Spółdzielnie i wspólnoty wejdą do mieszkania z policją. Grozi grzywna do 5000 zł
Od drugiej połowy 2026 roku właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach stracą możliwość zamykania drzwi przed zarządcą. Nowa ustawa wprowadza obowiązek udostępnienia mieszkania na kontrole instalacji – a przy uporczywej odmowie zarządca będzie mógł wejść z asystą policji lub straży pożarnej. Za unikanie kontroli grozi grzywna od 20 zł do 5000 zł nakładana przez nadzór budowlany.
Fot. Warszawa w Pigułce
Koniec zasady „mój dom to moja twierdza”. Kiedy zarządca będzie mógł wejść do mieszkania?
Ministerstwo Funduszy i Gospodarki przygotowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego, który fundamentalnie zmienia zasady dostępu do prywatnych mieszkań. To największa rewolucja w prawie mieszkaniowym od 30 lat.
Do tej pory właściciel lokalu mógł odmówić wpuszczenia zarządcy do mieszkania bez żadnych konsekwencji. Wspólnoty nie miały narzędzi, żeby kogokolwiek do tego zmusić – poza długotrwałym i kosztownym procesem sądowym. Po zmianach sytuacja będzie wyglądać zupełnie inaczej.
Nowelizacja wprowadza dwie kategorie sytuacji, w których właściciel będzie musiał udostępnić lokal:
Kontrole okresowe i doraźne instalacji
Właściciel będzie zobowiązany wpuścić zarządcę lub ekipę kontrolną w związku z obowiązkowymi przeglądami wynikającymi z Prawa budowlanego. Chodzi o:
Kontrole kominowe – sprawdzanie drożności przewodów kominowych i wentylacyjnych (raz w roku)
Kontrole instalacji gazowej – sprawdzanie szczelności instalacji gazowej w lokalu (raz w roku)
Kontrole instalacji elektrycznej – sprawdzanie stanu instalacji w ramach przeglądów okresowych budynku
Kontrole instalacji wodno-kanalizacyjnej – sprawdzanie pionów i przyłączy
Legalizacja wodomierzy i ciepłomierzy – wymiana i sprawdzanie urządzeń pomiarowych
To przeglądy, które zarządca ma obowiązek przeprowadzić zgodnie z przepisami. Dotychczas właściciele mogli odmówić wpuszczenia ekipy, co blokowało wypełnienie obowiązków przez wspólnotę. Teraz będzie to niemożliwe.
Sytuacje awaryjne i zagrożenie bezpieczeństwa
W przypadkach szczególnych zarządca będzie mógł wejść do mieszkania nawet bez zgody właściciela – z asystą policji lub straży pożarnej. Dotyczy to sytuacji, gdy:
Wystąpiła awaria wywołująca szkodę lub zagrażająca powstaniem szkody – np. pęknięty pion wodny zalewający sąsiadów, nieszczelna instalacja gazowa, problemy z instalacją elektryczną mogące doprowadzić do pożaru.
Sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu budynku – tzw. „zbieracze śmieci” przetrzymujący tony odpadów w mieszkaniu, zagrożenie epidemiologiczne, plaga insektów czy gryzoni wynikająca z warunków w lokalu.
Sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu przeciwpożarowemu – niewłaściwe przechowywanie materiałów łatwopalnych, nielegalne modyfikacje instalacji, blokowanie dróg ewakuacyjnych.
W takich przypadkach zarządca nie musi czekać na zgodę właściciela. Wystarczy asysta służb mundurowych i uzasadnione podejrzenie zagrożenia.
Jakie kary za odmowę wpuszczenia
Jeśli właściciel będzie uporczywie uchylał się od obowiązku udostępnienia lokalu na kontrole okresowe, zarząd może wystąpić do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB) o nałożenie kary grzywny.
Wysokość grzywny wynosi od 20 zł do 5000 zł. Jej konkretna kwota zależy od:
Skali problemu – czy to pierwsza odmowa, czy systematyczne unikanie kontroli przez lata
Postawy właściciela – czy odmawia z powodów losowych, czy ze złej woli
Konsekwencji dla budynku – czy brak kontroli skutkował zagrożeniem dla innych mieszkańców
Dotychczasowej współpracy – czy właściciel wcześniej wywiązywał się z obowiązków
To nie jednorazowa kara. Jeśli właściciel nadal będzie odmaw
iał dostępu, grzywny mogą być nakładane wielokrotnie. W skrajnych przypadkach, gdy dojdzie do szkody wynikającej z braku przeglądów, grozi też odpowiedzialność karna.
