Blady strach padł na mieszkańców bloków. Ruszyły kontrole w mieszkaniach. Za niewpuszczenie kontrolera spółdzielnia może zastosować drakońskie opłaty

Zarządcy bloków w Polsce wysyłają powiadomienia o kontrolach. W ostatnich czasach kontrole się nasiliły, a wszystko przez silne mrozy.

Dlaczego spółdzielnie kontrolują mieszkania

Problem nazywany przez zarządców „pasożytnictwem cieplnym” polega na tym, że właściciel lokalu drastycznie obniża temperaturę we własnym mieszkaniu, korzystając z ciepła przenikającego od sąsiadów. W budynkach z centralnym ogrzewaniem ciepło przenosi się przez ściany, stropy i instalację pionową.

Gdy ktoś utrzymuje w mieszkaniu 12-14°C przy całkowicie zakręconych kaloryferach, jego ściany stają się zimne. System grzewczy odbiera to jako ubytek ciepła i automatycznie zwiększa moc. Efekt: sąsiedzi muszą grzać mocniej, ich grzejniki pracują intensywniej, bo część ciepła ucieka przez zimne przegrody do wychłodzonego lokalu obok.

W rozliczeniach właściciel zimnego mieszkania wykazuje bardzo niskie zużycie, mimo że faktycznie korzysta z ogrzewania – tyle że z cudzego. Przy obecnych cenach energii różnice w rachunkach mogą wynosić kilkaset złotych miesięcznie.

Styczeń 2026 roku przynosi intensywne mrozy. W wielu regionach Polski temperatura spada poniżej -20°C, szczególnie na wschodzie kraju. W Białymstoku w nocy zanotowano -24°C. To najzimniejszy styczeń od 16 lat, co nasila konflikty między mieszkańcami bloków.

Jak wygląda kontrola i kto musi wpuścić

Kontrolerzy sprawdzają temperaturę powietrza w kilku pomieszczeniach za pomocą termometrów lub kamer termowizyjnych. Badają również temperaturę ścian, szczególnie tych wspólnych z sąsiednimi lokalami. Sporządzają protokół z pomiaru.

Mieszkanie jest chronione konstytucyjną zasadą nienaruszalności lokalu. Spółdzielnia nie może wejść bez zgody właściciela lub najemcy. Kontrola może się odbyć wyłącznie za zgodą lokatora albo w sytuacjach wyjątkowych – awarii instalacji, zagrożeniu zalaniem, podejrzeniu uszkodzenia pionów grzewczych.

Odmowa wpuszczenia kontrolera nie oznacza pełnej bezkarności. Jeśli regulamin spółdzielni przewiduje minimalną temperaturę, a lokator konsekwentnie uniemożliwia kontrolę, zarządca może oprzeć się na danych pośrednich: wskazaniach podzielników kosztów ogrzewania, analizie zużycia w pionie, porównaniu z lokalami o podobnym metrażu.

W takich sytuacjach spółdzielnia może zastosować rozliczenie ryczałtowe albo naliczyć minimalne zużycie ciepła – nawet bez fizycznego wejścia do mieszkania. Odmowa kontroli często prowadzi do mniej korzystnego rozliczenia dla lokatora.

Nowe przepisy od 2027 roku

Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej weszła w życie w 2025 roku. Wprowadza minimalną opłatę za ogrzewanie, którą każdy lokator musi ponieść nawet przy całkowicie zakręconych kaloryferach.

Opłata wynosi co najmniej 15% kosztów zmiennych ogrzewania – czyli tej części rachunku, która zależy od faktycznego zużycia. Przepisy wdrażane są etapami. Część wspólnot mieszkaniowych już w sezonie 2025/2026 rozlicza lokatorów według nowych zasad. Pozostałe mają czas na dostosowanie systemów do końca 2026 roku.

Obowiązek montażu liczników i podzielników ze zdalnym odczytem musi być zrealizowany najpóźniej do 1 stycznia 2027 roku. Dzięki temu odczyty będą automatyczne i bardziej precyzyjne.

To obowiązek ustawowy, który ma być stopniowo wdrażany. Od początku 2027 roku większość wspólnot będzie naliczać opłatę minimum 15%, nawet jeśli lokal próbuje zużyć minimalną ilość ciepła. Mechanizm odliczania kosztów będzie sztywniejszy niż dotychczas – z jasnym minimum kosztów zmiennych oraz obowiązkiem nowoczesnych liczników.

Jakie kary grożą za wychładzanie mieszkania

Większość regulaminów spółdzielni przewiduje minimalną temperaturę w lokalu na poziomie 16-18°C. To granica bezpieczeństwa dla instalacji i ochrona przed wilgocią oraz pleśnią w budynku.

