Ceny mieszkań runą w 99% miast. Tylko te 5 metropolii obroni się przed krachem

Zapomnij o wszystkim, co wiedziałeś o polskim rynku nieruchomości. Stare zasady gry przestały obowiązywać. Analitycy nie mają złudzeń: nadchodzi era wielkiej fragmentacji. Polska podzieli się na dwie strefy: „Wielką Piątkę”, gdzie ceny będą wciąż szybować w górę, oraz całą resztę kraju, która stanie w obliczu demograficznej zapaści i drastycznych spadków wartości mieszkań. Sprawdź, czy Twoje miasto jest na liście ocalałych.

„Wielka Piątka” kontra reszta świata. Gdzie uciekać z kapitałem?

Do tej pory rynek traktowano jako całość – stopy procentowe rosły, popyt malał wszędzie. Teraz to się zmienia. Według najnowszych analiz PKO BP, wchodzimy w fazę, w której demografia brutalnie zweryfikuje ceny. Większość polskich gmin zacznie się wyludniać w zastraszającym tempie, co doprowadzi do nadpodaży lokali i załamania cen.

Bastionem stabilności pozostanie tylko pięć aglomeracji, które dzięki migracji (wewnętrznej i zagranicznej) wciąż będą zyskiwać nowych mieszkańców. To w nich „ssanie” na mieszkania nie ustanie. Są to:

• Warszawa,
• Kraków,
• Wrocław,
• Poznań,
• Trójmiasto.

Poza tymi ośrodkami rynek nieruchomości czeka bolesna korekta. Mniejsze miasta, tracące młodych ludzi, staną się pustyniami inwestycyjnymi.

Zmierzch dużych mieszkań w centrach. Nadchodzi era „klitek”

Raport przynosi też rewolucyjne wnioski dotyczące tego, co będziemy kupować. Nawet w „Wielkiej Piątce” struktura popytu ulegnie radykalnej zmianie. Duże, rodzinne apartamenty w centrach miast zaczną wychodzić z mody i mogą tanieć.

Dlaczego? Centra metropolii staną się domeną singli, imigrantów zarobkowych oraz – co kluczowe – seniorów, którzy potrzebują bliskości lekarza i sklepu. Te grupy celują w małe metraże (kawalerki, dwa pokoje). Rodziny z dziećmi, dzięki pracy zdalnej i automatyzacji, masowo wyniosą się do gmin podmiejskich („obwarzanków”), gdzie za niższą cenę kupią dom lub duże mieszkanie. To tam przeniesie się popyt na metraż.

Śmierć „wampirów energetycznych”. Stare budownictwo bez szans

Jest jeszcze jeden czynnik, który może zrujnować portfele właścicieli starszych nieruchomości. To efektywność energetyczna. Analitycy ostrzegają: rynek mieszkań „do remontu”, w nieocieplonych blokach czy kamienicach, czeka zapaść.

Lokale generujące wysokie rachunki za ogrzewanie staną się niesprzedawalne. Popyt na nie po prostu zniknie – niezależnie od tego, czy znajdują się w Warszawie, czy w małym miasteczku powiatowym. Obserwujemy tu zjawisko znane już z Niemiec, gdzie ceny nieruchomości energooszczędnych i tych „zimnych” drastycznie się rozjechały.

Co to oznacza dla Ciebie? Czas na trudne decyzje

Jeśli posiadasz nieruchomość lub planujesz zakup, musisz wziąć pod uwagę nową mapę drogową rynku:

• Masz „wampira energetycznego”? Jeśli jesteś właścicielem starego, nieocieplonego mieszkania, rozważ jego sprzedaż lub gruntowną termomodernizację, zanim jego wartość drastycznie spadnie.
• Inwestujesz? Celuj wyłącznie w małe metraże w obrębie „Wielkiej Piątki” lub nowoczesne budownictwo w dobrze skomunikowanych przedmieściach. Kupowanie mieszkań w wyludniających się miastach powiatowych to teraz ogromne ryzyko.
• Szukasz domu dla rodziny? Spójrz na gminy ościenne wokół dużych miast. Tam ceny dużych lokali będą (jeszcze) atrakcyjne, a standard życia może być wyższy niż w zatłoczonym centrum.

---

Ważna informacja:
Artykuł opiera się na analizach i prognozach demograficznych zawartych w raporcie analityków PKO BP dotyczącym przyszłości polskiego rynku mieszkaniowego.