Dlaczego te zmiany są wprowadzane
Projektodawcy argumentują, że obecne prawo nie nadąża za realiami zarządzania budynkami wielorodzinnymi. Ustawa o własności lokali pochodzi z 1994 roku – wtedy nie było masowego budownictwa deweloperskiego, funduszy remontowych ani elektronicznych głosowań.
Przez 30 lat narosło wiele problemów. Jednym z największych jest kwestia właścicieli, którzy systematycznie blokują dostęp do swoich mieszkań. Może to być:
Osoba nieobecna przez większość roku – mieszkanie inwestycyjne, właściciel mieszkający za granicą
Senior niechętny obcym ludziom w domu – obawy przed oszustami, brak zaufania
Ktoś, kto nie chce wpuszczać zarządcy z zasady – spory z zarządem, nieufność do wspólnoty
Lokator wynajmujący bez wiedzy właściciela – nielegalne podnajmy, obawy przed konsekwencjami
Tacy właściciele uniemożliwiają przeprowadzenie obowiązkowych przeglądów, przez co narażają całą wspólnotę na kary od nadzoru budowlanego. Jeśli dojdzie do pożaru lub awarii spowodowanej brakiem kontroli, odpowiedzialność ponosi zarządca – a ten nie ma narzędzi, żeby wyegzekwować dostęp do mieszkań.
Czy zarządca może nadużyć uprawnień
To kluczowe pytanie, które budzi najwięcej emocji. Czy nowe prawo nie daje zarządcom zbyt dużej władzy? Czy nie grozi to nadużyciami?
Projektodawcy przewidzieli pewne zabezpieczenia:
Kontrole tylko w określonych sytuacjach – zarządca nie może wejść „bo ma ochotę”. Musi to być kontrola wynikająca z przepisów prawa budowlanego lub sytuacja awaryjna.
Grzywny nakłada PINB, nie zarządca – to niezależny organ administracji, który bada zasadność wniosku zarządcy. Jeśli wniosek jest nieuzasadniony, grzywna nie zostanie nałożona.
W sytuacjach awaryjnych wymagana asysta służb – zarządca nie może sam wyważyć drzwi. Musi mieć wsparcie policji lub straży pożarnej, które ocenią zasadność interwencji.
Obowiązek powiadomienia – kontrole okresowe muszą być zapowiedziane z odpowiednim wyprzedzeniem. Zarządca nie może przyjść bez uprzedzenia.
Mimo tych zabezpieczeń eksperci ostrzegają, że kluczowe będzie, jak przepisy zostaną wprowadzone w życie. Jeśli organy nadzoru budowlanego będą wymierzać grzywny na żądanie każdego zarządcy bez weryfikacji, może to doprowadzić do nadużyć. Jeśli procedura będzie zbyt skomplikowana, nowe przepisy okażą się martwe i nic nie zmienią.
Co z prywatnością i nienaruszalnością mieszkania
Mieszkanie jest chronione konstytucyjną zasadą nienaruszalności. Nikt nie ma prawa wejść do środka bez zgody właściciela lub nakazu sądowego. Czy nowe przepisy nie łamią tej zasady?
Projektodawcy argumentują, że prawo własności nie może być absolutne w sytuacji, gdy zagraża życiu lub zdrowiu innych ludzi. Mieszkanie w bloku to system naczyń połączonych:
Rozszczelniona instalacja gazowa u sąsiada z parteru zagraża mieszkańcom ostatniego piętra
Zbierane latami śmieci za ścianą mogą stać się źródłem pożaru lub plagi insektów dla całej klatki
Niekontrolowana instalacja elektryczna może doprowadzić do pożaru całego budynku
Zablokowana wentylacja w jednym mieszkaniu wpływa na ciąg powietrza w całym pionie
Według resortu rozwoju, w takiej sytuacji bezpieczeństwo wspólnoty przeważa nad nienaruszalnością prywatnego mieszkania. Podobnie jak sanepid może wejść do lokalu gastronomicznego bez zgody właściciela, tak zarządca będzie mógł wejść do mieszkania, gdy jest to niezbędne dla bezpieczeństwa budynku.
Inne ważne zmiany we wspólnotach mieszkaniowych
Obowiązek udostępnienia lokalu to tylko jedna z wielu zmian, które przyniesie nowelizacja. Projekt przewiduje też:
Zaliczki do 10. dnia miesiąca
Nowelizacja wprowadza sztywny termin płatności zaliczek za media rozliczane przez wspólnotę (woda, ciepło, ścieki, odpady). Do tej pory termin ustalała każda wspólnota indywidualnie. Teraz będzie to do 10. dnia każdego miesiąca.
