Koniec z takim zachowaniem w blokach. Wchodzi minimalna opłata i każdy będzie musiał zapłacić

Od 1 stycznia 2027 roku w budynkach wielorodzinnych zaczną obowiązywać dwie zmiany, które razem przebudowują sposób rozliczania kosztów ogrzewania. Mieszkańcy zyskają urządzenia z odczytem na odległość, ale stracą dotychczasową możliwość praktycznie zerowego rachunku przy całkowicie zakręconych grzejnikach – w jej miejsce wchodzi obowiązkowa opłata minimalna, niezależna od tego, ile ciepła faktycznie zużyto.

Dwa filary zmian wynikające z jednej nowelizacji

Podstawą prawną jest nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. z 2025 r. poz. 711), która wprowadza dla budynków wielolokalowych dwa równoległe obowiązki: montaż urządzeń pomiarowych z funkcją zdalnego odczytu oraz wprowadzenie minimalnej opłaty za ogrzewanie. Wspólnoty i spółdzielnie mają czas na pełne dostosowanie się do końca 2026 roku, choć część z nich decyduje się wdrażać nowe zasady już w bieżącym sezonie grzewczym 2025/2026, zanim termin stanie się obowiązkowy dla wszystkich.

Zdalny odczyt zastąpi coroczną wizytę inkasenta

Do 1 stycznia 2027 roku wszystkie ciepłomierze i podzielniki kosztów ogrzewania zainstalowane w lokalach mieszkalnych mają umożliwiać odczyt bez konieczności wchodzenia do mieszkania. Dla mieszkańca oznacza to koniec corocznego umawiania terminu z odczytywaczem i koniec sporów o odczyt szacunkowy, gdy akurat nikogo nie było w domu. Ważniejszy jest jednak inny skutek tej zmiany – zarządca zyskuje wgląd w bieżące zużycie ciepła w trakcie samego sezonu grzewczego, a nie dopiero po jego zakończeniu, gdy rachunek trafia do skrzynki i niczego już nie da się zmienić. Koszt wymiany urządzeń, szacowany na 200-400 złotych na mieszkanie, ponosi budynek jako całość, więc w praktyce pojawi się w wysokości comiesięcznych zaliczek rozłożony na wszystkie lokale.

Podzielnik to nie termometr – kontrola mieszkania nadal wymaga podstawy

Sam zdalny odczyt nie oznacza, że urządzenie automatycznie ustali, kto ogrzewa mieszkanie kosztem ciepła przenikającego od sąsiadów. Podzielnik kosztów ogrzewania nie jest przyrządem pomiarującym energię cieplną w fizycznych jednostkach, takich jak gigadżule czy kilowatogodziny – wskazuje wyłącznie proporcjonalny udział danego lokalu w całkowitym zużyciu budynku. Wejście do konkretnego mieszkania w celu weryfikacji instalacji wciąż wymaga osobnej, konkretnej podstawy, a nie samego faktu, że odczyt pokazuje niskie zużycie.

Opłata minimalna: 15 procent kosztów zmiennych niezależnie od zużycia

Drugi element nowelizacji dotyczy bezpośrednio portfela mieszkańców. Każdy lokal w budynku wielorodzinnym będzie objęty opłatą minimalną odpowiadającą co najmniej 15 procentom kosztów zmiennych ogrzewania – niezależnie od tego, czy grzejniki w danym mieszkaniu pozostają całkowicie zakręcone przez cały sezon. Rozwiązanie ma odpowiadać kosztom utrzymania w lokalu tak zwanej temperatury bazowej, przyjmowanej zwykle na poziomie 16 stopni Celsjusza – dokładnie tyle, ile mieszkanie i tak otrzymuje za darmo dzięki cieplejszym ścianom i stropom sąsiadujących lokali. Mechanizm ten ma ograniczyć zjawisko określane jako pasożytnictwo cieplne, w którym część mieszkańców maksymalnie ogranicza własne ogrzewanie, jednocześnie korzystając z ciepła przenikającego z sąsiednich pomieszczeń, a koszty tego ciepła w praktyce rozkładają się na pozostałych lokatorów budynku. Warto przy tym podkreślić, że nie jest to żadna kara administracyjna ani mandat – to po prostu składnik rachunku za ogrzewanie, na który składają się część stała i zmienna, ustalane ostatecznie zgodnie z regulaminem konkretnej spółdzielni lub wspólnoty.

Lokale narożne płacą inną stawkę niż środkowe

Nowe przepisy zwracają też uwagę na coś, co dotąd bywało pomijane w prostych rozliczeniach – mieszkania położone w narożnikach budynku albo na skrajnych kondygnacjach tracą przez ściany zewnętrzne nawet 20-30 procent więcej ciepła niż lokale otoczone innymi mieszkaniami ze wszystkich stron. Sprawiedliwe rozliczenie kosztów wymaga więc stosowania odpowiednich współczynników wyrównawczych, uwzględniających położenie danego lokalu w bryle budynku – bez nich mieszkańcy lokali środkowych mogliby efektywnie dopłacać do strat cieplnych sąsiadów mieszkających przy ścianach zewnętrznych, mimo że sami nie mają na to żadnego wpływu.