Tysiące Polaków otrzyma wezwania. Właściciele mieszkań wzięci pod lupę. W 2026 roku fiskus sprawdza nie tylko konta

Rynek nieruchomości w Polsce od lat był bezpieczną przystanią dla kapitału, a wynajem mieszkań stanowił dla wielu rodzin solidny zastrzyk gotówki. Jednak rok 2026 przyniósł zmiany, które redefiniują pojęcie prywatności w kontekście posiadanych lokali. Urzędy Skarbowe, korzystając z nowych przepisów uszczelniających system podatkowy, zaczęły masowo weryfikować status tzw. „pustostanów”. Okazuje się, że deklarowanie braku dochodu z wynajmu, gdy w mieszkaniu tętni życie, stało się strategią wyjątkowo ryzykowną. Kluczem do prawdy stały się liczniki prądu, wody i gazu.

Do niedawna kontrola najmu prywatnego była dla fiskusa zadaniem trudnym i czasochłonnym. Opierała się głównie na doniesieniach „życzliwych” sąsiadów lub przypadkowych wpadkach przy okazji innych postępowań. W 2026 roku sytuacja uległa diametralnej zmianie. Cyfryzacja usług publicznych oraz integracja baz danych sprawiły, że Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) zyskała potężny oręż w walce z szarą strefą na rynku mieszkaniowym. Nie trzeba już pukać do drzwi, by sprawdzić, czy ktoś mieszka w lokalu.

Mechanizm jest zautomatyzowany i bezwzględnie logiczny. Jeśli podatnik posiada dwa lub trzy mieszkania, a w zeznaniu podatkowym wykazuje dochód tylko z jednego (lub z żadnego), system automatycznie kieruje zapytanie do baz danych dostawców mediów. Wysokie zużycie energii elektrycznej, regularny pobór wody czy aktywna usługa szerokopasmowego internetu w lokalu zgłoszonym jako „niezamieszkały”, to dla urzędników wystarczający dowód, by wszcząć procedurę wyjaśniającą.

Dane od dostawców mediów – nowy standard w kontroli

Wielu właścicieli nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że przepisy, które w pełni weszły w życie w 2026 roku, nakładają na dostawców mediów obowiązek ścisłej współpracy z organami skarbowymi. Nie chodzi tu o inwigilację treści przesyłanych przez internet, ale o sam fakt świadczenia usługi i wolumen zużycia. W dobie inteligentnych liczników (tzw. smart metering), które są już standardem w większości polskich miast, dane te spływają niemal w czasie rzeczywistym.

Analiza jest prosta: mieszkanie, w którym nikt nie mieszka, generuje śladowe zużycie prądu (podtrzymanie lodówki czy pieca). Jeśli jednak wykresy pokazują zużycie typowe dla gospodarstwa domowego, a na konto właściciela nie wpływają oficjalne środki z tytułu najmu, pojawia się domniemanie ukrywania dochodów. Warto podkreślić, że urzędnicy w 2026 roku dysponują narzędziami analitycznymi, które potrafią skorelować te dane z liczbą osób zameldowanych w lokalu.

Problem dotyczy nie tylko osób całkowicie ukrywających najem, ale także tych, którzy zaniżają kwoty na umowach. Częstą praktyką było podpisywanie umowy na minimalną kwotę, a resztę pobieranie „do ręki”. Obecnie algorytmy porównują deklarowany przychód ze średnimi stawkami rynkowymi w danej dzielnicy (korzystając z operatów szacunkowych i danych z portali ogłoszeniowych). Rażące dysproporcje są sygnałem do głębszej kontroli.

Użyczenie rodzinie – pułapka, o której się nie mówi

Kolejnym obszarem, który w bieżącym roku budzi spore emocje, jest instytucja użyczenia. Wielu Polaków udostępnia swoje mieszkania dzieciom, wnukom czy kuzynostwu „za darmo”, oczekując jedynie pokrycia kosztów czynszu administracyjnego i mediów. W teorii jest to legalne i nie rodzi obowiązku podatkowego w zakresie PIT (jeśli nie ma zarobku), pod warunkiem, że faktycznie nie dochodzi do przepływu gotówki stanowiącej zysk właściciela.

Jednak w 2026 roku urzędy skarbowe bardzo wnikliwie badają takie relacje. Jeśli „czynsz administracyjny” przelewany na konto właściciela jest podejrzanie wysoki lub jeśli właściciel nie potrafi udowodnić stopnia pokrewieństwa uzasadniającego bezpłatne użyczenie, organ może uznać, że jest to ukryta forma najmu komercyjnego. Wówczas naliczony zostanie podatek od szacowanej wartości rynkowej czynszu, powiększony o odsetki za zwłokę.

Szczególnie narażone są osoby, które spisują umowy użyczenia z osobami niespokrewnionymi (np. partnerem życiowym dziecka). W świetle przepisów podatkowych jest to sytuacja, która może generować przychód z tzw. nieodpłatnych świadczeń po stronie lokatora, co również wiąże się z obowiązkami fiskalnymi, o których mało kto pamięta.

