16 dni do katastrofy finansowej dla tysięcy Polaków. Muszą się spieszyć albo wszystko przepadnie

Zegar odmierza ostatnie dni dla setek tysięcy Polaków, którzy kupili działki marząc o własnym domu. Trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego piątego roku o dwudziestej trzeciej pięćdziesiąt dziewięć zamyka się okno, które może nigdy więcej się nie otworzyć. Tego wieczoru kończy się epoka, w której można było złożyć wniosek o warunki zabudowy i dostać bezterminową decyzję pozwalającą budować nawet za dziesięć lat. Od stycznia wszystkie nowe decyzje będą ważne tylko pięć lat, ale prawdziwy dramat rozpocznie się w lipcu gdy warunki zabudowy przestaną być wydawane w setkach gmin, które nie zdążą uchwalić planów ogólnych. Urzędy pękają w szwach, pracownicy pracują po nocach, a kolejki ciągną się przez korytarze. Niektóre gminy już teraz nieformalnie odmawiają przyjmowania nowych wniosków tłumacząc że fizycznie nie są w stanie ich rozpatrzyć przed końcem roku.

Szesnaście dni to wszystko co zostało

Stan na piętnastego grudnia dwa tysiące dwudziestego piątego roku jest dramatyczny. Do końca roku zostało dokładnie szesnaście dni roboczych, z czego część urzędów będzie zamknięta lub pracować w ograniczonym składzie przed świętami. Każda minuta zwłoki zmniejsza szanse na złożenie kompletnego wniosku i uzyskanie decyzji według starych, korzystnych przepisów. Pierwszego stycznia zaczyna się nowa era, w której bezterminowe warunki zabudowy odchodzą do historii, a pół roku później prawo do budowy może w ogóle zniknąć dla setek tysięcy działek w całej Polsce.

Liczba wniosków składanych w grudniu przekroczyła wszelkie wyobrażenia. Gminy raportują wzrost o dwieście, trzysta, a nawet czterysta procent w porównaniu z analogicznym okresem rok temu. Burmistrz średniej wielkości gminy pod Krakowem przyznał że w samym grudniu przyjęli więcej wniosków niż w całym poprzednim roku. Urzędnicy pracują w systemie zmianowym, zatrudniono pracowników tymczasowych, podpisano drogie kontrakty z firmami urbanistycznymi. I mimo to nie nadążają.

Skutki są katastrofalne dla wszystkich stron. Właściciele działek tracą szansę na zabezpieczenie swoich praw. Gminy płacą gigantyczne kary za przekroczenie terminów rozpatrywania spraw – pięćset złotych za każdy dzień opóźnienia dla każdego wniosku. W jednej z gmin na Dolnym Śląsku miesięczna kwota kar przekroczyła sto tysięcy złotych. To pieniądze, które powinny pójść na drogi, szkoły czy infrastrukturę, a zamiast tego trafiają do budżetu państwa jako sankcja za niemożliwe do wykonania zadanie narzucone przez ministerstwo.

Ani jedna gmina nie ma planu ogólnego a zostało pół roku

Najgorsza wiadomość brzmi następująco – według stanu na połowę grudnia dwa tysiące dwudziestego piątego roku ani jedna z dwa tysiące czterystu siedemdziesięciu dziewięciu gmin w Polsce nie uchwaliła jeszcze nowego planu ogólnego. Kilkadziesiąt ma gotowe projekty czekające na ostatnie procedury formalne. Około siedemset rozpoczęło prace. Ponad tysiąc pięćset nawet nie przystąpiło do opracowania. A termin ustawowy to trzydziesty czerwca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku – niewiele ponad pół roku.

Plan ogólny to całkowicie nowy dokument zastępujący dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do studium, które miało charakter tylko kierunkowy, plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego o mocy wiążącej. Każda decyzja o warunkach zabudowy wydana po pierwszym lipca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku musi być z nim zgodna. Problem w tym że bez planu ogólnego gmina w ogóle nie będzie mogła wydawać warunków zabudowy – nawet jeśli działka leży w centrum wsi otoczona dziesięcioma innymi budynkami.

