Nowe przepisy dotyczące balkonów we wspólnotach mieszkaniowych. Sprawdź, kto zapłaci za remont i co grozi za samowolę w Warszawie

Zarządy wspólnot mieszkaniowych oraz właściciele mieszkań w blokach muszą przygotować się na precyzyjne zasady rozliczania remontów oraz montażu dodatkowych instalacji na balkonach. Najnowsze wytyczne prawne oraz ujednolicone orzecznictwo sądowe kończą wieloletni spór o to, które elementy balkonu należą do majątku prywatnego, a które stanowią część wspólną nieruchomości. W warszawskich dzielnicach Wola, Mokotów oraz Śródmieście inspektorzy nadzoru budowlanego rozpoczęli kontrole samowolnie zamontowanych klimatyzatorów i paneli fotowoltaicznych, grożąc nakazami demontażu oraz wysokimi karami finansowymi.

Część wspólna czy prywatna? Sąd Najwyższy rozstrzyga, kto płaci za remont balkonu

Przez lata kwestia finansowania napraw balkonów stanowiła zarzewie konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych. Właściciele lokali często odmawiali płacenia ze swojego portfela za naprawę elewacji, z kolei sąsiedzi z niższych pięter protestowali przeciwko przeznaczaniu środków z ogólnego funduszu remontowego na odnowienie prywatnych tarasów. Sytuację porządkują przepisy prawa oraz ugruntowane orzecznictwo Sądu Najwyższego, które w jednoznaczny sposób dzieli konstrukcję balkonu na dwa osobne reżimy własnościowe.

Podstawą prawną określającą zasady funkcjonowania budynków wielorodzinnych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2023 r. poz. 211 z późn. zm.). Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy, nieruchomość wspólną stanowią te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W kontekście balkonów oznacza to, że elementy konstrukcyjne – płyta żelbetowa, balustrada zewnętrzna, izolacja przeciwwilgociowa, tynk oraz fasada budynku – są częścią wspólną nieruchomości. Koszty ich konserwacji, napraw i termoizolacji musi pokryć cała wspólnota mieszkaniowa ze zgromadzonych środków funduszu remontowego.

Z kolei przestrzeń wewnętrzna balkonu, posadzka (płytki, deski tarasowe), tynk na ścianie wewnętrznej oraz wykończenie balustrady od strony mieszkania stanowią przestrzeń służącą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu. Za stan techniczny posadzki oraz jej ewentualną wymianę odpowiada wyłącznie właściciel mieszkania. Jeżeli zaniedbania w utrzymaniu płytek doprowadzą do przeciekania wody i uszkodzenia płaty balkonowej u sąsiada poniżej, poszkodowany ma prawo żądać naprawienia szkody bezpośrednio z prywatnej polisy OC właściciela lokalu nadrzędnego na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego.

Dla zarządców nieruchomości kluczowe jest również zaplanowanie kompleksowych prac elewacyjnych. Jeżeli wspólnota podejmuje uchwałę o termomodernizacji lub malowaniu elewacji całego bloku, prace obejmujące balustrady i spody balkonów są finansowane zbiorczo. Właściciel lokalu ma wówczas prawny obowiązek udostępnienia balkonu ekipom budowlanym pod rygorem wystąpienia przez zarząd na drogę sądową z wnioskiem o nakazanie udostępnienia lokalu.

Klimatyzacja, fotowoltaika i zabudowa balkonu. Kiedy potrzebna jest uchwała wspólnoty

Rosnące letnie temperatury oraz chęć obniżenia rachunków za prąd sprawiają, że mieszkańcy bloków masowo instalują na balkonach jednostki zewnętrzne klimatyzatorów, panele fotowoltaiczne (tzw. fotowoltaika balkonowa) oraz szklane zabudowy. Urzędnicy i prawnicy przypominają jednak, że balkon usytuowany na zewnątrz budynku stanowi część elewacji, która jest nieruchomością wspólną. Każda ingerencja w wygląd fasady lub naruszenie warstwy ocieplenia budynku wymaga uzyskania formalnej zgody zarządu lub uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Montaż klimatyzatora lub paneli słonecznych na balustradzie bądź ścianie zewnętrznej bez wymaganej zgody stanowi samowolę budowlaną. Co więcej, ciężkie urządzenia generują drgania oraz hałas, które mogą przekraczać dopuszczalne normy hałasu w porze nocnej i dziennej określone w rozporządzeniu Ministra Środowiska. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo w drodze uchwały określić szczegółowy regulamin montażu urządzeń zewnętrznych, nakładając na właściciela obowiązek przedstawienia ekspertyzy technicznej co do nośności balustrady oraz opinii akustycznej.

