Sąsiad pozazdrościł i doniósł. Mieszkańcy bloków muszą gęsto tłumaczyć się przed fiskusem z tego co mają w mieszkaniu

Remont łazienki czy kuchni to zazwyczaj powód do radości, ale dla wielu mieszkańców warszawskich osiedli kończy się wizytą w Urzędzie Skarbowym. „Uprzejmie donoszę, że sąsiad robi luksusowy remont, choć oficjalnie zarabia najniższą krajową” – takie zgłoszenia to codzienność. „Skąd miał pan 50 000 zł gotówką na remont mieszkania?”. Jeśli rachunek się nie zgodzi, kara będzie drakońska.

Fot. Shutterstock

„Remontuje bez faktury” – donos, który pogrąża dwie strony

Mechanizm jest prosty i brutalny. W Warszawie, gdzie anonimowość w wielkich blokowiskach jest pozorna, sąsiedzi wiedzą o sobie więcej, niż się wydaje. Widzą ekipę remontową wnoszącą włoski gres, słyszą kucie ścian przez dwa tygodnie i widzą nowe meble wjeżdżające windą. Jeśli styl życia sąsiada rażąco odbiega od jego oficjalnych dochodów (lub braku pracy), „życzliwy” informator wysyła sygnał do skarbówki.

Donosiciele często celują w ekipy remontowe („pracują na czarno”), ale rykoszetem obrywa zleceniodawca, czyli właściciel mieszkania. Urząd Skarbowy, otrzymując informację o kosztownym remoncie, wszczyna postępowanie sprawdzające. I tu zaczynają się schody dla podatników w całej Polsce. Urzędnik nie musi wchodzić do mieszkania, by oszacować koszty. Wystarczy, że wezwie podatnika do złożenia wyjaśnień w sprawie ponoszenia wydatków nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach przychodów. Pamiętajmy, że organ podatkowy ma 5 lat na weryfikację takiego roku podatkowego.

Nieujawnione źródła przychodów – bat na „szarą strefę”

Wielu Polaków żyje w przekonaniu, że to, co trzymają w „skarpecie” lub dostali „pod stołem”, jest bezpieczne. Nic bardziej mylnego. Artykuł 25b ustawy o PIT to potężna broń w rękach fiskusa. Jeśli podczas kontroli (zainicjowanej np. donosem z warszawskiego bloku) okaże się, że wydałeś na remont 100 000 zł, a w zeznaniu rocznym wykazałeś dochód na poziomie 30 000 zł i nie masz oszczędności z lat ubiegłych – masz potężny problem.

W takiej sytuacji Urząd Skarbowy nakłada sankcyjną stawkę podatku od przychodów z nieujawnionych źródeł. Wynosi ona aż 75% od kwoty, której pochodzenia nie potrafisz udowodnić. Jeśli więc nie wytłumaczysz się z 50 000 zł wydanych na remont, fiskus zabierze Ci 37 500 zł tytułem podatku. To kara, która obowiązuje bezwzględnie w całej Polsce, niezależnie od tego, czy mieszkasz w apartamentowcu w stolicy, czy w domu jednorodzinnym na prowincji.

Linia obrony: „Dostałem od rodziny” czy „Uciułałem przez lata”?

Gdy wezwanie przyjdzie już pocztą, podatnicy w panice szukają ratunku. Najczęstsze tłumaczenia to: „rodzice dali” lub „oszczędzałem latami w gotówce”. Niestety, w 2026 roku takie wyjaśnienia rzadko działają, a wręcz mogą pogorszyć sytuację.

• Pożyczka/Darowizna od rodziny: Jeśli powiesz, że pieniądze na remont dał tata, urzędnik sprawdzi, czy zgłoszono darowiznę (druk SD-Z2) lub pożyczkę (PCC-3) i czy zapłacono podatek. Jeśli nie – wpadasz w kolejną pułapkę (podatek od darowizn + odsetki). Co więcej, urzędnik sprawdzi też, czy tatę było stać na taką darowiznę.
• Oszczędności w gotówce: Tłumaczenie o „skarpecie” jest weryfikowane poprzez analizę historii dochodów z lat poprzednich. Urząd stworzy tzw. „oś czasu” Twojego majątku. Jeśli w poprzednich latach ledwo wiązałeś koniec z końcem, teza o oszczędzaniu zostanie obalona, a przychód uznany za nieujawniony.

Faktury – Twoja jedyna tarcza

Paradoksalnie, to właśnie brak faktur za remont (bo „bez VAT-u taniej”) jest gwoździem do trumny podczas takiej kontroli. W Warszawie usługi „złotych rączek” bez faktury są plagą, ale w przypadku kontroli brakuje dowodu na to, ile faktycznie kosztował remont.

Wtedy Urząd Skarbowy może powołać biegłego, który wyceni wartość prac i materiałów według stawek rynkowych. Biegły nie weźmie pod uwagę, że „szwagier układał płytki za darmo”, jeśli nie ma na to papierów. Wycena rynkowa zazwyczaj znacznie przewyższa to, co faktycznie wydano „na czarno”, co sztucznie pompuje kwotę domniemanych wydatków i – w konsekwencji – kwotę karnego podatku 75%.

Czynny żal – czy to jeszcze działa?

Jeśli wiesz, że „życzliwy sąsiad” mógł Cię zgłosić, lub po prostu sumienie nie daje Ci spokoju, instytucja Czynnego Żalu może być ratunkiem – ale tylko pod warunkiem, że wyprzedzisz fiskusa. Złożenie korekty zeznania i ujawnienie dochodów (oraz zapłacenie zaległego podatku z odsetkami) chroni przed odpowiedzialnością karno-skarbową.

Problem w tym, że Czynny Żal jest nieskuteczny, jeśli Urząd Skarbowy już „powziął wiadomość” o przestępstwie (czyli np. po wpłynięciu donosu i rozpoczęciu czynności sprawdzających). Dlatego w warszawskich realiach, gdzie donosy są błyskawiczne, czas na reakcję jest minimalny. Zasada ta dotyczy każdego podatnika w Polsce – liczy się refleks i uprzedzenie wezwania.

Co to oznacza dla Ciebie?

Remont mieszkania to nie tylko kwestia doboru koloru ścian, ale i porządku w papierach. W dobie cyfryzacji i wzmożonej kontroli przepływów pieniężnych, ukrywanie dochodów staje się skrajnie ryzykowne.

Zanim wpuścisz ekipę, pamiętaj o 3 zasadach:

• Legalizuj wsparcie rodziny: Jeśli remont sponsorują rodzice, zgłoś darowiznę do US w ciągu 6 miesięcy. To nic nie kosztuje (dla I grupy podatkowej), a daje Ci „podkładkę” na wypadek kontroli.
• Zbieraj paragony i faktury: Nawet jeśli kupujesz materiały w markecie, bierz fakturę imienną. To dowód, że środki zostały wydane, a nie ukryte. Przyda się też przy ewentualnej sprzedaży mieszkania, by obniżyć podatek dochodowy.
• Dostosuj wydatki do dochodów: Jeśli oficjalnie zarabiasz minimalną krajową, a planujesz remont za 100 tys. zł, musisz mieć „twarde” pokrycie tych środków (np. kredyt bankowy, udokumentowane oszczędności, spadek). W przeciwnym razie każda wizyta sąsiada może zakończyć się wezwaniem na dywanik.

Michał Wierzbicki

Redaktor naczelny portalu. Absolwent Dziennikarstwa i Nauk Politycznych Uniwersytetu Warszawskiego. Zawodowo interesuje się prawem i ekonomią.