Eksperci biją na alarm. Czeka nas wielomilionowa bezdomność w Polsce?

12 milionów Polaków mieszka w blokach z wielkiej płyty. Budynki projektowane na 40 lat użytkowania stoją już pół wieku. Wiele osiedli jest modernizowanych i bezpiecznych. Ich żywotność przewidziana jest jeszcze przez długie lata. Są też takie osiedla, które bez modernizacji za kilka milionów złotych przestaną być bezpieczne.

Pani Krystyna z Warszawy w nocy słyszy dziwne trzaski w ścianach. Nie wie czy to normalne starzenie się betonu, czy początek poważniejszych kłopotów. Zarządca budynku uspokaja, że to typowe dla starych bloków i nic groźnego. Inspektor nadzoru budowlanego podczas ostatniej kontroli wykrył jednak pęknięcia w połączeniach prefabrykatów i zalecił monitoring stanu technicznego. Mieszkańcy dostali zalecenie corocznych przeglądów, ale nikt nie mówi wprost co się stanie jeśli pęknięcia się pogłębią.

Bloki z wielkiej płyty to najbardziej rozpoznawalny element polskich miast. W latach 60., 70. i 80. ubiegłego wieku powstało około 60 000 takich budynków. Technologia prefabrykowanych betonowych płyt pozwoliła w rekordowym tempie zapewnić dach nad głową milionom rodzin. Płyty betonowe łączone na budowie stalowymi łącznikami tworzyły ściany nośne, stropy i klatki schodowe. Szybko, tanio, masowo. Problem w tym, że projektanci zakładali żywotność tych konstrukcji na 40 do 50 lat. Najmłodsze bloki z tego okresu mają dziś ponad 40 lat, najstarsze przekroczyły 60.

Instalacje z epoki PRL nie wytrzymują współczesnego użytkowania

Pan Andrzej z Katowic przez 3 miesiące walczył z zapchanym pionem kanalizacyjnym. Ścieki cofały się do mieszkania, zalały łazienkę, zniszczyły podłogę. Hydraulik wyjaśnił, że rury żeliwne zamontowane w 1978 roku mają już tak zwężony przekrój przez osady, że każde większe zużycie wody kończy się zapchaniem. Wymiana pionów w całym budynku kosztowałaby 300 000 złotych. Wspólnota nie ma takich pieniędzy w funduszu remontowym.

Systemy wodno-kanalizacyjne w blokach z wielkiej płyty projektowano dla znacznie mniejszego zużycia wody niż obecnie. W latach 70. standard to wanna, umywalka i zwykła ubikacja. Dzisiaj w tych samych mieszkaniach pracują pralki, zmywarki, kabiny prysznicowe z hydromasażem, nowoczesne toalety. Rury żeliwne i stalowe po kilkudziesięciu latach korozji, z osadami na ściankach zmniejszającymi przepływ, po prostu nie radzą sobie z tym obciążeniem. Efekt to przecieki, zalewane mieszkania, cofające się ścieki.

Instalacja elektryczna stanowi jeszcze większe zagrożenie. Przewody projektowane dla telewizora, lampy i żelazka muszą dziś obsługiwać komputery, klimatyzację, indukcyjne płyty grzewcze, domowe biura. Stare okablowanie, często aluminiowe zamiast miedzianego, przeciążone wielokrotnie powyżej swojej normy, staje się źródłem zwarć i pożarów. Wymiana instalacji elektrycznej w mieszkaniu to koszt około 20 000 złotych. Kucie ścian, nowe rozdzielnie, wykończenie. Większość mieszkańców nie ma takich środków.

Wentylacja grawitacyjna, na której bazują wszystkie bloki wielkopłytowe, przestała działać skutecznie. Okna PCV szczelne jak w lodówce, drzwi antywłamaniowe uszczelnione od góry do dołu – powietrze przestało cyrkulować. W mieszkaniach pojawia się wilgoć, pleśń na ścianach, grzybica w narożnikach. Mieszkańcy otwierają okna zimą żeby wywietrzyć, tracąc energię na ogrzewanie. Instalacja wentylacji mechanicznej z rekuperacją w całym budynku to wydatek sięgający miliona złotych.