Istotnym zagadnieniem prawnym jest również ingerencja w strukturę architektoniczną budynku. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.), pełna zabudowa balkonu roletami lub szkłem może w niektórych przypadkach zostać zakwalifikowana jako przebudowa obiektu zmieniająca jego kubaturę lub parametry przeciwpożarowe. Jeżeli wykonana zabudowa utrudnia ewentualną ewakuację lub narusza prawa autorskie architekta budynku, wspólnota może skutecznie zażądać przywrócenia balkonu do stanu pierwotnego na koszt inwestora.

Warto pamiętać także o zasadach współżycia społecznego regulowanych w art. 144 Kodeksu cywilnego (tzw. prawo sąsiedzkie). Właściciel lokalu powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z lokali sąsiednich ponad przeciętną miarę. Uporczywe palenie papierosów na balkonie, grillowanie za pomocą węgla drzewnego, trzepanie dywanów czy brak nadzoru nad zalewającym niższe kondygnacje deszczem podczas podlewania roślin może skończyć się mandatem od Straży Miejskiej lub powództwem cywilnym o zaniechanie immisji.

PINB w Warszawie rusza z kontrolami. Wola, Mokotów i Śródmieście na celowniku

W stolicy, gdzie zagęszczenie nowo wybudowanych osiedli mieszkaniowych jest największe w kraju, egzekwowaniem przepisów budowlanych zajmuje się Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Warszawie (PINB) z siedzibą przy ul. Bitwy Warszawskiej 1920 r. Inspektorzy podjęli cykliczne kontrole budynków wielorodzinnych po zgłoszeniach od zarządów wspólnot oraz zaniepokojonych sąsiadów.

Najwięcej postępowań wyjaśniających prowadzone jest na terenie dzielnicy Wola w rejonie ulicy Kasprzaka i Obozowej, gdzie na elewacjach nowych apartamentowców pojawiły się dziesiątki samowolnie zamontowanych jednostek klimatyzacyjnych oraz nieatestowanych osłon przeciwsłonecznych. Podobna sytuacja występuje w dzielnicy Mokotów na osiedlach wokół ul. Konstruktorskiej, a także w ścisłym centrum na terenie dzielnicy Śródmieście. PINB weryfikuje, czy urządzenia nie zagrażają bezpieczeństwu przechodniów oraz czy ich montaż nie doprowadził do uszkodzenia warstwy hydroizolacyjnej budynku.

W przypadku stwierdzenia nielegalnego montażu klimatyzatora lub paneli fotowoltaicznych na balustradzie, PINB wydaje decyzję administracyjną nakazującą wstrzymanie robót lub wdrożenie procedury legalizacyjnej. Jeżeli opłata legalizacyjna nie zostanie uiszczona lub urządzenie zagraża konstrukcji, organ wydaje bezwzględny nakaz demontażu. Za ignorowanie decyzji nadzoru budowlanego grożą grzywny w celu przymuszenia wynoszące od 1 000 zł do nawet 5 000 zł, nakładane wielokrotnie na właściciela lokalu.

Zarządcy stołecznych wspólnot z dzielnic Praga-Południe i Żoliborz podkreślają, że unormowanie spraw balkonowych w regulaminach osiedlowych pozwala uniknąć kosztownych procesów sądowych. Prawidłowo przygotowana uchwała wspólnoty precyzuje warunki techniczne, dopuszczalne kolory osłon balkonowych oraz godziny prowadzenia prac głośnych, zapewniając ład przestrzenny i bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców.

Jak legalnie przeprowadzić remont i zamontować klimatyzację na balkonie

Zobacz zestaw kluczowych kroków, które musisz podjąć, aby przeprowadzić prace na balkonie w zgodzie z prawem i uniknąć kar finansowych:

• Zapoznaj się z regulaminem wspólnoty mieszkaniowej – sprawdź wewnętrzne przepisy obowiązujące w Twoim budynku dotyczące dopuszczalnych zmian na elewacji.
• Złóż wniosek do zarządu o wyrażenie zgody – przedstaw projekt instalacji klimatyzatora lub fotowoltaiki wraz ze specyfikacją techniczną przed zakupem sprzętu.
• Zleć montaż certyfikowanej firmie – dopilnuj, aby wykonawca ułożył instalację bez naruszania konstrukcji płyty balkonowej i ciągłości ocieplenia.
• Sprawdź parametry emisji hałasu – wybieraj urządzenia zewnętrzne emitujące hałas poniżej 55 dB w dzień i 45 dB w nocy, by uniknąć skarg sąsiadów.
• Ubezpiecz lokal w zakresie OC w życiu prywatnym – zabezpiecz się finansowo na wypadek przypadkowego zalania sąsiada z niższego piętra podczas opadów lub czyszczenia balkonu.

 

 

Źródło: businessinsider