Gigantyczne kontrole w Polsce. Musisz to mieć. Za brak nawet kilka tysięcy kary. Nie ma litości

Kontrole już ruszyły. Bez jednego dokumentu nie sprzedasz mieszkania ani domu, nie wynajmiesz go, a czasem nawet nie zakończysz remontu. Za brak świadectwa energetycznego grozi mandat do 5000 złotych.

Przez lata większość właścicieli starszych nieruchomości mogła spać spokojnie – świadectwo energetyczne dotyczyło głównie budynków wybudowanych po 2009 roku. Teraz sytuacja się zmieniła. Dokument musi posiadać każdy właściciel budynku wzniesionego po 2009 roku, a także ci, którzy planują sprzedaż albo wynajem nieruchomości postawionej wcześniej Ten dokument muszą mieć właściciele domów i mieszkań. Za jego brak wlepiają kilka tysięcy kary. Kontrole już ruszyły.

To nie jest dobrowolny papierek. To obowiązek, który wynika z prawa europejskiego i polskich przepisów. I kontrole już trwają.

Czym jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to oficjalny dokument, który mówi, ile energii pochłania twój dom czy mieszkanie. Określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia Świadectwa charakterystyki energetycznej – Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Portal Gov.pl.

W teorii ma pomóc właścicielowi i potencjalnemu nabywcy oszacować koszty utrzymania nieruchomości. Kupujesz mieszkanie? Dzięki świadectwu zobaczysz, ile może kosztować ogrzewanie, czy budynek jest dobrze zaizolowany, jakie ma źródło ciepła. To pozwala uniknąć niemiłych niespodzianek w postaci rachunków za ogrzewanie na kilka tysięcy złotych miesięcznie.

Ile kosztuje i jak długo jest ważne?

Za świadectwo energetyczne trzeba zapłacić od 500 do 800 złotych. W przypadku dużych domów w metropoliach koszt może przekroczyć nawet 1000 złotych Ten dokument muszą mieć właściciele domów i mieszkań. Za jego brak wlepiają kilka tysięcy kary. Kontrole już ruszyły. Co więcej, dokument można uzyskać wyłącznie po sporządzeniu operatu energetycznego przez specjalistę z odpowiednimi uprawnieniami.

Świadectwo jest ważne przez 10 lat. Brzmi dobrze? Niestety, jest haczyk. Każda modernizacja wpływająca na profil energetyczny domu – wymiana pieca, docieplenie ścian, zmiana systemu wentylacji – wymusza wyrobienie nowego dokumentu Ten dokument muszą mieć właściciele domów i mieszkań. Za jego brak wlepiają kilka tysięcy kary. Kontrole już ruszyły.

Paradoks? Tak. Wydałeś kilkadziesiąt tysięcy na termomodernizację, żeby obniżyć rachunki za ogrzewanie? Świetnie, ale teraz zapłać jeszcze kilkaset złotych za nowe świadectwo. Właściciel, który inwestuje w poprawę efektywności energetycznej, zamiast nagrody dostaje obowiązek kolejnej opłaty.

Kara do 5000 złotych

Brak świadectwa energetycznego tam, gdzie prawo nakazuje jego posiadanie, oznacza karę grzywny – nawet do 5000 złotych Ten dokument muszą mieć właściciele domów i mieszkań. Za jego brak wlepiają kilka tysięcy kary. Kontrole już ruszyły. Karany jest nie tyle sam brak świadectwa, co nieprzekazanie tego dokumentu nabywcy lub najemcy.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie lub je wynajmujesz, musisz dostarczyć świadectwo drugiej stronie. Nie ma możliwości zrzeczenia się tego prawa przez kupującego czy najemcę – to bezwzględny obowiązek sprzedającego i wynajmującego.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli planujesz sprzedać dom lub mieszkanie – nawet to z lat 70. czy 80. – musisz mieć świadectwo energetyczne. Bez niego notariusz pouczy cię o obowiązku, a transakcja może się skomplikować. Podobnie z wynajmem – czy to długoterminowym, czy krótkoterminowym przez Airbnb.

Mieszkasz w swoim domu na własne potrzeby i nie planujesz sprzedaży ani wynajmu? Możesz odetchnąć – na razie nie musisz mieć świadectwa. Ale w momencie, gdy zdecydujesz się na sprzedaż lub wynajem, obowiązek od razu się pojawia.

Od 2025 roku wprowadzono nowe zasady kontroli świadectw energetycznych. Wcześniej zdarzało się, że były generowane całkowicie zdalnie, bez wyjścia audytora w teren. Teraz kontrole mają odbywać się na miejscu, co powinno wyeliminować patologiczne praktyki i „świadectwa na kolanku”.

Jak zdobyć świadectwo?

Świadectwo może wystawić tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi – najczęściej audytor energetyczny, inżynier budownictwa lub architekt. Lista przedsiębiorstw uprawnionych do wystawienia świadectwa jest dostępna w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii Świadectwa charakterystyki energetycznej – Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Portal Gov.pl.

Dostęp do tych danych jest darmowy i powszechny. Przed zleceniem usługi warto sprawdzić, czy wybrany audytor rzeczywiście posiada wymagane certyfikaty. Od 2025 roku kary grożą nie tylko właścicielom za brak świadectwa, ale też audytorom za niewłaściwe sporządzenie dokumentu lub nieprawdziwe informacje w nim zawarte.

Kto nie musi mieć świadectwa?

Są wyjątki. Świadectwa nie potrzebują właściciele budynków zabytkowych wpisanych do rejestru zabytków, obiektów sakralnych przeznaczonych na cele religijne, budynków mieszkalnych użytkowanych maksymalnie przez 4 miesiące w roku oraz wolnostojących budynków do 50 metrów kwadratowych.

Z obowiązku wyłączone są też domy do 70 metrów kwadratowych zabudowy, jeśli zostały wybudowane na własne cele mieszkaniowe i właściciel w nich mieszka. Ale uwaga – wystarczy decyzja o sprzedaży albo wynajmie i obowiązek staje się faktem.

Praktyczne porady

Jeśli planujesz sprzedać lub wynająć nieruchomość, zacznij proces uzyskiwania świadectwa z wyprzedzeniem. Popyt na audytorów energetycznych jest duży, więc możesz czekać nawet kilka tygodni na termin. Koszt 500-1000 złotych to wydatek, który lepiej zaplanować z wyprzedzeniem.

Jeśli niedawno robiłeś remont i wymieniłeś okna, piec czy doociepliłeś ściany – sprawdź, czy twoje stare świadectwo jest jeszcze aktualne. Może okazać się, że musisz je odnowić, bo zmieniłeś charakterystykę energetyczną budynku.

Pamiętaj też, że świadectwo to nie tylko obowiązek, ale też narzędzie negocjacyjne. Nieruchomość z niskim zużyciem energii i dobrą klasą energetyczną może być warta więcej na rynku. To argument, który możesz wykorzystać podczas sprzedaży.