Zadłużone mieszkanie w bloku. Jeden zapis w akcie i do drzwi zapuka komornik

Pani Karolina miesiąc po wprowadzeniu do nowego mieszkania dostała pismo od wspólnoty. Żądanie zapłaty 1400 zł zaległego czynszu i opłat za wodę. Była przekonana, że to pomyłka – przecież akt notarialny jasno określał, że mieszkanie jest wolne od długów. Administracja nie chciała ustąpić, więc zapłaciła. Teraz próbuje odzyskać pieniądze od poprzedniego właściciela, co wcale nie jest proste.

Wspólnota mówi: dług przechodzi z mieszkaniem

Pan Krzysztof kupił mieszkanie w bloku we Wrocławiu. Kilka tygodni po przeprowadzce zgłosił się do wspólnoty, żeby zarejestrować się jako nowy właściciel. Wtedy padły słowa, które sparaliżowały go na moment – poprzedni właściciel zalegał z opłatami na kwotę 1800 zł. Wspólnota wskazała, że jako nowy właściciel przejmuje odpowiedzialność za te zobowiązania. Pan Krzysztof próbował kontaktować się ze sprzedającymi, ale ci twierdzili, że umowa nie obejmowała długu, więc nic im do tego.

To scenariusz, który powtarza się w dziesiątkach mieszkań co miesiąc. Wspólnoty i spółdzielnie często błędnie interpretują przepisy, żądając od nowych właścicieli spłaty długów poprzedników. Powołują się przy tym na kodeks cywilny, który mówi, że z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego ciężary związane z rzeczą. Problem w tym, że ciężary to nie długi.

Co mówi prawo – kto odpowiada za cudze rachunki

Nowy właściciel lokalu wchodzi w stan prawny poprzedniego właściciela, ale nie przejmuje jego zaległości cywilnoprawnych. Zaliczki na koszty zarządu, czynsz czy opłaty za media obciążają konkretną osobę, nie lokal. Uznanie, że zadłużenie „idzie” za mieszkaniem jest z gruntu błędne i nie znajduje oparcia w przepisach.

Istnieją jednak dwa wyjątki, gdy nowy właściciel faktycznie odpowiada za długi swojego poprzednika. Pierwszy to sytuacja, gdy wierzytelność została zabezpieczona hipoteką na prawie do lokalu mieszkalnego. W praktyce zdarza się to rzadko – tylko wtedy, gdy wielkość zadłużenia była na tyle duża, że spółdzielnia czy wspólnota zdecydowała się dodatkowo zabezpieczyć swoją należność wyrokiem sądowym i wpisem hipoteki do księgi wieczystej. W takim wypadku nowy właściciel odpowiada rzeczowo wobec wierzyciela.

Drugi wyjątek to sytuacja, gdy nabywca sam zobowiązuje się wobec spółdzielni lub wspólnoty do spłaty długów byłego właściciela. Czasem taka umowa jest korzystna dla wszystkich – spółdzielnia odzyskuje należności, dawny właściciel zostaje zwolniony z zobowiązania, a nowy właściciel nabywa lokal po odpowiednio niższej cenie.

Księga wieczysta – pierwszy dokument do sprawdzenia

Przed zakupem mieszkania trzeba sprawdzić księgę wieczystą. To w niej zawarty jest stan prawny nieruchomości, informacje o właścicielu oraz to, czy nieruchomość jest zadłużona lub czy ciąży na niej prawo dożywocia. Kluczowy jest dział IV dotyczący hipoteki – gdy na nieruchomości ciąży hipoteka, będzie to zawarte właśnie w tym dziale. Nie należy pomijać wzmianek – dotyczą one wniosków, które wpłynęły do Sądu Rejonowego i oczekują na rozpatrzenie.

Dostęp do ksiąg wieczystych jest bezpłatny przez Centralną Bazę Danych Ksiąg Wieczystych. Można też uzyskać odpis w sądzie – odpis zwykły kosztuje 30 zł, a odpis zupełny ujawniający również wpisy wykreślone to wydatek 60 zł.

Zapis w akcie notarialnym – twoja polisa ubezpieczeniowa

Nawet jeśli mamy pewność, że mieszkanie nie jest obciążone, do sporządzanej umowy należy dodać zapis, że dotychczasowy właściciel oświadcza, iż nieruchomość nie jest zadłużona. Wtedy to on będzie ponosił odpowiedzialność za nieuregulowane wcześniej długi. To ten jeden zapis w akcie notarialnym decyduje o tym, czy w razie problemów będziesz mógł dochodzić zwrotu od sprzedającego.

Pani Anna i pan Michał kupili mieszkanie w kamienicy w centrum miasta. Kilka tygodni po podpisaniu aktu notarialnego zgłosili się do administracji budynku, by zarejestrować się jako nowi właściciele. Wtedy dowiedzieli się, że poprzedni właściciel zalegał z opłatami za czynsz i wodę na kwotę 1800 zł. W akcie notarialnym nie było zapisu o braku zadłużenia. Administracja zażądała zapłaty, argumentując, że nowi właściciele ponoszą odpowiedzialność za wszelkie zobowiązania.

Spółdzielnie szantażują zaświadczeniem

Przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego notariusz wymaga zaświadczenia od spółdzielni o przysługującym zbywcy prawie do lokalu oraz o stanie zaległości. Problem w tym, że żaden przepis nie nakłada wprost na spółdzielnię obowiązku wydania takiego dokumentu. Część spółdzielni stoi na stanowisku, że to wyłącznie od ich uznania zależy wystawienie zaświadczenia.

Co więcej, niektóre spółdzielnie mieszkaniowe wykorzystują fakt, że dokument taki jest wymagany przez notariusza i uzależniają jego wydanie od uprzedniej spłaty zaległości przez właściciela mieszkania. Sprzedający, mając świadomość, że bez uzyskania zaświadczenia notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego, ulega presji i w zamian za wydanie dokumentu spłaca istniejące zaległości.

Co zrobić, gdy wspólnota żąda zapłaty cudzych długów

Jeśli po zakupie mieszkania wspólnota lub spółdzielnia żąda od ciebie zapłaty długów poprzedniego właściciela, pierwsze pytanie brzmi: czy dług jest zabezpieczony hipoteką w księdze wieczystej? Jeśli nie – nie musisz płacić. Warto wysłać do wspólnoty pismo z powołaniem się na przepisy i wskazaniem, że za długi poprzednika odpowiada on sam, nie nowy właściciel.

Jeśli w akcie notarialnym był zapis o braku zadłużenia, możesz dochodzić zwrotu wpłaconych kwot od poprzedniego właściciela. To on złożył nieprawdziwe oświadczenie i ponosi za nie odpowiedzialność. W praktyce oznacza to jednak czasochłonne i kosztowne postępowanie sądowe.

Pani Karolina, żeby uniknąć problemów prawnych, zapłaciła zaległe 1400 zł i teraz próbuje odzyskać je od poprzedniego właściciela. Sprawa ciągnie się już pół roku, a końca nie widać. Gdyby przed zakupem sprawdziła księgę wieczystą i dopilnowała odpowiedniego zapisu w akcie, mogłaby uniknąć tej sytuacji.