Będziesz musiał prosić sąsiadów o zgodę. Nowe przepisy zmienią sytuacją właścicieli mieszkań

Ministerstwo Rozwoju i Technologii dopisało do projektu nowej ustawy przepis, który – jeśli wejdzie w życie – gruntownie zmieni zasady gry. Nie wynajmiesz już mieszkania bez zgody wspólnoty. Jednocześnie są mieszkanie, których przepis ten w ogóle nie dotyczy. Kto będzie musiał prosić sąsiadów o zgodę na wynajem?

Zmiana przeznaczenia mieszkania – jak to działa teraz?

Dziś właściciel lokalu jest w zasadzie panem własnego M. Jeżeli chce zamienić mieszkanie w gabinet lekarski, kancelarię prawną albo wynajmować je turystom – robi to bez pytania sąsiadów o zdanie. Zgodnie z art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524) zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga jedynie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Do takiego zgłoszenia właściciel musi dołączyć opis techniczny nieruchomości, oświadczenie o prawie do dysponowania nią na cele budowlane, a w zależności od rodzaju zmiany – zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Wspólnoty mieszkaniowej w tym procesie nie ma: ani jako strony postępowania, ani jako organu, który mógłby się sprzeciwić. Jeśli urząd milczy przez 30 dni od doręczenia zgłoszenia – zmiana jest dopuszczalna.

Sądy przez lata potwierdzały tę interpretację. Właściciel lokalu może sam – bez udziału pozostałych mieszkańców bloku – zdecydować o zmianie przeznaczenia. I właśnie to Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce teraz zmienić.

Nowy przepis wpisany w nocy: co dokładnie dopisało ministerstwo?

Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312) trafił do wykazu prac legislacyjnych 20 lutego 2026 r. Przez kilka miesięcy obrastał w uwagi, opinie i poprawki. 24 kwietnia 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nową wersję projektu – i w tej wersji pojawił się zapis, który przykuł uwagę rynku nieruchomości.

Zgodnie z projektowanym nowym brzmieniem art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232) – trzy czynności będą wymagały odtąd zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały:

– zmiana przeznaczenia lokalu,
– połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość,
– podział lokalu.

Żadnej z tych rzeczy właściciel nie zrobi już jednostronnie. Będzie musiał stanąć przed wspólnotą mieszkaniową i przekonać do swoich planów pozostałych właścicieli lokali. Ci odrzucą wniosek? Zostanie mu droga sądowa – art. 22 ust. 4 zdanie drugie projektu przewiduje wprost, że „w razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Spółdzielnia to nie wspólnota – i ta różnica ma ogromne znaczenie

Projekt UD312 nowelizuje ustawę o własności lokali – i tylko tę ustawę. Oznacza to, że nowy obowiązek uzyskania zgody sąsiadów na zmianę przeznaczenia lokalu dotyczy wyłącznie budynków, w których lokale zostały wyodrębnione na pełną własność, a więc tych zarządzanych przez klasyczne wspólnoty mieszkaniowe.

Poza zakresem nowych przepisów pozostają natomiast miliony lokatorów posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Posiadacz takiego prawa nie jest właścicielem lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. – a to właśnie tę ustawę nowelizuje projekt UD312. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania w bloku spółdzielczym, działającym w reżimie spółdzielczego prawa własnościowego, będzie mógł – nawet po wejściu nowych przepisów w życie – nadal wynajmować lokal przez Airbnb czy Booking.com bez pytania spółdzielni o zgodę.

To istotna asymetria regulacyjna. W Warszawie znaczna część zasobu mieszkaniowego to właśnie bloki spółdzielcze – szczególnie na Ursynowie, Bemowie, Bródnie czy Targówku, gdzie dziesiątki tysięcy mieszkań funkcjonuje w trybie spółdzielczego prawa własnościowego. Ich lokatorzy znajdą się poza zakresem nowego obowiązku.

Równolegle w rządzie procedowana jest osobna nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (projekt z dnia 8 grudnia 2025 r.), która doprecyzowuje katalog czynności wymagających uchwały właścicieli lokali. Obejmuje ona jednak wyłącznie decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej – takie jak zmiana przeznaczenia wspólnych pomieszczeń, nadbudowa czy przebudowa budynku. Analogicznego przepisu blokującego najem krótkoterminowy w indywidualnych lokalach spółdzielczych ten projekt nie zawiera.

