Fala kontroli w całym kraju. Spółdzielnie będą chodziły po mieszkaniach i instalowały te urządzenia. Obowiązek u wszystkich do 2027 roku

Kontrolerzy z termometrami chodzili po klatkach przez ostatnie miesiące. Teraz spółdzielnie przechodzą na inne podejście – zamiast kontrolować mieszkańców osobiście, instalują urządzenia, które robią to automatycznie i przez cały rok. Do 1 stycznia 2027 roku każdy budynek wielolokalowy musi mieć podzielniki z funkcją zdalnego odczytu. Co godzinę, co dobę lub co tydzień – zależnie od ustawień – dane o Twoim ogrzewaniu trafią przez sieć radiową do bazy firmy rozliczeniowej. I wbrew temu, co można sądzić, to nie jest tylko liczba na rachunku.

Od analogowego do radiowego – co się zmienia po 1 stycznia 2027 roku

Podzielniki kosztów ogrzewania istnieją w polskich blokach od lat 90. Przez długi czas były urządzeniami w pełni analogowymi – małe plastikowe skrzynki na grzejniku, odczytywane raz w roku przez pracownika, który pukał do drzwi i spisywał stan z wyświetlacza. Cały model opierał się na jednym rocznym odczycie, jednej liczbie i jednym rozliczeniu w sezonie.

Do 1 stycznia 2027 roku właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego musi zastąpić ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania lub wodomierze zamontowane przed 21 maja 2021 roku urządzeniami posiadającymi funkcję zdalnego odczytu – wynika z art. 16 ustawy z 20 kwietnia 2021 roku o zmianie ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. z 2021 r. poz. 868). Obowiązek i odpowiedzialność spoczywa na zarządcy lub właścicielu budynku, a przepisy są coraz częściej egzekwowane. Ustawa Prawo energetyczne przewiduje sankcje karne: grzywnę do 10 000 zł, ograniczenie wolności lub areszt.

Zmiana jest fundamentalna. Nowe podzielniki radiowe nie czekają na człowieka z notesem. Transmitują dane bezprzewodowo – przez moduł radiowy działający w paśmie 868 MHz lub przez protokół M-Bus – do koncentratora zainstalowanego w budynku, a stamtąd przez internet do serwera firmy rozliczeniowej. Zarządca może sprawdzić zużycie w dowolnym lokalu w dowolnej chwili, bez wychodzenia zza biurka i bez kontaktu z lokatorem.

Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii szacuje, że w Polsce działa ok. 10,5 mln podzielników, często kilka w jednym lokalu. Można oszacować, że ma je połowa z prawie 15 mln mieszkań w kraju. Wszystkie starsze modele bez zdalnego odczytu muszą zostać wymienione przed końcem 2026 roku.

Co podzielnik radiowy rejestruje – i co z tych danych można wywnioskować

Podzielnik kosztów ogrzewania nie jest licznikiem ciepła w prawnym rozumieniu – to urządzenie pomocnicze, które rejestruje różnicę temperatur między powierzchnią grzejnika a otoczeniem w pokoju i przelicza ją na jednostki wskaźnikowe. Nie podaje, ile gigadżuli ciepła zostało zużytych – podaje, jaki udział w zużyciu całego budynku przypada na dany grzejnik.

Nowoczesne modele rejestrują dane w regularnych interwałach – co godzinę, co 12 godzin lub co dobę, zależnie od konfiguracji. Gromadzone dane obejmują: bieżące wskazanie wskaźnika zużycia, temperaturę powierzchni grzejnika, temperaturę powietrza w pomieszczeniu, historię danych z co najmniej 27 poprzednich miesięcy oraz – w niektórych modelach – zdarzenia alarmowe, takie jak demontaż lub sabotaż urządzenia.

Z takiego profilu danych zarządca lub firma rozliczeniowa może wywnioskować znacznie więcej niż sam koszt ogrzewania. Analiza historii temperatury w mieszkaniu pozwala ustalić, o której godzinie mieszkanie jest nagrzane, kiedy jest wychłodzone, jak długo lokator przebywa w domu i czy wyjechał np. na dłuższy urlop. Regularny wzorzec – każda doba podobna do poprzedniej, ciepło o stałych godzinach – to obraz mieszkańca pracującego w stałych godzinach. Brak aktywności przez 2 tygodnie – wyjazd. Nagłe wychłodzenie grzejników w środku sezonu – zakręcone kaloryfery. Te dane nie są przez zarządców exploitowane jako inwigilacja – ale są rejestrowane i przechowywane.

Kiedy dane z podzielnika działają przeciwko lokatorowi

Tu pojawia się praktyczny problem. Dostępność szczegółowych danych w czasie rzeczywistym zmienia sposób, w jaki spółdzielnie i wspólnoty egzekwują regulaminy temperatury. W modelu analogowym zarządca wiedział o problemie dopiero wtedy, gdy sąsiad złożył skargę. W modelu radiowym system sam generuje alert.

