Najemca zalał mieszkanie pod spodem? Rachunek zawsze trafia gdzie indziej, a zależy to od sytuacji

Po zalaniu mieszkania w Warszawie o tym, kto zapłaci za remont, nie decyduje sam akt własności ani nazwisko na umowie najmu. Liczą się przyczyna i wina: lokator może odpowiadać za pozostawiony kran, właściciel za zaniedbaną instalację w lokalu, a wspólnota za niesprawny pion będący częścią wspólną. Automatyczne obciążenie właściciela tylko dlatego, że wynajął mieszkanie, jest błędem.

Najemca nie odpowiada tylko dlatego, że mieszka piętro wyżej

Plama na suficie wskazuje kierunek, ale jeszcze nie sprawcę. Typowe zalanie niżej położonego lokalu rozlicza się na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. Poszkodowany powinien wykazać szkodę, zawinione działanie lub zaniechanie konkretnej osoby oraz związek między tym zachowaniem a zniszczeniami.

Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 19 lutego 2013 r., sygn. III CZP 63/12. Uznał, że art. 433 Kodeksu cywilnego nie obejmuje przelania się wody z wyższego lokalu do niższego. Przy takim przecieku nie działa więc automatyczna odpowiedzialność niezależna od winy. Nie wystarczy zdanie: „woda przyszła z góry, zatem płaci ten, kto tam mieszka”. Trzeba ustalić, czy przyczyną była pozostawiona wanna, zaniedbana rura w lokalu czy wspólny pion. Sam najem nie czyni właściciela odpowiedzialnym za każde zachowanie lokatora.

Kran, pralka i zatkany odpływ mogą obciążyć najemcę

Najemca może zapłacić za pozostawiony kran, przepełnioną wannę, źle podłączoną pralkę lub zmywarkę albo zlekceważony wyciek. Odpowiedzialność może wynikać także z zaniechania. Jeżeli lokator widział wodę pod urządzeniem i nadal go używał, argument o nagłej awarii wyraźnie słabnie.

Art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów obciąża najemcę między innymi konserwacją wanien, brodzików, syfonów, baterii i zaworów. Obejmuje też przewody odpływowe urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych oraz niezwłoczne usuwanie ich niedrożności. Długo nieczyszczony odpływ może być więc mocnym dowodem zaniedbania.

Sam art. 6b nie przesądza jednak roszczenia sąsiada. Rozdziela głównie obowiązki najemcy i wynajmującego, a poszkodowany nadal musi połączyć zaniedbanie z zalaniem. W prywatnym najmie art. 6f pozwala ułożyć te obowiązki inaczej. Umowa wpłynie na rozliczenie właściciela z lokatorem, ale nie stworzy winy bez dowodów.

Ukryta rura może przenieść odpowiedzialność na właściciela

Art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji. Co do zasady przypisuje mu też naprawę lub wymianę wewnętrznej instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w zakresie nieobciążającym najemcy. Właściciel może więc odpowiadać za zużytą rurę należącą do lokalu, wadliwą instalację lub usterkę, o której wiedział, lecz jej nie usunął.

E-mail najemcy ze zdjęciem mokrej ściany, wcześniejszy rachunek za naprawę czy zalecenie hydraulika mogą dowodzić, że właściciel znał problem. Lokator, który nie zgłosił przecieku i zwlekał z zakręceniem zaworu, może z kolei odpowiadać za zwiększenie szkody. Potem strony rozliczą się według umowy i art. 471 Kodeksu cywilnego. Gdy zawiniło kilka osób, art. 441 może prowadzić do odpowiedzialności solidarnej, a ostateczny ciężar zależy zwłaszcza od stopnia winy.

Pęknięty pion albo dach prowadzi do wspólnoty, ale nie zawsze do wypłaty

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali częścią wspólną są elementy budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali. Może to być pion wodny lub kanalizacyjny, dach albo instalacja obsługująca kilka mieszkań. Przyłącze służące jednemu lokalowi może należeć do jego wyposażenia. Rozstrzyga funkcja instalacji, nie miejsce mokrej plamy.

Awarię części wspólnej trzeba zgłosić zarządowi wspólnoty, spółdzielni lub zarządcy. Remonty i konserwacja należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ale wspólnota nie płaci automatycznie każdego odszkodowania. Trzeba wykazać choćby zaniedbany przegląd, konserwację lub wcześniejsze zgłoszenie. Przy nagłym pęknięciu bez możliwej do dowiedzenia winy ratunkiem może być własna polisa poszkodowanego.

Protokół administratora powinien podawać datę, obejrzane lokale, prawdopodobne źródło i wykonane czynności. Zdanie „zalanie z mieszkania nr 20” to za mało, jeśli nie wiadomo, czy puścił wężyk, rura w posadzce czy pion. Pomagają też pomiar wilgotności, opinia hydraulika i zdjęcia odsłoniętej instalacji.

W Warszawie liczy się właściwy administrator, nie jeden miejski numer

W warszawskiej wspólnocie lub spółdzielni najpierw należy dzwonić pod numer awaryjny z tablicy, strony zarządcy albo aplikacji dla mieszkańców. Administrator może zamknąć zawór pionu, otworzyć pomieszczenie techniczne i sprawdzić część wspólną. Prywatny hydraulik nie zawsze ma do niej dostęp.