Jeśli kontrola wykaże temperaturę znacząco niższą niż określona w regulaminie, właściciel otrzymuje wezwanie do jej podniesienia. Kary finansowe to ostateczność, stosowana wobec osób, które uporczywie ignorują zalecenia.

Najczęstsza sankcja to dodatkowa opłata w rozliczeniu kosztów ciepła – od kilkuset złotych do 500 zł w skrajnych przypadkach. Wysokość kary wynika z regulaminu danej wspólnoty lub spółdzielni.

Niektóre spółdzielnie stosują system minimalnego zużycia ciepła. Nawet jeśli ktoś przez cały sezon miał zakręcone kaloryfery, zostanie obciążony opłatą za pewien minimalny próg – na przykład 70% średniego zużycia dla danego typu lokalu w budynku.

Jeśli w wyniku długotrwałego wychładzania dojdzie do uszkodzeń – zawilgocenia ścian, pleśni, pęknięcia rur – wspólnota może zażądać od właściciela zwrotu kosztów naprawy. W takich przypadkach sprawa może trafić do sądu cywilnego.

Co to oznacza dla czytelnika?

Jeśli mieszkasz w bloku z centralnym ogrzewaniem, sprawdź regulamin swojej wspólnoty lub spółdzielni. Dokument powinien być dostępny w administracji budynku lub na stronie internetowej zarządcy. Znajdziesz tam informacje o minimalnych temperaturach w lokalach i sankcjach za ich nieprzestrzeganie.

Większość regulaminów przewiduje minimalną temperaturę 16-18°C. To próg, który zapewnia bezpieczeństwo instalacji i chroni budynek przed wilgocią. Utrzymywanie takiej temperatury nie oznacza luksusowego ogrzewania – to zdrowe minimum, które nie szkodzi konstrukcji i nie generuje dodatkowych kosztów dla sąsiadów.

Jeśli otrzymasz powiadomienie o kontroli, nie musisz się jej obawiać, o ile w mieszkaniu panują normalne warunki. Kontrolerzy sprawdzają temperaturę w kilku pomieszczeniach, robią zdjęcia lub pomiary termowizyjne i sporządzają protokół. Jeśli wszystko jest w porządku, sprawa kończy się na tym etapie.

Nie musisz wpuszczać kontrolera do mieszkania – możesz odmówić. Pamiętaj jednak, że zarządca może wtedy naliczyć wyższe opłaty na podstawie danych z podzielników lub średniej dla podobnych mieszkań. W praktyce ryczałt często jest wyższy niż rzeczywiste zużycie przy umiarkowanym ogrzewaniu.

Jeśli chcesz oszczędzać na ogrzewaniu bez ryzyka konfliktu, nie zakręcaj kaloryferów całkowicie. Głowice termostatyczne można ustawić na pozycję 2 lub 3 na skali – da to temperaturę około 18-19°C. Wystarczy, by uniknąć wychłodzenia przegród i wilgoci, a jednocześnie pozwala na pewne oszczędności.

Regularnie wietrz mieszkanie – krótko, ale intensywnie. Otwarte uchylone okno przez wiele godzin powoduje ogromne straty ciepła. Lepiej wietrzyć 5-10 minut przy całkowicie otwartych oknach i zakręconych zaworach termostatycznych.

Jeśli wyjeżdżasz na dłużej, nie wyłączaj całkowicie ogrzewania. Zaleca się obniżenie temperatury do około 16-17°C. To minimum, które chroni instalację wodną przed zamarznięciem i zapobiega nadmiernemu wychłodzeniu ścian.

Od 2027 roku minimalna opłata 15% kosztów zmiennych będzie obowiązkowa we wszystkich budynkach z centralnym ogrzewaniem. Nawet przy całkowicie zakręconych kaloryferach zapłacisz część rachunku. Dlatego drastyczne wychładzanie mieszkania przestanie być opłacalną strategią oszczędzania.

Koniec z „darmowym ciepłem” od sąsiadów

Kontrole temperatury w mieszkaniach i nowe przepisy to efekt rosnących kosztów energii oraz coraz częstszych sporów między mieszkańcami bloków. Spółdzielnie nie wymyślają nowych zasad – odwołują się do przepisów obowiązujących od 2002 roku, ale dopiero teraz egzekwują je konsekwentnie.

Minimalna opłata 15% kosztów zmiennych, obowiązkowa od 2027 roku, kończy praktykę całkowitego zakręcania kaloryferów. Każdy lokator zapłaci część rachunku za ogrzewanie, niezależnie od własnego zużycia. To rozwiązanie ma sprawiedliwiej rozłożyć koszty i ograniczyć konflikty w budynkach.