Jeśli regulamin spółdzielni przewiduje minimalną temperaturę 16-18°C, a podzielnik przez kilka tygodni rejestruje wskazania sugerujące zimny grzejnik – zarządca dostanie automatyczne powiadomienie, zanim sąsiad zdąży się poskarżyć. Czas reakcji skrócił się z tygodni do dni. Wezwanie do podniesienia temperatury może trafić do lokatora znacznie szybciej niż przy starym systemie odczytu.

Drugi mechanizm to rozliczenie. Od 2027 roku każdy lokator – niezależnie od tego, ile ciepła faktycznie zużył – zapłaci obowiązkową minimalną opłatę zmienną za ogrzewanie. Wynika to z nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711): minimalna opłata zmienna wynosi co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych ogrzewania – nawet przy całkowicie zakręconych grzejnikach. W połączeniu z danymi z podzielnika radiowego, który potwierdzi, że grzejniki były zakręcone przez cały sezon, zarządca ma pełną dokumentację do nałożenia tej opłaty bez żadnej kontroli fizycznej.

Trzecia sytuacja: odmowa wpuszczenia do mieszkania. W starym systemie odmowa odczytu prowadziła do szacunkowego rozliczenia – zazwyczaj korzystnego dla lokatora. W nowym – dane płyną zdalnie bez żadnej wizyty. Odmowa nie zatrzymuje już transmisji danych. Podzielnik radiowy przesyła informacje niezależnie od tego, czy lokator otwiera drzwi czy nie.

Kto montuje, kto płaci i czy lokator może odmówić?

Montaż podzielników radiowych to koszt i obowiązek zarządcy budynku – nie indywidualnego lokatora. Koszty są zazwyczaj pokrywane z funduszu remontowego lub celowej wpłaty rozłożonej na wszystkich właścicieli lokali. Spółdzielnia nie musi pytać mieszkańców o zgodę na montaż – obowiązek wynika wprost z przepisów prawa energetycznego.

Obowiązek montażu nie dotyczy wszystkich budynków bezwarunkowo. Zwolnienie jest możliwe, jeśli analiza ekonomiczna wykaże nieopłacalność wymiany – ale wymaga pisemnej dokumentacji. Obowiązek montażu podzielników kosztów ogrzewania powstaje, kiedy analiza ekonomiczna wykaże opłacalność inwestycji, tj. projektowana oszczędność energii z 5 lat w wyniku zastosowania podzielników przewyższy koszty. Jeśli zarząd twierdzi, że budynek jest zwolniony – ma obowiązek udostępnić tę analizę na żądanie właściciela lokalu.

Szacunkowy koszt wymiany podzielników na radiowe w przeliczeniu na lokal wynosi 150-400 zł za urządzenie plus montaż – przy przeciętnym 3-pokojowym mieszkaniu z 4-5 grzejnikami to wydatek rzędu 700-2 000 zł, zazwyczaj rozłożony na rok lub dwa przez fundusz remontowy. Koszt eksploatacji (odczyty zdalne, serwis, legalizacja) to ok. 50-120 zł rocznie na lokal, pobierany przez firmę rozliczeniową.

Ochrona danych przy zdalnym odczycie – co mówi prawo

Dane zbierane przez podzielniki radiowe są danymi osobowymi w rozumieniu RODO – są przypisane do konkretnego lokalu, a tym samym do konkretnej osoby fizycznej. Spółdzielnia lub firma rozliczeniowa, która przetwarza te dane, działa jako administrator danych osobowych i jest objęta wszystkimi obowiązkami wynikającymi z Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27 kwietnia 2016 roku.

W praktyce oznacza to: lokator ma prawo zażądać od zarządcy informacji, jakie dane są zbierane przez podzielnik, komu są udostępniane, jak długo są przechowywane i w jakim celu przetwarzane. Dane mogą być używane wyłącznie do rozliczenia kosztów ogrzewania – nie mogą być sprzedawane, udostępniane innym mieszkańcom ani wykorzystywane do innych celów. Jeśli zarządca udostępnia dane historyczne podzielnika osobom trzecim bez podstawy prawnej – to naruszenie RODO, które można zgłosić do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Warto też wiedzieć, że firma rozliczeniowa obsługująca podzielniki działa jako podmiot przetwarzający dane w imieniu zarządcy i powinna mieć z nim zawartą umowę powierzenia przetwarzania danych. Jeśli lokator nie wie, jaka firma obsługuje podzielniki w budynku – ma prawo to wiedzieć i zapytać zarząd.

