Sanepid może nałożyć 10 tys. zł kary. Nowe obowiązki dotyczą wody w tych budynkach

Właściciele i zarządcy części budynków muszą oceniać ryzyko związane z instalacją wodną, badać ciepłą wodę pod kątem bakterii Legionella, a w określonych przypadkach kontrolować również stężenie ołowiu. Dokumentację trzeba przechowywać przez co najmniej 12 lat, a wyniki badań przekazywać sanepidowi. Za pominięcie obowiązków grozi od 100 do 10 tys. zł kary. Nowe regulacje nie obejmują jednak każdego właściciela domu czy mieszkania. Domy jednorodzinne zostały wyłączone z tych zasad.

Przepisy obowiązujące od 21 maja 2026 roku wprowadziły system kontroli wody obejmujący cały łańcuch jej dostarczania – od ujęcia, przez uzdatnianie i sieć wodociągową, aż po instalację wewnątrz budynku.

Zmiany wdrażają unijną dyrektywę dotyczącą jakości wody przeznaczonej do spożycia. Szczególną uwagę poświęcono miejscom, w których z wody każdego dnia korzysta wiele osób, a ewentualne skażenie mogłoby stanowić poważne zagrożenie dla zdrowia.

Największe obowiązki spadły na właścicieli i zarządców tak zwanych obiektów priorytetowych. Właśnie ich może dotknąć kara sięgająca 10 tys. zł.

Ta lista budynków jest kluczowa

Ustawa precyzyjnie określa, czym jest obiekt priorytetowy. To obiekt niemieszkalny, w którym więcej niż 50 osób dziennie jest narażonych na ryzyko związane z wodą.

Do tej kategorii mogą należeć przede wszystkim:

• szpitale,
• hospicja,
• zakłady opiekuńczo-lecznicze,
• obiekty rehabilitacyjne,
• placówki psychiatryczne i leczenia uzależnień,
• sanatoria i obiekty lecznictwa uzdrowiskowego,
• hotele, motele i pensjonaty,
• ośrodki turystyczne i wczasowe,
• kempingi,
• zakłady karne i areszty śledcze,
• domy rencistów,
• budynki użyteczności publicznej, w których instalacje lub urządzenia wytwarzają aerozol wodny.

To właśnie rozpylona woda powstająca między innymi podczas korzystania z pryszniców może zwiększać ryzyko zakażenia Legionellą. Do zakażenia dochodzi przede wszystkim przez wdychanie skażonego aerozolu, a nie przez samo wypicie wody.

Nie każdy hotel, pensjonat czy budynek publiczny automatycznie będzie jednak obiektem priorytetowym. Znaczenie ma ustawowe kryterium narażenia więcej niż 50 osób dziennie.

Właściciel musi zlecić ocenę całej instalacji

Właściciel lub zarządca obiektu priorytetowego ma obowiązek przygotowania pisemnej oceny ryzyka w wewnętrznym systemie wodociągowym.

Dokument ma obejmować między innymi:

• analizę konstrukcji i sposobu działania instalacji,
• ocenę materiałów mających kontakt z wodą,
• ustalenie miejsc, w których może dochodzić do zastoju wody,
• wskazanie punktów sprzyjających namnażaniu bakterii,
• sprawdzenie, czy instalacja może powodować przedostawanie się ołowiu do wody,
• określenie punktów, w których należy pobierać próbki.

Nie może to być dokument przygotowany przez przypadkową osobę. Ustawa określa wymagania wobec wykonawcy oceny. Musi on mieć odpowiednie doświadczenie dotyczące między innymi instalacji sanitarnych, bezpieczeństwa i higieny wody albo właściwe uprawnienia budowlane oraz wiedzę z zakresu zarządzania ryzykiem.

Pierwszą ocenę ryzyka właściciele i zarządcy istniejących obiektów priorytetowych mają przekazać właściwemu inspektorowi sanitarnemu do 30 czerwca 2028 roku.

