Ogromne spadki na rynku mieszkań. Warszawa i Kraków tracą po kilkaset złotych za metr

Kończy się era szalonych podwyżek cen mieszkań w Polsce. Po raz pierwszy od trzech lat największe miasta odnotowują spadki, a deweloperzy zaczynają panikować. Eksperci ostrzegają: to może być dopiero początek większej korekty, która zaskoczy wielu kupujących czekających na dno rynku.

Historyczny moment na rynku mieszkań

W lutym 2025 roku po raz pierwszy od trzech lat spadły ceny mieszkań w Warszawie i Krakowie – odpowiednio o 0,3 proc. i 3,3 proc. w ujęciu rocznym, jak informuje Polski Instytut Ekonomiczny. To przełomowy moment, który kończy okres nieustannych podwyżek na największych rynkach mieszkaniowych w kraju.

Dane z pierwszego kwartału 2025 roku potwierdzają ten niepokojący dla deweloperów trend. Jak wynika z raportu Barometr Metrohouse i Credipass, w każdym z pięciu największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź) średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym spadły w porównaniu do ostatniego kwartału 2024 roku.

Najbardziej dramatycznie sytuacja wygląda w Łodzi, gdzie ceny transakcyjne obniżyły się aż o 9 procent względem poprzedniego kwartału. Nawet w ujęciu rocznym mieszkania w tym mieście są tańsze o ponad 3 procent. W kontrze do tego znajduje się stosunkowo stabilna Warszawa, gdzie średnia cena metra kwadratowego utrzymuje się poniżej 16 000 zł.

Deweloperzy w defensywie

Branża deweloperska znalazła się w trudnej sytuacji. Jak informuje portal Tabelaofert.pl, w lutym ponad 90 procent mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych miastach nie zmieniło swoich cen. To oznacza, że firmy w większości wstrzymują się z kolejnymi podwyżkami oraz dalszymi obniżkami, uważnie obserwując rynek.

Jak podaje portal PropertyNews.pl, wraz z końcem 2024 roku na rynku deweloperskim skończyły się akcje promocyjne i rabatowe, które nie przyniosły deweloperom zakładanych rezultatów. Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. nieruchomości, sytuacja ta pokazuje, jak bardzo niepewny jest obecnie rynek.

Eksperte wskazują na rosnące możliwości negocjacji cen. Sprzedający coraz częściej znacząco korygują ceny już na etapie wydłużającego się czasu ekspozycji oferty na rynku. To dowodzi, jak ważne jest obecnie odpowiednie wycenienie nieruchomości.

Pierwsze symptomy większej korekty

Dane z stycznia 2025 roku pokazały spadki cen mieszkań w czterech województwach, a w połowie miast wojewódzkich również odnotowano obniżki. Największy spadek cen nastąpił w Kielcach – aż 5,4 procent. Z kolei wśród miast, gdzie ceny nadal rosną, wyróżniają się Gdańsk (6,1 proc.) oraz Bydgoszcz (4,7 proc.).

Jak informuje Gazeta Prawna, tzw. Indeks Cen Mieszkań wyniósł w styczniu 5,75 procent, ale najważniejsze jest to, że dynamika wzrostu cen mieszkań konsekwentnie spada. Po raz ostatni mieszkania drożały wolniej niż ogół cen w gospodarce w lipcu 2023 roku.

Eksperci prognozują dalsze spadki

Analitycy nie mają złudzeń – to dopiero początek większej korekty. Według prognoz Banku Pekao, od drugiego kwartału 2025 roku ceny na polskim rynku nieruchomości powinny zacząć nieznacznie się obniżać. Do tego czasu ceny mieszkań wzrosną jeszcze nominalnie o około 2,5 procent.

„Według naszej modelowej prognozy, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym osiągną w I kwartale 2025 r. średnio poziom 14,5 tys. zł/m2. W następnych kwartałach tempo wzrostu będzie się sukcesywnie obniżać” – wyjaśniają ekonomiści Banku Pekao.

Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości z PKO Banku Polskiego, zwraca uwagę na kluczową rolę decyzji Rady Polityki Pieniężnej. „Jeżeli stopy procentowe będą utrzymywane na wysokim poziomie lub nawet zostaną jeszcze podniesione, to występuje dosyć duże prawdopodobieństwo spadku cen” – ostrzega ekspert.

Nadwyżka podaży nad popytem

Główną przyczyną spadków jest nadwyżka podaży nad zmniejszonym popytem. Jak informuje TVN24 Biznes, popyt ze strony zwykłych osób, które muszą wspierać się kredytem, jest na przeciętnym poziomie. Mocno spadł jednak popyt inwestycyjny, czyli od osób zamożnych, które dokonywały zakupów za gotówkę.

Według danych z portalu DNA Rynków, w lutym 2025 roku liczba dostępnych do sprzedaży domów i mieszkań była o ponad 55 procent większa niż rok wcześniej i sięgała ponad 230 tysięcy lokali. To dramatyczny wzrost podaży, który wywiera presję na ceny.

W pierwszym kwartale 2024 roku deweloperzy wprowadzili ponad 15 tysięcy nowych mieszkań na głównych rynkach, co oznacza wzrost o 114 procent w porównaniu do tego samego okresu w roku poprzednim. Jednocześnie sprzedało się niecałe 11 tysięcy lokali, co oznacza wzrost rok do roku o zaledwie 3,4 procent.

Demografia grozi długoterminowym kryzysem

Eksperci ostrzegają przed długoterminowymi konsekwencjami zmian demograficznych. Od kilku lat Polaków ubywa – umiera znacznie więcej osób, niż się rodzi. Żadne prognozy nie wskazują na odwrócenie tego trendu, wręcz przeciwnie – będzie nas ubywać jeszcze szybciej.

Analitycy z DNA Rynków wskazują na przykład rynku chińskiego, gdzie ceny mieszkań spadają od 2022 roku, a ostatnio dynamika spadków sięga nawet 10 procent w skali roku. „Czy Polska też może wejść w podobny długoterminowy trend spadkowy na rynku nieruchomości? Oczywiście, że może” – ostrzegają eksperci.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli planowałeś zakup mieszkania i czekałeś na spadki cen, to może być odpowiedni moment na poważne rozważenie tej decyzji. Eksperci są jednak podzieleni co do skali dalszych obniżek.

Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, przewiduje, że „rabaty nie potrwają wiecznie. Wraz z ożywieniem rynku można oczekiwać ich stopniowego ograniczania, a pod koniec roku nawet podwyżek cen nowych mieszkań”.

Z drugiej strony, jeśli masz mieszkanie i zastanawiasz się nad jego sprzedażą, warto pamiętać, że obecne spadki mogą być dopiero początkiem większej korekty. Szczególnie w kontekście niekorzystnych trendów demograficznych i rosnącej podaży nowych lokali.

Kluczowe będą decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych. PKO Bank Polski prognozuje obniżkę stóp procentowych w drugiej połowie 2025 roku o 100 punktów bazowych, co może ożywić popyt na kredyty hipoteczne i zatrzymać spadki cen.

Niezależnie od tego, czy jesteś kupującym czy sprzedającym, warto przygotować się na większą niestabilność na rynku mieszkaniowym niż w ostatnich latach. Era automatycznych podwyżek cen definitywnie się kończy.