Warszawa: ogromna skala wymiany w stołecznych spółdzielniach

Warszawa jest jednym z największych rynków dla firm rozliczeniowych w Polsce. Stołeczne zasoby spółdzielcze i wspólnotowe liczą kilkaset tysięcy lokali w budynkach wielorodzinnych – z czego znacząca część ma podzielniki zainstalowane przed 21 maja 2021 roku, czyli te, które muszą zostać wymienione.

Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa wyraziła swoje stanowisko w sprawie nowych przepisów – prezes Barbara Różewska w wywiadzie dla Radia dla Ciebie potwierdziła, że spółdzielnia realizuje obowiązek wymiany urządzeń zgodnie z harmonogramem. WSM zarządza ok. 60 000 lokali – to jedna z największych spółdzielni w Polsce i logistycznie jeden z najtrudniejszych przypadków do przeprowadzenia wymiany w terminie.

W stołecznych wspólnotach mieszkaniowych sytuacja jest bardziej zróżnicowana. Część budynków – szczególnie tych z lat 90. i 2000., oddanych po transformacji – nigdy nie miała podzielników w ogóle i rozliczała ogrzewanie według metrażu. Te budynki są objęte obowiązkiem przeprowadzenia analizy ekonomicznej opłacalności montażu. Jeśli analiza wykaże opłacalność – montaż staje się obowiązkowy. Dane pokazują, że budynki z podzielnikami zużywają nawet o 20 proc. mniej energii niż te bez opomiarowania.

Specyfika Warszawy to też duży udział lokali z ogrzewaniem centralnym podłączonym do sieci Veolii. W tych budynkach podzielniki rozliczają ciepło dostarczane z zewnątrz – a każda podwyżka taryfy Veolii, o której pisaliśmy w kontekście ETS2, przekłada się bezpośrednio na rachunki wyliczane przez podzielnik. Im dokładniejszy podzielnik, tym bardziej sprawiedliwe – ale też tym mniej przewidywalne – stają się roczne rozliczenia dla lokatorów.

Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź, co zarządca już wie – i co będzie wiedział od 2027 roku

• Zapytaj zarząd, jakie podzielniki są w Twoim budynku i kiedy planowana jest wymiana. Jeśli budynek ma podzielniki starsze niż z maja 2021 roku – wymiana jest obowiązkowa przed 1 stycznia 2027 roku. Jeśli zarząd twierdzi, że nie dotyczy to Twojego budynku – ma obowiązek pokazać pisemną analizę ekonomiczną wykazującą nieopłacalność. Brak takiej dokumentacji oznacza, że zarząd może naruszać przepisy i odpowiada za to osobiście – do 10 000 zł grzywny.
• Sprawdź w regulaminie, czy i jak nowe przepisy o minimalnej opłacie są już stosowane. Do końca 2026 roku każda spółdzielnia i wspólnota ma obowiązek zaktualizować regulamin rozliczeń kosztów ciepła i uwzględnić w nim minimalną opłatę zmienną wynoszącą co najmniej 15 proc. Jeśli regulamin nie był zmieniany od kilku lat – zarząd ma zaległości i warto o to zapytać na walnym zebraniu.
• Nie zakręcaj grzejników całkowicie – to nie działa tak, jak myślisz. Podzielnik radiowy zarejestruje zimny grzejnik i wyśle dane do zarządcy. Minimalnej opłaty i tak nie unikniesz. Jednocześnie zimne ściany między mieszkaniami powodują, że Twoi sąsiedzi grzeją intensywniej, by wyrównać straty ciepła przez przegrody – co może prowadzić do podwyższonych kosztów stałych dzielonych na wszystkich. Głowice termostatyczne ustawione na pozycję 2 (ok. 18°C) to minimum, które chroni przed tymi efektami.
• Masz prawo wiedzieć, kto przetwarza Twoje dane z podzielnika. Poproś zarząd o informację: jakie dane zbiera podzielnik, jak długo są przechowywane, kto ma do nich dostęp i na jakiej podstawie prawnej są przetwarzane. Zarządca ma obowiązek odpowiedzieć – wynika to z art. 15 RODO. Jeśli dane są udostępniane podmiotom trzecim bez Twojej wiedzy i bez umowy powierzenia – możesz złożyć skargę do UODO.
• Jeśli Twoja spółdzielnia planuje przetarg na wymianę podzielników – możesz wnioskować o udostępnienie ofert. Koszty wymiany pokrywane są z funduszu remontowego lub dodatkowej składki. Lokatorzy mają prawo wglądu w dokumenty finansowe spółdzielni i decyzje zarządu. Przetarg na obsługę kilku tysięcy lokali to duży kontrakt – warto wiedzieć, na jakich warunkach firma rozliczeniowa uzyska dostęp do danych z Twojego grzejnika przez kolejne lata.