Rząd wprowadza drakońskie prawo. Nie wpuścisz kontrolera? Grozi Ci grzywna nawet 5000 zł, a kontroler wejdzie z policją

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt przepisów, który może wywrócić do góry nogami dotychczasowy spokój wielu właścicieli i najemców mieszkań w Polsce. Rządowa nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów zakłada, że odmowa wpuszczenia kontrolerów do lokalu będzie karana grzywną od 20 do 5000 zł. Co więcej – w określonych sytuacjach zarządca będzie mógł wejść do mieszkania nawet siłą, w asyście policji. Projekt trafił właśnie do konsultacji społecznych i uzgodnień międzyresortowych.

Skąd w ogóle ten pomysł?

Każdy, kto mieszka w bloku lub kamienicy zarządzanej przez spółdzielnię albo wspólnotę mieszkaniową, wie, że co jakiś czas na drzwi trafia kartka z informacją o obowiązkowym przeglądzie instalacji. Gazowej, elektrycznej, kominowej, wentylacyjnej. Część lokatorów otwiera bez słowa, inni – ignorują wezwania miesiącami, a nawet latami. I właśnie ta druga grupa jest powodem, dla którego rząd postanowił sięgnąć po twarde narzędzia.

Problem nie jest marginalny. Brak możliwości sprawdzenia stanu instalacji choćby w jednym lokalu może zagrażać całemu budynkowi – wybuchem gazu, pożarem, zatruciem tlenkiem węgla lub poważną awarią. Do tej pory zarządcy nie mieli żadnego skutecznego narzędzia, żeby wymusić dostęp do opornego mieszkania. Mogli prosić, pisać pisma, wzywać – ale jeśli lokator się uprze, sprawa utykała. Nowe przepisy mają to zmienić.

Pięć tysięcy złotych za zamknięte drzwi

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw zakłada, że każdy pełnoletni użytkownik lokalu będzie zobowiązany udostępnić mieszkanie na żądanie właściciela lub zarządcy budynku. Obowiązek dotyczy nie tylko właścicieli i najemców, ale również osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego – czyli np. dorosłych dzieci mieszkających z rodzicami czy sublokatorów.

Jak stanowią przepisy projektu ustawy: „Na żądanie zarządu lub zarządcy, właściciel lokalu obowiązany jest udostępnić lokal celem przeprowadzenia w nim okresowej bądź doraźnej kontroli stanu technicznego instalacji oraz obowiązany jest wykonywać zalecenia pokontrolne.”

Udostępnienie ma dotyczyć zarówno kontroli okresowych – planowanych z wyprzedzeniem przeglądów – jak i kontroli doraźnych, czyli interwencji związanych z podejrzeniem awarii lub zagrożenia. Obowiązek obejmie przeglądy instalacji gazowych, elektrycznych, kominowych i wentylacyjnych, ale też wykonanie zaleceń wydanych po wcześniejszych kontrolach.

Jeśli lokator będzie się od tego uchylał – nie raz, nie dwa, ale uporczywie – zarządca lub właściciel budynku będzie mógł złożyć wniosek do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o nałożenie grzywny. Jak przewiduje projekt: „W przypadku uporczywego uchylania się lokatora lub osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego od tego obowiązku, właściciel lokalu lub zarządca budynku może zwrócić się do organu nadzoru budowlanego o nałożenie grzywny.”

Wysokość kary: od 20 do 5000 zł. Grzywnę nakłada Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego – nie zarządca, nie wspólnota, lecz organ państwowy. To ważna różnica, bo oznacza, że za egzekucją przepisów stoi aparat administracyjny, a nie jedynie dobra wola stron.

Policja pod drzwiami – kiedy zarządca może wejść bez zgody lokatora

Grzywna to nie jedyna nowość. Projekt przewiduje też możliwość wejścia do lokalu nawet bez zgody – lub pod nieobecność – jego użytkownika. Jednak wyłącznie w ściśle określonych sytuacjach.

Zgodnie z projektem, zarząd lub zarządca ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji – a gdy sytuacja tego wymaga, również przy udziale straży pożarnej – jeśli zachodzi co najmniej jedna z poniższych okoliczności: lokal jest użytkowany w sposób zagrażający bezpieczeństwu sanitarnemu lub przeciwpożarowemu budynku, doszło do awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio jej powstaniem.

Innymi słowy: jeśli z mieszkania wydobywa się zapach gazu albo woda zalewa sąsiadów z niższego piętra – a lokatora nie ma w domu lub odmawia otwarcia drzwi – zarządca nie będzie musiał stać bezradnie na klatce schodowej. Przy asekuracji policji będzie mógł wejść.

Projekt nakłada przy tym na zarządcę konkretne obowiązki w takim przypadku. Jeśli lokal zostanie otwarty pod nieobecność mieszkańca, zarządca jest zobowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu powrotu lokatora. Z każdej takiej czynności sporządza się protokół – co ma chronić zarówno zarządcę przed oskarżeniami o kradzież czy zniszczenie mienia, jak i lokatora przed nadużyciami.

Kto tak naprawdę stoi za nowymi przepisami

Projekt pochodzi z Ministerstwa Rozwoju i Technologii, a odpowiedzialnym za jego przygotowanie jest Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu. Resort tłumaczy, że dotychczasowe przepisy dawały zarządcom zbyt słabe narzędzia wobec opornych lokatorów – i w praktyce nie pozwalały egzekwować obowiązku przeglądów, co przekładało się na realne zagrożenia dla bezpieczeństwa całych budynków.

