Nie korzystasz? Ale inni korzystają, a płacą wszyscy. Spółdzielnia i wspólnota ściągają te opłaty co miesiąc

Mieszkasz na parterze i nigdy nie wsiadasz do windy, a mimo to co miesiąc widzisz tę pozycję na rozliczeniu od wspólnoty? To nie pomyłka księgowa ani nadużycie zarządu – to podstawowa zasada, na jakiej działa cała współwłasność budynku. Płacisz nie za to, z czego korzystasz osobiście, tylko za utrzymanie majątku, który należy do wszystkich właścicieli razem, niezależnie od tego, jak często ktokolwiek z niego korzysta.

Płacisz za utrzymanie współwłasności, nie za korzystanie

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, z późn. zm.), każdy właściciel lokalu ma dwa osobne obowiązki finansowe: ponosi koszty utrzymania własnego mieszkania oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. To rozróżnienie jest kluczowe – druga kategoria nie jest opłatą za usługę, z której korzysta się na życzenie, tylko udziałem w utrzymaniu majątku, którego się jest współwłaścicielem z mocy samego faktu posiadania mieszkania w danym budynku. Nikt nie może się z niej wypisać, tłumacząc, że osobiście z danego elementu nie korzysta – podobnie jak współwłaściciel działki nie może odmówić partycypowania w kosztach ogrodzenia tylko dlatego, że sam wchodzi na nią inną furtką.

Co dokładnie wchodzi w skład tych opłat

Kategoria kosztu	Co obejmuje
Remonty i bieżąca konserwacja	Naprawy dachu, elewacji, instalacji, klatek schodowych i innych elementów wspólnych
Energia części wspólnych	Oświetlenie klatek schodowych, piwnic, garaży, terenów wokół budynku
Woda części wspólnej	Sprzątanie, podlewanie zieleni, inne potrzeby niezwiązane z lokalami indywidualnymi
Winda	Konserwacja, przeglądy techniczne, naprawy i energia potrzebna do jej działania
Ubezpieczenie budynku	Polisa obejmująca całą nieruchomość wspólną, nie poszczególne mieszkania
Podatki i opłaty publicznoprawne	Podatek od nieruchomości i inne należności dotyczące części wspólnej
Sprzątanie	Utrzymanie porządku i czystości na klatkach schodowych i terenach wspólnych
Wynagrodzenie zarządcy	Obsługa administracyjna i finansowa całej nieruchomości

Ta lista, wprost wymieniona w art. 14 ustawy o własności lokali, nie jest zamknięta – ustawodawca posłużył się sformułowaniem „w szczególności”, więc wspólnota może w niej uwzględnić też inne, nietypowe wydatki związane z utrzymaniem budynku, jeśli rzeczywiście dotyczą nieruchomości wspólnej.

Winda na parterze – najczęstszy spór, przesądzony od lat

Najwięcej emocji budzi właśnie winda, bo to koszt widoczny i regularny, a jednocześnie łatwo wskazać grupę mieszkańców, którzy z niej realnie nie korzystają. Już w 2008 roku ówczesny minister infrastruktury wprost wskazał, że nie można kwestionować obowiązku ponoszenia opłat za utrzymanie dźwigów osobowych przez właścicieli lokali na parterze tylko dlatego, że z windy nie korzystają – taki argument, gdyby go uznać, otworzyłby drogę do identycznych roszczeń mieszkańców pierwszego piętra, potem drugiego, i tak dalej, aż zasada wspólnego finansowania przestałaby mieć jakikolwiek sens. Winda, tak jak dach czy klatka schodowa, jest elementem nieruchomości wspólnej – jej koszty rozkładają się więc na wszystkich, niezależnie od piętra, na którym kto mieszka.

Miarą jest udział w nieruchomości, nie piętro ani częstotliwość korzystania

Podstawowym miernikiem, według którego rozdziela się koszty zarządu, jest udział właściciela w nieruchomości wspólnej – ułamek wpisany w księdze wieczystej, wynikający zwykle z powierzchni lokalu, a nie z tego, jak intensywnie kto korzysta z konkretnych elementów wspólnych. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy właściciele wpłacają na ten cel comiesięczne zaliczki, płatne z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca, w wysokości ustalanej uchwałą podejmowaną na corocznym zebraniu wspólnoty. Sama nieruchomość wspólna w pierwszej kolejności pokrywa swoje koszty z własnych pożytków i przychodów, jeśli takie generuje – na przykład z wynajmu powierzchni reklamowej na elewacji czy pomieszczenia na węzeł telekomunikacyjny – a dopiero niedobór rozkłada się na właścicieli.

Kiedy różnicowanie opłat jest w ogóle możliwe?

Zasada jednolitego miernika nie jest całkowicie sztywna. W małych wspólnotach, liczących nie więcej niż siedem lokali, właściciele mają znacznie większą swobodę w ustalaniu zasad – mogą na przykład zdecydować, że mieszkańcy poddasza dokładają się bardziej do remontów dachu, a mieszkańcy parteru więcej do utrzymania piwnic, rezygnując przy tym z części opłat za windę, o ile w ogóle w budynku występuje. W dużych wspólnotach taka swoboda jest już znacznie mniejsza – Sąd Najwyższy w wyroku z 20 czerwca 1997 roku (sygn. II CKN 226/97) dopuścił różnicowanie obciążeń wyłącznie dla właścicieli lokali użytkowych, jeśli uzasadnia to specyfika korzystania z takiego lokalu, natomiast wśród zwykłych mieszkań zasada jednolitego udziału pozostaje standardem. Każdą uchwałę różnicującą opłaty da się zresztą zaskarżyć do sądu, jeśli właściciel uzna, że nieproporcjonalnie przerzuca ona koszty na jego grupę lokali – sądy badają wtedy między innymi, czy uchwała rzeczywiście dotyczy kosztów nieruchomości wspólnej i czy nie narusza zasad prawidłowego zarządzania budynkiem.