Opracowanie planu ogólnego wymaga szczegółowych analiz urbanistycznych, środowiskowych i infrastrukturalnych, szerokich konsultacji społecznych, uzgodnień z kilkunastoma instytucjami od sanepidu po konserwatora zabytków, wieloetapowych procedur administracyjnych. Dla małej gminy bez własnego urbanisty zlecenie tego firmie zewnętrznej kosztuje od trzystu do pięciuset tysięcy złotych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii założyło że gminy zrobią to w półtora roku. Praktyka pokazuje że realistyczny czas to minimum dwa do trzech lat. Większość gmin po prostu nie zdąży na lipiec dwa tysiące dwudziestego szóstego roku.

Obszar uzupełnienia zabudowy czyli koniec budowy na polach

Nawet jeśli gmina zdąży uchwalić plan ogólny przed lipcem, nie oznacza to automatycznie że każda działka zachowa prawo do zabudowy. Nowe przepisy wprowadzają ostre ograniczenie – warunki zabudowy można wydawać wyłącznie dla obszarów uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w planie. Brzmi technicznie, ale efekt jest prosty. Budować można tylko tam gdzie już coś stoi, i to według bardzo ścisłych kryteriów.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju obszar uzupełnienia można wyznaczyć tylko tam gdzie znajduje się minimum pięć budynków, przy czym każdy z nich musi być w odległości nie większej niż sto metrów od innego budynku z tej grupy. Jeśli któryś budynek stoi dwieście metrów od najbliższego sąsiada, cały teren odpada. Działka kupiona trzy lata temu za dwieście tysięcy złotych na skraju wsi, dwieście metrów od najbliższego domu, prawie na pewno nie dostanie statusu obszaru uzupełnienia. Jej wartość może spaść do poziomu gruntu rolnego czyli czterdziestu pięćdziesięciu tysięcy.

Ministerstwo tłumaczy to walką z chaotyczną zabudową i nieracjonalnym zagospodarowaniem przestrzeni. Nowe domy mają powstawać w miejscach gdzie jest już infrastruktura – drogi, wodociąg, kanalizacja, prąd – a nie w losowych lokalizacjach gdzie gmina potem musi ciągnąć wszystkie media na koszt podatników. Z punktu widzenia planowania przestrzennego brzmi to rozsądnie. Z punktu widzenia właściciela działki który wydał dwieście tysięcy złotych oszczędności życia to katastrofa finansowa.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli masz działkę i kiedykolwiek myślałeś o budowie, zostało szesnaście dni na uratowanie tej możliwości. Nie ma czasu na przygotowanie idealnie dopracowanego wniosku. Liczy się złożenie kompletnych dokumentów przed trzydziestym pierwszym grudnia, nawet jeśli nie jesteś pewien czy faktycznie kiedykolwiek będziesz budować. Decyzja o warunkach zabudowy wydana na podstawie wniosku złożonego przed końcem roku będzie bezterminowa. To oznacza że możesz ją wykorzystać za pięć, dziesięć, nawet piętnaście lat. Bez niej możesz w ogóle stracić prawo do budowy na zawsze.

Potrzebujesz mapy geodezyjnej z zaznaczeniem granic działki i lokalizacji planowanego budynku, wypisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów oraz ewentualnie zgód właścicieli sąsiednich działek jeśli planowana budowa jest bliżej niż cztery metry od granicy. Część tych dokumentów można zamówić online przez ekw.ms.gov.pl, ale czas oczekiwania wynosi tydzień do dwóch. Jeśli zaczniesz zbierać papiery dopiero teraz, możesz nie zdążyć. Rozważ pomoc specjalisty – urbanista lub prawnik budowlany przygotuje kompletny wniosek za sześćset do tysiąca złotych, co może zaoszczędzić ci tygodni czekania na uzupełnienie braków formalnych.

Jeśli twoja gmina nieoficjalnie odmawia przyjmowania nowych wniosków tłumacząc że nie zdąży ich rozpatrzyć, to działanie bezprawne. Przepisy przejściowe przewidują możliwość składania wniosków do trzydziestego pierwszego grudnia i gmina nie może arbitralnie odmawiać ich przyjęcia. Złóż wniosek osobiście, weź potwierdzenie przyjęcia dokumentów ze stemplem urzędu. W razie odmowy możesz złożyć skargę do wojewody lub do sądu administracyjnego. Ale czas ucieka i każdy dzień zwłoki zmniejsza szanse na sukces.