Wiceminister rozwiewa wątpliwości

Przepis brzmi ogólnie – „zmiana przeznaczenia lokalu” – ale wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny za projekt, nie pozostawił złudzeń co do tego, co ministerstwo ma na myśli. W poście opublikowanym 29 kwietnia 2026 r. na swoim profilu w mediach społecznościowych wprost powiązał nową regulację z najmem krótkoterminowym, który „w świetle prawa budowlanego, jeśli dotyczy lokalu mieszkalnego, wymaga zmiany sposobu użytkowania”.

Innymi słowy: przeznaczenie mieszkania pod wynajem na jakiejkolwiek platformie krótkoterminowego najmu – będzie traktowane tak samo jak otwarcie gabinetu kosmetycznego czy apteki. Bez uchwały wspólnoty – ani rusz.

Ministerstwo tłumaczy tę zmianę potrzebą ochrony dobrej wiary osób kupujących lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych. W uzasadnieniu projektu czytamy, że aktualne przepisy prowadzą do „zmiany funkcji lokalu bez zgody wspólnoty, wbrew decyzjom wydanym w procesie budowlanym, co oddziałuje także na sąsiednie lokale i nieruchomość wspólną”. Przywołano przykłady gabinetów medycznych i kancelarii prawnych – rynek najmu krótkoterminowego to jednak zjawisko nieporównywalnie szersze.

MRiT podkreśla przy tym, że nowa konstrukcja nie narusza prawa własności, bo właściciel, któremu wspólnota bezzasadnie odmówi, może iść do sądu. Krytycy pytają, co to znaczy „bezzasadnie” i ile miesięcy potrwa postępowanie.

Warszawa na celowniku – ponad 10 tys. mieszkań na platformach, rynek pod presją

Nowe przepisy uderzyłyby przede wszystkim w największe polskie miasta, a Warszawa stoi tu na czele. W połowie 2025 r. na platformach aktywnych było w stolicy ponad 10 tys. ofert – wynika z danych zebranych przez serwis Tooba.pl. To wzrost o blisko 60 proc. w porównaniu z lutym 2019 r., gdy liczba ofert wynosiła 6323.

Badacze z Digital Economy Lab Uniwersytetu Warszawskiego – dr Kristóf Gyódi, dr Wojciech Hardy i dr Joanna Mazur – przeanalizowali rynek szczegółowo. Z ich raportu opublikowanego we wrześniu 2024 r. wynika, że 86 proc. warszawskich ofert to całe mieszkania, a 74 proc. ofert należy do podmiotów zarządzających co najmniej 4 nieruchomościami. Przeciętne mieszkanie na tych platformach przyniosło w 2023 r. przychód rzędu 40 000 zł rocznie – kwotę, przy której wynajem długoterminowy wypada blado.

Nic dziwnego, że rynek rozrastał się jak na drożdżach. Roczny wzrost liczby ofert przekraczał w 2023 r. 35 proc. Badacze z DELab UW doliczyli się też kilku tysięcy apartamentów widocznych wyłącznie na jednej z platform – faktyczna skala rynku jest więc większa, niż pokazują dane.

Koncentracja przestrzenna jest wyraźna: lwia część ofert skupia się w Śródmieściu, na Woli i Powiślu – dzielnicach z najgęstszą tkanką kamienic i bloków zamieszkałych przez stałych mieszkańców. To właśnie tam konflikty na linii „właściciel – reszta wspólnoty” są najczęstsze. Rotacja gości, hałas, obcy w windzie i klatce schodowej – skargi na te problemy płyną do zarządów wspólnot od lat.

Ratusz warszawski jak dotąd nie wypracował własnych narzędzi do ograniczenia najmu krótkoterminowego – polskie prawo nie dawało gminom skutecznych instrumentów. Nowe regulacje, jeśli wejdą w życie, przeniosą decyzję na poziom samych wspólnot, bez konieczności angażowania urzędu miasta.

Równolegle: Ministerstwo Sportu chce usług hotelarskich zamiast szarej strefy

Projekt UD312 to nie jedyna inicjatywa legislacyjna, która dotknie rynek najmu krótkoterminowego. Ministerstwo Sportu i Turystyki równolegle proceduje własny projekt – ustawę o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135). Aktualnie projekt jest na etapie prac w Stałym Komitecie Rady Ministrów.

Kluczowa propozycja ministerstwa: najem krótkoterminowy do 30 dni zostanie uznany za usługę hotelarską. To fundamentalna zmiana statusu prawnego, która pociągnie za sobą cały katalog nowych obowiązków. Podczas konferencji prasowej 15 kwietnia wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś zapowiedział m.in.:

– obowiązek rejestracji wszystkich obiektów oferujących najem krótkoterminowy w gminnej ewidencji oraz w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON),
– nadanie każdemu obiektowi indywidualnego numeru identyfikacyjnego, widocznego w ofertach na platformach rezerwacyjnych,
– wysokie kary administracyjne za prowadzenie działalności bez rejestracji,
– nowe uprawnienia dla gmin, w tym możliwość wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy,
– wzmocnienie roli mieszkańców i wspólnot poprzez możliwość zgłaszania wniosków o kontrole.

