Właściciele mieszkań muszą uważać. Nowe przepisy przewidują sześć miesięcy na zakończenie działalności

Właściciele mieszkań wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego muszą przygotować się na poważne zmiany. Choć Ministerstwo Rozwoju i Technologii wycofało się z pomysłu obowiązkowej zgody wspólnoty na zmianę przeznaczenia lokalu, w odrębnej ustawie znalazły się przepisy pozwalające sąsiadom zablokować wynajem na doby. W określonych przypadkach właściciel będzie miał zaledwie sześć miesięcy na zakończenie działalności.

Mieszkanie kupione jako inwestycja, regularnie przyjeżdżający turyści, walizki na klatce schodowej i kolejni goście zmieniający się co kilka dni. Taki model wynajmu stał się popularny w wielu polskich miastach, ale od lat budzi sprzeciw części stałych mieszkańców.

Teraz zasady mogą się znacząco zmienić. Sejm uchwalił przepisy, które przewidują nowe uprawnienia dla wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni oraz samorządów.

Największe emocje wywołuje możliwość zakazania najmu krótkoterminowego w konkretnym budynku.

Sąsiedzi mogą zdecydować o przyszłości mieszkania. Wystarczy uchwała

Zgodnie z ustawą uchwaloną przez Sejm 8 października 2026 roku wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają uzyskać prawo do podejmowania uchwał zakazujących świadczenia usług hotelarskich w lokalach znajdujących się na danej nieruchomości.

Oznacza to, że właściciel mieszkania nie zawsze będzie mógł samodzielnie decydować o prowadzeniu najmu na doby.

Jeżeli wspólnota podejmie skuteczną uchwałę zakazującą takiej działalności, właściciel będzie musiał się do niej zastosować.

W przypadku spółdzielni do przyjęcia uchwały wymagane będzie poparcie ponad połowy wszystkich uprawnionych do głosowania. We wspólnotach decyzje mają zapadać zgodnie z zasadami przewidzianymi dla uchwał właścicieli lokali.

To istotna zmiana dla osób, które kupują mieszkania z myślą o wynajmowaniu ich turystom.

Sześć miesięcy i koniec wynajmu. Ważny termin dla właścicieli

Nowe regulacje przewidują okres przejściowy dla przedsiębiorców, którzy już prowadzą najem krótkoterminowy.

Po przyjęciu przez wspólnotę lub spółdzielnię uchwały zakazującej takiej działalności właściciel będzie miał sześć miesięcy na jej zakończenie.

Nie oznacza to, że będzie musiał sprzedać mieszkanie albo się z niego wyprowadzić.

Ograniczenie ma dotyczyć świadczenia usług hotelarskich, w tym najmu krótkoterminowego, a nie zwykłego korzystania z lokalu mieszkalnego.

Dla części właścicieli może to jednak oznaczać konieczność zmiany modelu zarabiania na nieruchomości.

Ministerstwo wycofuje się z innego obowiązku. Skąd ta sprzeczność?

W ostatnich dniach pojawiła się informacja, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii zrezygnowało z planu wprowadzenia obowiązkowej zgody wspólnoty na zmianę przeznaczenia lokalu mieszkalnego.

Takie rozwiązanie było rozważane w projekcie nowelizacji ustawy o własności lokali, oznaczonym numerem UD312.

Miało dotyczyć między innymi przekształcania mieszkań w lokale użytkowe, a także wykorzystywania ich do najmu krótkoterminowego.

Resort potwierdził jednak, że odstąpił od tego pomysłu.

Nie oznacza to rezygnacji z odrębnych przepisów dotyczących zakazywania najmu krótkoterminowego.

To dwa różne mechanizmy prawne.

Pierwszy zakładał uzyskanie zgody wspólnoty na określoną zmianę sposobu użytkowania mieszkania. Drugi daje wspólnocie możliwość podjęcia uchwały zakazującej prowadzenia konkretnej działalności.

Ministerstwo zamierza najpierw ocenić skutki nowych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego, zanim zdecyduje, czy potrzebne są kolejne zmiany w ustawie o własności lokali.

Sąsiad będzie mógł wystąpić o kontrolę. Nawet jeśli mieszka w innym budynku

Projektowane rozwiązania przewidują także zwiększenie możliwości reagowania na uciążliwy najem krótkoterminowy.