Konstrukcja betonu trzyma się dobrze ale łączniki rdzewieją

Instytut Techniki Budowlanej przeprowadził w ostatnich latach szereg badań stanu technicznego bloków wielkopłytowych. Główny wniosek brzmi uspokajająco – sama konstrukcja betonowa przy odpowiedniej konserwacji może wytrzymać nawet 100 do 120 lat. Problem leży gdzie indziej. Stalowe łączniki spinające prefabrykaty ulegają korozji. Jeśli wilgoć dostanie się w miejsce połączenia płyt, stal zaczyna rdzewieć, pęcznieć, rozwierać połączenie.

W Poznaniu podczas kontroli 54 budynków z wielkiej płyty inspektorzy wykryli szereg nieprawidłowości. Zły stan opasek betonowych pod balkonami, spękania posadzek na balkonach, rysy wzdłuż styków płyt, brak wypełnień uszczelniających między prefabrykatami. W budynkach nieocieplonych pęknięcia były szczególnie widoczne. Wszyst

kie skontrolowane bloki uznano za nadal bezpieczne do użytkowania, ale z zastrzeżeniem konieczności napraw i ciągłego monitoringu.

Koszt montażu kotew wzmacniających połączenia stalowe oszacowano na poziomie 9 miliardów złotych dla wszystkich budynków wielkopłytowych w Polsce. To średnio pół miliona złotych na jeden budynek. Całkowite koszty niezbędnych modernizacji, łącznie z termomodernizacją, to według Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju 25,8 miliarda złotych. Potencjalne dofinansowanie ze środków publicznych wynosi zaledwie 7 miliardów. Resztę muszą pokryć wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie.

W Europie Zachodniej wyburzają zamiast modernizować

W Niemczech, Francji czy Wielkiej Brytanii bloki wielkopłytowe z lat 60. i 70. coraz częściej są wyburzane. Nie dlatego, że grożą zawaleniem. Problem leży w ekonomii. Modernizacja starego budynku do współczesnych standardów energetycznych, akustycznych i funkcjonalnych często kosztuje więcej niż budowa nowego. Architektura wielkich osiedli blokowych uznawana jest za nieatrakcyjną, przestarzałą, obniżającą wartość okolicy.

W Polsce większość bloków wielkopłytowych stoi w dobrych lokalizacjach – w dzielnicach blisko centrów miast, z rozwiniętą infrastrukturą, dobrą komunikacją, szkołami i przedszkolami w zasięgu ręki. Mieszkania w wielkiej płycie wciąż się sprzedają, często szybciej niż nowe inwestycje deweloperskie na obrzeżach. Ceny są konkurencyjne, a dla wielu osób to jedyna szansa na własne M w atrakcyjnej dzielnicy.

Eksperci rynku nieruchomości przewidują jednak stopniową degradację wartości mieszkań w niemodernizowanych budynkach. Banki coraz ostrożniej finansują kredyty na mieszkania w blokach bez dokumentacji przeglądów technicznych i bez funduszy remontowych. Dla kupującego oznacza to mniejszą dostępność kredytu, wyższą wymaganą wpłatę własną, gorsze warunki. Rynek sam zacznie wykluczać najbardziej zaniedbane budynki.

Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na dwie kategorie. Te dobrze zarządzane, z aktywnymi mieszkańcami, regularnie gromadzącymi fundusz remontowy i planującymi wieloletnie modernizacje. Oraz te gdzie nikt się niczym nie interesuje, zarządca robi minimum, fundusz remontowy jest pusty, a remont czeka dopiero do momentu gdy coś się całkowicie zepsuje. W pierwszej kategorii bloki mogą służyć jeszcze kilkadziesiąt lat. W drugiej zaczną się poważne problemy w ciągu najbliższej dekady.

Co to oznacza dla Czytelnika?

Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty oznacza dziś bycie częścią wspólnoty, która musi podjąć trudne decyzje o przyszłości budynku, bo nawet jeśli wszystko wygląda w porządku, pod powierzchnią gromadzą się problemy wymagające kosztownych napraw w niedalekiej perspektywie. Sprawdzenie dokumentacji technicznej budynku powinno być pierwszym krokiem przed zakupem mieszkania w wielkopłytowcu – popros zarządcę o dostęp do protokołów z ostatnich przeglądów, poszukaj informacji o przeprowadzonych remontach, sprawdź wysokość i stan funduszu remontowego, bo banki przy udzielaniu kredytu będą wymagały tych samych danych i mogą odmówić finansowania jeśli budynek jest zaniedbany. Stan funduszu remontowego to kluczowa informacja, średnio wspólnoty powinny odkładać od 2 do 3 złotych miesięcznie za każdy metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, więc dla mieszkania 60 metrów to około 120 do 180 złotych miesięcznie, i jeśli twoja wspólnota ma znacznie niższą stawkę albo w ogóle nie gromadzi funduszu, oznacza to że w przyszłości czekają cię nagłe zrzutki na pilne remonty, często po kilka czy kilkanaście tysięcy złotych na właściciela.

Aktywny udział w zebraniach wspólnoty przestaje być opcją a staje się koniecznością, bo właśnie tam podejmowane są decyzje o tym czy budynek będzie bezpiecznie użytkowany przez następne dekady, czy popadnie w ruinę wymagającą kosztownej renowacji albo nawet wyburzenia. Gdy zarządca proponuje termomodernizację za 2 miliony złotych, a połowa mieszkańców krzyczy że to za drogo, warto zrozumieć że ocieplenie budynku nie tylko obniża rachunki za ogrzewanie, ale również chroni betonowe elementy przed degradacją spowodowaną wilgocią i zmianami temperatury, więc to inwestycja przedłużająca żywotność całej konstrukcji, nie tylko kosmetyka. Wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej to kolejny temat który prędzej czy później pojawi się na porządku obrad, średni koszt wymiany pionów w budynku to około 300 000 do 500 000 złotych, podzielone przez liczbę mieszkań daje to konkretną kwotę przypadającą na każdego właściciela, i lepiej zacząć odkładać na ten cel już teraz niż czekać aż awaria zmusi do natychmiastowej zrzutki.

Instalacja elektryczna w mieszkaniu powinna być wymieniona jeśli pochodzi z lat 70. czy 80., niezależnie od tego czy sprawia problemy czy nie, bo aluminiowe przewody przeciążone nowoczesnymi urządzeniami to zagrożenie pożarowe, a koszt wymiany około 20 000 złotych to niewiele w porównaniu ze stratami po pożarze. Wilgoć i pleśń na ścianach to nie tylko kwestia estetyki ale przede wszystkim zdrowia mieszkańców, a źródłem problemu jest zazwyczaj niesprawna wentylacja, więc zamiast malować co roku ścianę w narożniku gdzie wraca grzyb, warto zainwestować w wentylację mechaniczną albo przynajmniej nawiewniki w oknach pozwalające na cyrkulację powietrza bez stałego otwierania okien. Monitoring stanu technicznego to obowiązek prawny zarządcy, przeglądy powinny odbywać się co najmniej raz w roku, a protokoły muszą być dostępne dla mieszkańców, więc jeśli twoja wspólnota nie ma dokumentacji z ostatnich przeglądów albo zarządca odmawia jej udostępnienia, to poważny sygnał alarmowy sugerujący zaniedbania które mogą skutkować problemami prawnymi i finansowymi w przyszłości.

Kredyt na mieszkanie w wielkiej płycie będzie coraz trudniej uzyskać jeśli bank zobaczy w dokumentacji budynku braki w konserwacji, puste fundusze remontowe, zaległości w płatnościach wspólnoty, stare instalacje bez planów wymiany, bo dla banku oznacza to ryzyko że wartość zabezpieczenia spadnie zanim kredyt zostanie spłacony. Porównanie stanu technicznego kilku budynków w okolicy przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych w przyszłości, bo różnica między dobrze zarządzanym blokiem z regularną konserwacją a zaniedbany m budynkiem bez planów modernizacji jest ogromna, choć na pierwszy rzut oka może być niewidoczna. Uczestnictwo w głosowaniach nad uchwałami dotyczącymi remontów i modernizacji to nie strata czasu tylko obrona własnej inwestycji, bo pasywni właściciele którzy ignorują zebrania wspólnoty nie mają później prawa narzekać że ktoś za nich podjął decyzje z którymi się nie zgadzają, a przy dużych inwestycjach każdy głos ma znaczenie i może przesądzić o tym czy remont zostanie przeprowadzony profesjonalnie czy po najtańszej możliwej stawce kończąc się fuszerką wymagającą poprawek za kolejne pieniądze.