Projekt wpisuje się także w wymogi unijne: rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (Dz. Urz. UE L 2024/1028) zaczyna obowiązywać we wszystkich państwach UE od 20 maja 2026 r. Polska musi wdrożyć jego wymogi do prawa krajowego.

Skala problemu jest realna: wiceminister Raś przypomniał, że z najmu krótkoterminowego korzysta „60 proc. polskich rodzin, dla których hotel w Krakowie, Sopocie czy Warszawie jest zbyt drogi”. Regulacje mają więc uderzyć w szarą strefę, a nie zlikwidować rynek. Pytanie, czy właściciele lokali w to uwierzą.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie? Droga przez parlament jeszcze przed nami

Projekt UD312 – w wersji uwzględniającej obowiązek uchwały wspólnoty dla zmiany przeznaczenia – jest wciąż na etapie rządowym. Planowane przyjęcie przez Radę Ministrów wskazywane jest orientacyjnie na II kwartał 2026 r. Następnie musi przejść pełną drogę legislacyjną: Sejm, Senat i podpis Prezydenta.

Zgodnie z art. 6 projektu ustawa ma wejść w życie 3 miesiące od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw – co przy realistycznym harmonogramie prac parlamentarnych oznacza, że najwcześniej możliwym terminem jest przełom 2026 i 2027 r. Brzmienie przepisów może się jeszcze zmienić – lobbyści rynku nieruchomości z pewnością będą aktywni na etapie sejmowym.

Dla porównania: w Hiszpanii, gdzie regulacje rejestracyjne dla najmu krótkoterminowego weszły w życie w kwietniu 2025 r., w pierwszych miesiącach ich obowiązywania z platform zniknęło ponad 65 tys. ofert, które nie spełniały wymogów. Liczba mieszkań na rynku krótkoterminowym zmniejszyła się tam w ujęciu rocznym o 12 proc. – wynika z danych Narodowego Instytutu Statystycznego Hiszpanii, przywołanych przez Polski Instytut Ekonomiczny. Polska nie jest Hiszpanią, ale kierunek regulacyjny jest identyczny.

Sprawdź, co powinieneś zrobić zanim jeszcze przepisy wejdą w życie

Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem mieszkania, planującym taką inwestycję, czy zwykłym mieszkańcem bloku – nowe przepisy zmienią Twoje realia. Oto, na co zwrócić uwagę:

Jeśli prowadzisz najem krótkoterminowy:
– Sprawdź statut lub regulamin swojej wspólnoty mieszkaniowej – część z nich już dziś zawiera zapisy ograniczające działalność komercyjną w lokalach mieszkalnych.
– Jeżeli nigdy formalnie nie zgłosiłeś zmiany sposobu użytkowania lokalu – rozważ konsultację z prawnikiem, zanim nowe przepisy wejdą w życie.
– Śledź postęp projektu UC135 (MSiT) – obowiązek rejestracji w CWTON i nadanie numeru identyfikacyjnego mogą pojawić się niezależnie od losów projektu UD312 i szybciej.

Jeśli planujesz inwestycję w mieszkanie pod najem krótkoterminowy:
– Ryzyko regulacyjne jest dziś realniejsze niż kiedykolwiek. Przed zakupem koniecznie sprawdź, jaka jest struktura własnościowa i aktywność wspólnoty w danym budynku – wrogiej wspólnocie wystarczy jedna uchwała, by zablokować Twój biznes.
– Rozważ inwestycję w budynki przeznaczone wyłącznie pod najem krótkoterminowy (aparthotele, condohotele), gdzie nie ma tradycyjnej wspólnoty mieszkaniowej złożonej z lokatorów.

Jeśli jesteś mieszkańcem bloku, w którym sąsiad wynajmuje:
– Po wejściu nowych przepisów wspólnota zyska realny instrument – uchwałę blokującą taką działalność. Warto już teraz poruszyć ten temat na najbliższym zebraniu wspólnoty i sprawdzić, czy zarząd jest gotowy do działania.
– Jeśli najem krótkoterminowy sąsiada narusza regulamin porządkowy lub generuje ponadstandardowe koszty dla budynku, projekt UD312 przewiduje również możliwość uchwalenia wyższych zaliczek dla takich właścicieli.