W lokalu komunalnym zgłoszenie trafia do właściwej administracji lub dzielnicowego Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami. Nie ma jednego numeru technicznego dla wszystkich budynków. Oficjalne strony ZGN Śródmieście i ZGN Praga-Południe pokazują, że kontakt zależy od adresu i pory zgłoszenia. Warszawa 19115 działa całodobowo i może skierować sprawę miejską, ale nie zastępuje pogotowia prywatnej wspólnoty.

Gdy woda dociera do instalacji elektrycznej, odpada tynk albo zagrożeni są ludzie, nie wolno dotykać mokrych urządzeń ani wchodzić do zalanej rozdzielni. Numer 112 służy sytuacjom nagłym, a nie zwykłemu zgłoszeniu szkody. Po opanowaniu awarii poproś administrację o dokumemtację, zanim ślady zostaną osuszone lub zakryte.

Ubezpieczenie skraca drogę, ale nie zastępuje dowodów

Poszkodowany może zgłosić szkodę z własnej polisy mieszkaniowej albo wystąpić do odpowiedzialnej osoby i jej ubezpieczyciela OC. Art. 822 § 4 Kodeksu cywilnego pozwala żądać świadczenia bezpośrednio od zakładu ubezpieczeń sprawcy. Trzeba sprawdzić, czy OC właściciela obejmuje szkody najemcy. Lokator może też mieć własną polisę.

Zakres ochrony wynika z ogólnych warunków. Polisa może obejmować wodę we własnym lokalu, ale nie OC wobec sąsiada, albo chronić właściciela bez szkód wyrządzonych przez najemcę. Dlatego potrzebny jest nie tylko numer polisy, lecz także jej zakres. Przed ustaleniem źródła nie należy pochopnie podpisywać oświadczenia „uznaję pełną winę”.

Po wypłacie z własnej polisy ubezpieczyciel może na podstawie art. 828 dochodzić zwrotu od odpowiedzialnej osoby. To regres, więc wypłata dla sąsiada nie zawsze kończy sprawę sprawcy. Art. 817 daje ubezpieczycielowi co do zasady 30 dni od zgłoszenia. Jeśli wyjaśnienie sprawy nie było możliwe, świadczenie należy się w ciągu 14 dni od chwili, gdy stało się możliwe, a część bezsporna w pierwszym terminie.

Odszkodowanie ma naprawić szkodę, nie finansować podniesienia standardu. Art. 361 i 363 pozwalają żądać przywrócenia poprzedniego stanu albo odpowiedniej kwoty. Roszczenie może objąć osuszanie, tynk, malowanie, podłogę i rzeczy ruchome, jeśli koszt wynika z zalania. Kosztorys powinien opisywać zakres prac, powierzchnię, zużycie i ceny, a nie jedną zbiorczą sumę.

Po zalaniu zrób 7 rzeczy w tej kolejności

• Odetnij dopływ. Zakręć dostępny zawór, wezwij mieszkańca górnego lokalu i administratora. Przy zagrożeniu elektrycznym skorzystaj z pomocy służb technicznych.
• Ogranicz szkodę. Przenieś rzeczy, zbierz wodę i zacznij bezpieczne osuszanie. Art. 826 wymaga ratowania ubezpieczonego mienia i ograniczania szkody. Zachowaj rachunki za działania awaryjne.
• Zrób zdjęcia. Nagraj całe pomieszczenie, zbliżenia zacieków i możliwe źródło. Nie wyrzucaj elementów ani nie zaczynaj pełnego remontu przed oględzinami, chyba że trzeba zatrzymać szkodę.
• Zdobądź protokół. Poproś o opis miejsca, przyczyny i wykonanych czynności. Gdy źródło nie jest pewne, protokół powinien mówić o przypuszczeniu. Zapisz dane świadków.
• Zgłoś roszczenie. Powiadom własnego ubezpieczyciela i możliwego sprawcę. Poproś o dane OC, ale nie czekaj z własnym zgłoszeniem do końca sporu o winę.
• Policz naprawę. Zbierz kosztorys, faktury, pomiar wilgotności i dowody wartości rzeczy. Oddziel usuwanie szkody od planowanego wcześniej remontu.
• Zakwestionuj decyzję. Przy odmowie lub zaniżeniu wypłaty złóż reklamację z dowodami. Potem można skorzystać z pomocy Rzecznika Finansowego lub sądu. Roszczenie deliktowe co do zasady przedawnia się po 3 latach od poznania szkody i osoby zobowiązanej albo od chwili, gdy przy należytej staranności można je było poznać.

Na pytanie „kto płaci?” odpowiedź brzmi: ten, czyje zawinione działanie lub zaniedbanie spowodowało zalanie, ewentualnie jego ubezpieczyciel w granicach polisy. Najpierw ustala się źródło wody, potem obowiązki, a dopiero na końcu adresata rachunku. Odwrócenie tej kolejności prowadzi do sporu.