Jeżeli obiekt zostanie oddany do użytkowania po tej dacie, ocena powinna zostać sporządzona i przekazana w ciągu sześciu miesięcy.

Jeden dokument nie wystarczy na zawsze

Ocena ryzyka musi być przeglądana i – jeśli będzie to konieczne – aktualizowana nie rzadziej niż raz na sześć lat.

Jeżeli po przeglądzie nie trzeba jej zmieniać, właściciel albo zarządca przekazuje sanepidowi informację o braku aktualizacji. Jeżeli dokument zostanie zmieniony, zaktualizowaną ocenę trzeba przekazać w terminie 30 dni.

Sama ocena oraz każda jej aktualizacja muszą być przechowywane przez co najmniej 12 lat. W przypadku budynków dokumenty dołącza się do książki obiektu budowlanego.

Brak oceny, jej aktualizacji lub właściwego przechowywania może uruchomić postępowanie administracyjne.

Badanie Legionelli nie jest dobrowolne

W określonych obiektach ocena musi obejmować także badania ciepłej wody użytkowej pod kątem bakterii z rodzaju Legionella.

Dotyczy to między innymi szpitali i innych placówek prowadzących całodobową działalność leczniczą, hoteli, pensjonatów, ośrodków wypoczynkowych, zakładów karnych, domów rencistów oraz obiektów, w których podczas korzystania z instalacji powstaje aerozol wodny.

Próbki powinny reprezentować całą instalację. Przepisy wskazują między innymi:

• punkt położony najdalej od urządzenia podgrzewającego wodę na każdym pionie,
• miejsce wypływu z podgrzewacza albo najbliższy kran,
• powrót instalacji cyrkulacyjnej,
• punkty szczególnie narażone na rozwój bakterii.

Jeżeli obiekt ma kilka niezależnych układów przygotowania ciepłej wody, każdy z nich powinien zostać oceniony oddzielnie. Wyniku z jednego obiegu nie można automatycznie uznać za reprezentatywny dla całego budynku.

Minimalna częstotliwość pobierania próbek zależy od rodzaju obiektu i wcześniejszych wyników. Nie można więc przyjąć jednej częstotliwości obowiązującej wszystkie placówki.

Ołów jest sprawdzany przede wszystkim tam, gdzie przebywają dzieci

Kontrola stężenia ołowiu dotyczy szczególnej grupy obiektów priorytetowych. Ustawa wymienia między innymi:

• całodobowe placówki medyczne przeznaczone dla kobiet w ciąży lub dzieci do szóstego roku życia,
• domy dla matek z małoletnimi dziećmi albo kobiet w ciąży,
• placówki opiekuńczo-wychowawcze,
• placówki oświatowe, w których przebywają dzieci do szóstego roku życia.

Jeżeli z przeprowadzonej analizy wynika, że instalacja nie stwarza ryzyka przedostawania się ołowiu do wody, można odstąpić od jego badania.

Gdy takie ryzyko istnieje, właściciel lub zarządca uzgadnia częstotliwość kontroli z właściwym organem sanitarnym.

Na przekazanie wyniku jest tylko siedem dni roboczych

Obowiązek nie kończy się na pobraniu próbki i odebraniu wyniku z laboratorium.

Jeżeli badanie nie wykazało przekroczenia dopuszczalnych wartości Legionelli lub ołowiu, sprawozdanie należy przekazać właściwemu inspektorowi sanitarnemu w terminie siedmiu dni roboczych od jego otrzymania.

Jeżeli stwierdzono przekroczenie, właściciel lub zarządca musi podjąć działania ograniczające zagrożenie i poinformować o nich sanepid. Na przekazanie tej informacji również przewidziano maksymalnie siedem dni roboczych od otrzymania wyników.

Działania mogą obejmować między innymi znalezienie przyczyny nieprawidłowości, czyszczenie i dezynfekcję instalacji, zmianę parametrów pracy systemu, wymianę jego elementów oraz kolejne badania potwierdzające skuteczność naprawy.

Kontrolne badanie po wykonaniu działań może zostać przeprowadzone na koszt właściciela lub zarządcy budynku.