Wspólnoty, spółdzielnie oraz osoby zamieszkujące daną nieruchomość lub sąsiedni budynek mają otrzymać prawo do występowania o kontrolę lokalu wykorzystywanego do świadczenia usług hotelarskich.

Kontrole mają dotyczyć między innymi wymagań technicznych, przeciwpożarowych oraz bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Szczególne znaczenie mogą mieć sytuacje, w których goście regularnie zakłócają spokój mieszkańców.

Nie oznacza to jednak, że samo niezadowolenie sąsiada automatycznie doprowadzi do zamknięcia działalności. Konieczne będzie zastosowanie odpowiednich procedur i ustalenie ewentualnych naruszeń.

Trzy naruszenia w pół roku. Lokal może zniknąć z ewidencji

Nowe przepisy przewidują również konsekwencje za powtarzające się naruszenia zasad bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego naruszenia właściwe organy odnotują łącznie trzy takie przypadki, obiekt ma zostać obowiązkowo wykreślony z ewidencji.

Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku.

To mechanizm, który ma ograniczyć działalność najbardziej uciążliwych obiektów noclegowych.

Nie chodzi przy tym o trzy dowolne skargi mieszkańców, lecz o naruszenia stwierdzone przez uprawnione organy.

Nawet 50 tysięcy złotych kary. Kolejna ważna zmiana

Regulacje przewidują także obowiązek rejestracji obiektów świadczących usługi najmu krótkoterminowego.

Ma powstać Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, a oferty mają być identyfikowane za pomocą odpowiednich numerów.

Za prowadzenie działalności bez wymaganego wpisu lub naruszanie określonych obowiązków będą mogły grozić kary administracyjne.

Maksymalna przewidziana sankcja wynosi 50 tysięcy złotych.

Nie jest to automatyczna kara dla każdego właściciela wynajmującego mieszkanie. Jej zastosowanie będzie zależało od rodzaju naruszenia i przewidzianej prawem procedury.

Warszawa może szczególnie odczuć zmiany

Nowe regulacje mogą mieć duże znaczenie dla mieszkańców Warszawy, zwłaszcza w rejonach popularnych wśród turystów.

W Śródmieściu, na Starym Mieście czy w częściach Woli i Pragi mieszkania na krótkie pobyty funkcjonują obok lokali zamieszkiwanych na stałe.

To właśnie w takich budynkach mogą pojawiać się konflikty dotyczące hałasu, korzystania z klatek schodowych, bezpieczeństwa czy częstej wymiany gości.

Planowane przepisy mają dać mieszkańcom większy wpływ na sposób wykorzystywania nieruchomości.

Jednocześnie dla właścicieli lokali inwestycyjnych mogą oznaczać dodatkowe ryzyko związane z prowadzeniem działalności.

Kiedy nowe zasady zaczną obowiązywać?

Najważniejsza data to 1 stycznia 2028 roku.

Zgodnie z ustawą uchwaloną przez Sejm właśnie wtedy mają zacząć obowiązywać przepisy pozwalające wspólnotom i spółdzielniom wprowadzać zakazy najmu krótkoterminowego oraz umożliwiające gminom tworzenie specjalnych stref ograniczeń.

Na 1 listopada 2026 roku nie są to jeszcze obowiązujące uprawnienia.

Ustawa przeszła przez Sejm, ale jej ostateczne wejście w życie zależy od zakończenia procesu legislacyjnego. Dlatego szczegóły mogą jeszcze ulec zmianie.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeżeli mieszkasz w bloku, w którym część lokali jest wynajmowana turystom, nowe przepisy mogą w przyszłości dać wspólnocie możliwość ograniczenia takiej działalności.

Jeżeli natomiast jesteś właścicielem mieszkania wynajmowanego na doby, warto śledzić dalsze losy ustawy oraz decyzje podejmowane przez wspólnotę.

Najważniejsze jest rozróżnienie dwóch informacji: ministerstwo rezygnuje z obowiązkowej zgody na zmianę przeznaczenia mieszkania, ale nie oznacza to, że wspólnoty nie będą mogły zakazać najmu krótkoterminowego.