadczenia z lat 90. pokazują, że sektor mieszkań komunalnych może być bardzo nieefektywny. Niskie czynsze często nie pokrywają kosztów utrzymania, co prowadzi do degradacji zasobu. Brak konkurencji może oznaczać słabą jakość usług i długie oczekiwanie na remonty. Z drugiej strony, kontrola państwa nad częścią rynku może rzeczywiście stabilizować ceny najmu.

Różnicowanie strategii między dużymi a małymi miastami brzmi rozsądnie. W metropoliach, gdzie ceny są astronomiczne, najem społeczny może być jedyną opcją dla osób o średnich dochodach. W mniejszych miejscowościach model dojścia do własności może pomóc zatrzymać odpływ ludności.

Pierwsze sygnały czy przypadkowe wahania?

Spadki cen mieszkań odnotowane w lutym w Warszawie i Krakowie to za mało, by mówić o trwałej tendencji. Rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą inercją, a ceny reagują na zmiany z opóźnieniem. Zakończenie programów dopłat do kredytów mogło wpłynąć na popyt, ale równie dobrze może to być efekt sezonowości czy innych, niezwiązanych z polityką rządu czynników.

Prawdziwy test nastąpi w najbliższych miesiącach. Jeśli spadki się utrzymają i rozszerzą na inne miasta, będzie to oznakę, że zmiany w polityce mieszkaniowej rzeczywiście wpływają na rynek. Jeśli jednak ceny szybko powrócą do wzrostu, może się okazać, że potrzebne są znacznie bardziej radykalne działania.

Kluczowe będzie również zachowanie deweloperów. Jeśli ograniczą inwestycje w odpowiedzi na zapowiadane zmiany, może to doprowadzić do jeszcze większego deficytu mieszkań w przyszłości.

Ryzyko niezamierzonych konsekwencji

Każda interwencja państwa w mechanizmy rynkowe niesie ze sobą ryzyko nieprzewidzianych efektów. Podatek katastralny może doprowadzić do wzrostu czynszów. Zakaz REITów może ograniczyć napływ kapitału potrzebnego do budowy nowych mieszkań. Zatrzymanie wyprzedaży mieszkań komunalnych może oznaczać mniejsze wpływy do budżetów gmin.

Szczególnie problematyczne może okazać się kumulowanie się tych efektów. Jeśli jednocześnie wzrosną czynsze, spadnie aktywność budowlana i ograniczy się podaż mieszkań komunalnych, sytuacja na rynku może się pogorszyć zamiast poprawić. Kluczowe będzie stopniowe wprowadzanie zmian i monitorowanie ich wpływu na rynek.

Minister ma także ograniczone możliwości działania – polityka mieszkaniowa wymaga współpracy wielu resortów i poziomów administracji. Bez poparcia Ministerstwa Finansów, samorządów i parlamentu, nawet najlepsze plany mogą pozostać na papierze.

Plan czy lista życzeń?

Propozycje minister Pełczyńskiej-Nałęcz to ambitna próba rozwiązania problemów, które narastały przez dekady. Diagnoza jest trafna, a kierunek działań wydaje się słuszny. Problem polega na tym, że między dobrymi intencjami a skutecznymi rozwiązaniami jest długa droga.

Sukces reformy będzie zależał od trzech czynników: politycznej determinacji w jej wprowadzaniu, precyzyjności regulacji prawnych i umiejętności dostosowywania planów do zmieniającej się sytuacji na rynku. Historia polskich reform pokazuje, że brak któregokolwiek z tych elementów może prowadzić do spektakularnych porażek.

Dla milionów Polaków marzących o własnym mieszkaniu to może być ostatnia szansa na zmianę systemu, który przestał służyć zwykłym obywatelom. Pozostaje pytanie, czy rząd będzie miał dość determinacji, by przeprowadzić reformę do końca, czy też ulegnie presji grup interesu, które przez lata czerpały korzyści z obecnego stanu rzeczy.