Balkony – koniec sporów o odpowiedzialność
Nowe prawo jasno rozdziela odpowiedzialność za balkony:
Konstrukcja balkonu – nieruchomość wspólna (płyta, izolacja, balustrady, elementy elewacji)
Przestrzeń użytkowa balkonu – odpowiedzialność właściciela mieszkania
To oznacza koniec sporów o to, kto ma zapłacić za pękającą płytę balkonową lub nieszczelną izolację.
Liczniki jako część nieruchomości wspólnej
Wodomierze, ciepłomierze i podzielniki ciepła staną się częścią nieruchomości wspólnej. Za ich montaż, legalizację, wymianę i koszty będzie odpowiadać wspólnota, nie poszczególni właściciele.
E-głosowanie i elektroniczny obieg dokumentów
Forma elektroniczna ma być równorzędna z pisemną. Wspólnoty będą mogły legalnie prowadzić głosowania online i przesyłać dokumenty drogą elektroniczną.
Odpowiedzialność subsydiarna właścicieli
Jeśli wspólnota popadnie w długi, a egzekucja wobec niej okaże się bezskuteczna, właściciele lokali odpowiadają proporcjonalnie do udziałów. To tzw. odpowiedzialność subsydiarna – jasno zapisana w przepisach.
Kiedy wejdą nowe przepisy?
Projekt nowelizacji ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów w II kwartale 2026 roku (kwiecień-czerwiec). Następnie trafi do Sejmu i Senatu, gdzie będzie procedowany w trybie zwykłym.
Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, nowe przepisy wejdą w życie w drugiej połowie 2026 roku – prawdopodobnie we wrześniu lub październiku.
Właściciele lokali mieszkających we wspólnotach mają więc jeszcze kilka miesięcy, żeby przygotować się na nowe realia.
Co możesz zrobić już teraz
Nie czekaj z obowiązkowymi kontrolami – jeśli zarządca zapowiada przegląd kominowy czy gazowy, wpuść ekipę na starych zasadach. Lepiej teraz niż ryzykować grzywną po wejściu w życie nowych przepisów.
Ustal z zarządcą dogodny termin – kontrole muszą być zapowiedziane z wyprzedzeniem. Możesz uzgodnić termin, który Ci odpowiada, zamiast czekać na narzucony.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, poinformuj najemcę – najemca ma obowiązek wpuścić zarządcę na kontrolę. Wpisz to do umowy najmu, żeby uniknąć problemów.
Jeśli często jesteś poza domem, zostaw klucze u zarządcy – dotyczy to zwłaszcza właścicieli mieszkających za granicą lub mających mieszkanie inwestycyjne. Klucze u zarządcy zapewnią dostęp w sytuacjach awaryjnych.
Monitoruj prace nad nowelizacją – projekt jest obecnie na etapie konsultacji. Organizacje właścicieli lokali zgłaszają uwagi i postulują wprowadzenie dodatkowych zabezpieczeń przed nadużyciami. Ostateczny kształt przepisów może się jeszcze zmienić.
Sprawdź, czy Twoje instalacje są w porządku – jeśli dawno nie było kontroli kominowej, gazowej czy elektrycznej, zorganizuj ją na własną rękę. Lepiej wykryć problemy wcześniej niż podczas obowiązkowego przeglądu.
Zachowaj protokoły z kontroli – jeśli zarządca będzie próbował nałożyć na Ciebie koszty dodatkowych kontroli, protokoły udowodnią, że wywiązujesz się z obowiązków.
Czy to dobra zmiana?
Odpowiedź zależy od perspektywy. Dla zarządców to długo wyczekiwane narzędzia, które pozwolą efektywnie zarządzać budynkami i zapewnić bezpieczeństwo wszystkim mieszkańcom. Dla właścicieli to ograniczenie prywatności i ryzyko, że ktoś obcy wejdzie do ich mieszkania bez ich zgody.
Równowaga między tymi wartościami będzie decydować o tym, czy życie w bloku stanie się łatwiejsze, czy tylko bardziej skomplikowane. Jedno jest pewne – zasada „mój dom to moja twierdza” przestaje obowiązywać w budynkach wielorodzinnych, gdy w grę wchodzi bezpieczeństwo całej wspólnoty.
Redaktor naczelny portalu. Absolwent Dziennikarstwa i Nauk Politycznych Uniwersytetu Warszawskiego. Zawodowo interesuje się prawem i ekonomią.