Najem prywatny a działalność gospodarcza – granica wciąż płynna

Rok 2026 przyniósł także zaostrzenie interpretacji dotyczącej tego, kiedy kończy się najem prywatny (opodatkowany ryczałtem 8,5% lub 12,5%), a zaczyna działalność gospodarcza. Choć przepisy nie określają sztywnej liczby mieszkań, orzecznictwo sądów administracyjnych i praktyka skarbowa idą w kierunku profesjonalizacji.

Jeśli wynajmujesz 3, 4 lub więcej lokali, aktywnie zarządzasz najmem, zlecasz sprzątanie, wystawiasz faktury za media lub korzystasz z usług firm zarządzających – fiskus może uznać Cię za przedsiębiorcę. Skutki takiej reklasyfikacji są bolesne. Oznacza to konieczność zapłaty zaległych składek ZUS, prowadzenia pełnej księgowości oraz – w wielu przypadkach – opodatkowania stawkami znacznie wyższymi niż preferencyjny ryczałt.

Urzędnicy zwracają również uwagę na tzw. najem krótkoterminowy (na doby). W 2026 roku platformy rezerwacyjne raportują każdy taki dochód. Traktowanie najmu na doby jako „najmu prywatnego” jest obecnie jednym z najczęściej kwestionowanych przez KAS działań. Dla fiskusa jest to usługa zakwaterowania, zbliżona do hotelarskiej, która co do zasady wymaga zarejestrowania działalności gospodarczej.

Co to oznacza dla Ciebie? – Jak zabezpieczyć swój majątek?

Nowe metody weryfikacji stosowane przez skarbówkę wymagają od właścicieli nieruchomości pełnej transparentności i uporządkowania dokumentacji. Czasy „ustnych ustaleń” definitywnie minęły.

Zgłaszaj rzetelnie umowy najmu

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, jedyną bezpieczną drogą jest oficjalne zgłoszenie tego faktu i odprowadzanie zryczałtowanego podatku. Pamiętaj, że stawka 8,5% (do kwoty 100 tys. zł rocznie) jest relatywnie niska w porównaniu z ryzykiem sankcji (stawka sankcyjna może wynieść 50% lub nawet 75% od nieujawnionych dochodów). Upewnij się, że przelewy od najemcy są jasno opisane.

Sporządź pisemną umowę użyczenia

Jeśli udostępniasz mieszkanie rodzinie bezpłatnie, spisz umowę użyczenia. Określ w niej jasno, że biorący w używanie pokrywa jedynie koszty eksploatacyjne (czynsz do spółdzielni, media). Warto, aby najemca (np. syn czy córka) opłacał rachunki bezpośrednio na konta dostawców mediów, a nie przelewał pieniądze Tobie. To ucina wszelkie spekulacje, że kwota przelewu zawiera ukryty zarobek dla Ciebie.

Zweryfikuj media w pustostanach

Jeżeli faktycznie posiadasz puste mieszkanie (np. w trakcie remontu lub oczekujące na sprzedaż), zadbaj o to, by mieć dowody potwierdzające ten stan. Mogą to być zdjęcia z postępu prac remontowych, ogłoszenia sprzedaży czy protokoły odczytu liczników wykazujące minimalne zużycie. Jeśli w „pustym” mieszkaniu zużycie wody jest wysokie – przygotuj się na to, że będziesz musiał wyjaśnić przyczynę (np. awaria instalacji).

Rozważ „Czynny Żal”

Jeśli czytając ten tekst, uświadomiłeś sobie, że nie dopełniłeś formalności w ubiegłym roku lub latach poprzednich, nie czekaj na pismo z urzędu. Instytucja „Czynnego Żalu” wciąż działa i pozwala uniknąć kary karnoskarbowej, pod warunkiem, że sam zgłosisz się do urzędu, złożysz korektę zeznania i wpłacisz zaległy podatek wraz z odsetkami. W 2026 roku, przy tak zaawansowanych systemach wymiany informacji, działanie wyprzedzające jest kluczowe.

Nowa rzeczywistość fiskalna

Uszczelnienie systemu podatkowego wokół nieruchomości jest faktem. Dla państwa jest to ogromne źródło potencjalnych wpływów budżetowych, a dla obywateli sygnał, że posiadanie majątku wiąże się z odpowiedzialnością administracyjną. Warto pamiętać, że celem tych działań jest nie tylko ściągalność podatków, ale także cywilizowanie rynku najmu.

Dla uczciwych wynajmujących, którzy płacą ryczałt, zmiany te nie powinny być powodem do niepokoju. Mogą wręcz pomóc w wyeliminowaniu nieuczciwej konkurencji, która zaniżała ceny rynkowe, unikając opodatkowania. Kluczem do spokoju jest jednak świadomość, że Wielki Brat w postaci algorytmów skarbowych widzi więcej, niż nam się wydaje – nawet to, ile wody zużyliśmy w zeszłym miesiącu pod prysznicem.

Pamiętaj: Powyższy materiał ma charakter publicystyczny i informacyjny. Przepisy podatkowe są złożone i zależą od indywidualnej sytuacji podatnika. W razie wątpliwości skonsultuj się z doradcą podatkowym.