Nie jest to jednak zmiana, która dotyczyłaby tylko kilku bloków w Polsce. W spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych żyją miliony Polaków, a kontrole techniczne instalacji są tam obowiązkiem wynikającym z prawa budowlanego. Problem z dostępem do lokali jest więc powszechny i od lat irytuje zarządców nieruchomości.

Warto przy tym zaznaczyć, że omawiane przepisy to część szerszej nowelizacji – tej samej, która zmienia m.in. zasady dziedziczenia lokali komunalnych (wprowadzając m.in. kryterium dochodowe przy przyznawaniu prawa do mieszkania po zmarłym najemcy).

Projekt w konsultacjach – przepisy mogą jeszcze się zmienić

Na początku marca 2026 roku projekt był na etapie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych. To oznacza, że ostateczny kształt przepisów nie jest jeszcze przesądzony – poszczególne zapisy mogą ulec modyfikacji pod wpływem uwag ze strony organizacji branżowych, samorządów, stowarzyszeń lokatorów czy ekspertów prawnych.

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 roku. Jeśli Sejm uchwali ustawę, a prezydent ją podpisze, nowe przepisy wejdą w życie 30 dni od publikacji w Dzienniku Ustaw. Przy optymistycznym scenariuszu oznacza to, że nowe obowiązki mogłyby zacząć obowiązywać jesienią 2026 roku – choć harmonogram prac legislacyjnych w Polsce bywa nieprzewidywalny.

Co to oznacza w praktyce – dla lokatora i dla zarządcy

Dla przeciętnego mieszkańca bloku, który i tak nie robił problemu z wpuszczeniem ekipy do przeglądu gazu – nic się nie zmieni. Nowe przepisy są skierowane przeciwko tym, którzy od lat systematycznie unikają kontroli i tym samym narażają sąsiadów na niebezpieczeństwo.

Dla zarządców nieruchomości to natomiast realna zmiana. Do tej pory ich możliwości były ograniczone właściwie do wysyłania kolejnych pism. Teraz będą mogli skierować sprawę do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego i liczyć na to, że organ państwowy wyegzekwuje to, czego sam zarządca nie był w stanie wyegzekwować.

Ważny szczegół: kara nie jest automatyczna. Projekt mówi o „uporczywym uchylaniu się” – a to sformułowanie daje Inspektoratowi pewną swobodę interpretacyjną. Jednorazowa nieobecność podczas planowego przeglądu raczej nie wystarczy, żeby dostać pismo z grzywną. Dopiero wielokrotna, celowa odmowa powinna uruchamiać procedurę.

Przeglądów i tak nie można unikać – nowe przepisy to tylko egzekucja

Warto pamiętać, że obowiązek przeglądów technicznych w budynkach wielorodzinnych nie jest żadną nowością. Wynika z Prawa budowlanego (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.) i od lat nakłada na właścicieli i zarządców budynków konieczność przeprowadzania kontroli okresowych – rocznych i pięcioletnich. Problem polegał na tym, że zarządcy budynku technicznie nie mogli zmusić lokatora do otwarcia drzwi.

Nowe przepisy nie tworzą więc nowych obowiązków dotyczących samych przeglądów – one już istnieją. Nowelizacja dostarcza jedynie narzędzia do ich egzekwowania w tych lokalach, których użytkownicy do tej pory z nich uciekali.

Instalacje gazowe i kominowe to zresztą nie jest temat, który można traktować jako biurokratyczną formalność. Zatrucia tlenkiem węgla, pożary od wadliwej wentylacji czy wybuchy gazu w blokach to tragedie, do których dochodziło i nadal dochodzi w Polsce. Część z nich była następstwem wieloletnich zaniedbań – i braku dostępu do kontroli.

Co warto wiedzieć? Praktyczne wskazówki

• Jak się przygotować na nadchodzące zmiany? Jeśli kiedykolwiek zdarzyło ci się ignorować wezwania do przeglądu instalacji – teraz jest dobry moment, żeby zmienić podejście. Przepisy nie weszły jeszcze w życie, ale ich uchwalenie jest kwestią czasu. Oto co warto wiedzieć:
• Sprawdź, kiedy był ostatni przegląd w twoim lokalu. Jeśli nie pamiętasz albo nigdy do niego nie doszło – skontaktuj się z zarządcą i umów termin. Dobrze zrobiony przegląd to twoja ochrona, nie tylko obowiązek.
• Pamiętaj, że przepisy obejmą każdego pełnoletniego w lokalu. Jeśli wynajmujesz mieszkanie i w domu bywa dorosły sublokator lub współlokator – on też będzie objęty obowiązkiem. Warto uprzedzić domowników o nowych zasadach.
• Grzywna dotyczy „uporczywego uchylania się”. Jednorazowa nieobecność podczas planowego przeglądu raczej nie uruchomi procedury karnej – ale wielokrotna odmowa już tak. Warto odpowiadać na pisma zarządcy i proponować alternatywny termin, jeśli wskazany nie odpowiada.
• Jeśli zarządca wejdzie pod nieobecność – sporządzany jest protokół. Masz prawo do jego kopii. Zarządca jest też zobowiązany zabezpieczyć lokal i twoje rzeczy do czasu powrotu. Jeśli stwierdzone zostaną nieprawidłowości – zachowaj dokumenty.
• Projekt jest wciąż w konsultacjach. Do czasu publikacji w Dzienniku Ustaw przepisy mogą się zmienić. Śledź postępy legislacyjne na stronie Rządowego Centrum Legislacji lub na gov.pl, gdzie projekt jest publicznie dostępny.