Za te zaniedbania grozi do 10 tys. zł

Kara administracyjna może zostać nałożona, jeżeli właściciel lub zarządca obiektu priorytetowego:

• nie sporządzi oceny ryzyka,
• nie dokona wymaganej aktualizacji,
• nie przechowuje oceny albo jej aktualizacji,
• nie przeprowadza wymaganych badań Legionelli,
• nie wykonuje potrzebnych badań stężenia ołowiu,
• nie przekazuje sprawozdań z badań w wymaganym terminie.

Wysokość kary wynosi od 100 do 10 tys. zł. Sankcję nakłada właściwy organ inspekcji sanitarnej w drodze decyzji administracyjnej.

Maksymalna kwota nie jest wymierzana automatycznie za każde uchybienie. Organ bierze pod uwagę konkretny przypadek i rodzaj naruszenia.

Z kolei dostawcy wody, którzy nie wykonują części ustawowych obowiązków, mogą zostać ukarani kwotą od 100 do nawet 60 tys. zł. To jednak odrębna grupa naruszeń dotycząca przedsiębiorstw i innych podmiotów dostarczających wodę.

Zarządcy bloków również otrzymali nowe zadanie

Nowe regulacje dotyczą także budynków mieszkalnych wielorodzinnych, choć zasady są inne niż w przypadku obiektów priorytetowych.

Właściciel lub zarządca takiego budynku ma przeprowadzić ogólną analizę potencjalnego ryzyka związanego z instalacją wodociągową. Powinna ona zawierać między innymi:

• schemat instalacji,
• opis urządzeń przygotowujących ciepłą wodę,
• informacje o temperaturze wody,
• charakterystykę zastosowanych materiałów,
• mapę istniejących lub planowanych punktów poboru próbek.

Jeżeli analiza wykaże niezgodność instalacji z wymaganiami technicznymi albo obecność elementów zawierających ołów, należy poinformować właściwy organ sanitarny. Sanepid może następnie zalecić działania ograniczające ryzyko oraz monitoring Legionelli lub ołowiu.

Nie oznacza to jednak, że każdy mieszkaniec bloku ma samodzielnie zamawiać badanie wody. Obowiązek spoczywa na właścicielu lub zarządcy całego budynku, a nie na właścicielu pojedynczego lokalu.

Domy jednorodzinne zostały wyłączone

Najważniejsze zastrzeżenie dla milionów właścicieli nieruchomości jest zapisane bezpośrednio w ustawie.

Przepisów dotyczących analizy ryzyka w budynkach mieszkalnych nie stosuje się do domów jednorodzinnych ani budynków w zabudowie jednorodzinnej.

Właściciel zwykłego domu nie musi więc z powodu tej nowelizacji:

• zamawiać oceny ryzyka,
• badać wody pod kątem Legionelli,
• badać stężenia ołowiu,
• przekazywać dokumentacji sanepidowi,
• dołączać oceny do dokumentacji budynku.

Nie ma także podstaw, aby straszyć właścicieli prywatnych mieszkań automatyczną karą 10 tys. zł. Sankcja tej wysokości została powiązana z konkretnymi zaniedbaniami właścicieli i zarządców obiektów priorytetowych.

Woda ma być kontrolowana „od źródła do kranu”

Celem zmian jest przesunięcie kontroli z samego wodociągu na cały system dostarczania wody. Dobra jakość wody w sieci nie gwarantuje bowiem, że nie zostanie ona wtórnie zanieczyszczona w starej, źle zaprojektowanej albo niewłaściwie eksploatowanej instalacji budynku.

Dlatego nowe prawo obejmuje zarówno dostawców wody, jak i zarządców miejsc, w których ryzyko jest największe.

Dla przeciętnego właściciela domu jednorodzinnego nie oznacza to nowej kontroli ani widma kary. Dla zarządców dużych obiektów, hoteli, szpitali i wybranych placówek jest to jednak konkretny obowiązek, którego nie można ograniczyć do jednorazowego pobrania próbki.