Użyczasz mieszkanie córce lub bratu za darmo? Uważaj, fiskus może zażądać podatku od zysku, którego nie zobaczyłeś na oczy

Kryzys mieszkaniowy i wysokie stopy procentowe w styczniu 2026 roku sprawiają, że solidarność rodzinna jest w cenie jak nigdy dotąd. Rodzice udostępniają puste mieszkania dzieciom startującym w dorosłość, rodzeństwo pomaga sobie nawzajem w trudnych momentach życiowych, a babcie przepisują lokale wnukom, pozwalając im tam mieszkać „za darmo”. W powszechnym odczuciu, jeśli nie bierzemy od rodziny ani złotówki czynszu, to nie ma mowy o żadnym podatku. Przecież to pomoc, a nie biznes. Niestety, organy podatkowe patrzą na tę kwestię przez pryzmat przepisów o „nieodpłatnych świadczeniach”. Wystarczy jeden błąd w konstrukcji umowy lub nieznajomość grup podatkowych, by ten szlachetny gest skończył się koniecznością zapłaty podatku dochodowego od wirtualnych pieniędzy, których nikt nigdy nie zarobił.

Słowo „za darmo” w prawie podatkowym budzi podejrzenia. Dla fiskusa każda transakcja ma swoją wartość rynkową. Jeśli ktoś mieszka w centrum Warszawy czy Wrocławia i nie płaci za to rynkowego czynszu (np. 4000 zł), to w oczach urzędnika ta osoba „zaoszczędziła” 4000 zł. A zaoszczędzony wydatek to w świetle ustawy o PIT przychód. Czy zatem pomagając rodzinie, wpędzamy ją w kłopoty skarbowe? Na szczęście przepisy przewidują szeroki parasol ochronny, ale jest on dziurawy w kilku kluczowych miejscach, o których musisz wiedzieć.

Różnica między najmem a użyczeniem – fundament prawny

Aby zrozumieć mechanizm podatkowy, trzeba najpierw zdefiniować, co właściwie robimy. Kiedy udostępniasz komuś mieszkanie za czynsz, mamy do czynienia z umową najmu. Wtedy sprawa jest prosta: masz przychód, płacisz ryczałt (8,5% lub 12,5%) i śpisz spokojnie.

Gdy jednak oddajesz klucze bez żądania zapłaty (ewentualnie oczekujesz tylko pokrycia opłat licznikowych), zawierasz umowę użyczenia (regulowaną przez art. 710-719 Kodeksu cywilnego). Istotą użyczenia jest jego nieodpłatność. Właściciel (użyczający) godzi się na to, by inna osoba (biorący w użyczenie) korzystała z jego nieruchomości bez wynagrodzenia.

Dobra wiadomość dla właściciela: Samo zawarcie umowy użyczenia jest dla użyczającego (właściciela) neutralne podatkowo w zakresie podatku dochodowego. Nie uzyskujesz przychodu z czynszu, więc nie płacisz PIT. Urząd Skarbowy nie może kazać Ci płacić podatku od „utraconych korzyści”, czyli od tego, co mógłbyś zarobić, gdybyś mieszkanie wynajął rynkowo. Problem leży jednak po drugiej stronie – u osoby, która w tym mieszkaniu zamieszkała.

Dla kogo „darmowe” jest naprawdę darmowe? Magia grup podatkowych

Osoba, która mieszka w cudzym lokalu za darmo, uzyskuje tzw. przychód z nieodpłatnych świadczeń. Jego wartość wycenia się na podstawie cen rynkowych stosowanych w danej okolicy. Teoretycznie, taka osoba powinna wykazać ten wirtualny przychód w rocznym zeznaniu PIT i zapłacić od niego podatek (12% lub 32%).

Jednak ustawodawca wprowadził kluczowe zwolnienie, które ratuje większość polskich rodzin. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT, wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Kto należy do tego bezpiecznego kręgu? W 2026 roku są to:

• I grupa podatkowa: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie.
• II grupa podatkowa: zstępni rodzeństwa (siostrzeńcy, bratankowie), rodzeństwo rodziców (wujowie, ciotki), zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.

Wniosek: Jeśli użyczasz mieszkanie córce, bratu, wnuczce, a nawet bratankowi czy teściowej – nikt nie płaci podatku dochodowego. Ani Ty, ani oni. Nie trzeba tego nigdzie zgłaszać, nie trzeba wypełniać formularzy SD-Z2 (jak przy darowiźnie pieniężnej), o ile przedmiotem jest „tylko” mieszkanie (użyczenie).

Pułapka na partnerów i przyjaciół

Sytuacja zmienia się drastycznie, gdy w grę wchodzą osoby spoza rodziny (III grupa podatkowa). Największą ofiarą tych przepisów są osoby żyjące w związkach nieformalnych (konkubinatach). Partner życiowy w świetle polskiego prawa podatkowego jest obcą osobą.

Wyobraźmy sobie sytuację: Pan Marek posiada mieszkanie, w którym pozwala mieszkać swojej partnerce, Pani Ani, nie pobierając od niej opłat (sam mieszka gdzie indziej lub wyjechał do pracy za granicę). Pani Ania, mieszkając tam za darmo, uzyskuje przychód z nieodpłatnych świadczeń. Wartość tego przychodu to równowartość rynkowego czynszu najmu takiego lokalu (np. 3000 zł miesięcznie). W skali roku to 36 000 zł dodatkowego „dochodu”, który Pani Ania powinna doliczyć do swojej pensji w PIT-37 i zapłacić od niego podatek. Jeśli tego nie zrobi, naraża się na odpowiedzialność karnoskarbową za zatajenie przychodu.

To samo dotyczy użyczenia mieszkania przyjacielowi („Pomieszkaj u mnie, póki nie staniesz na nogi”) czy dalekiemu kuzynowi.

Kto płaci czynsz administracyjny? Diabeł tkwi w szczegółach umowy

Nawet w przypadku najbliższej rodziny (gdzie nie ma podatku od samego zamieszkiwania), można wpaść na minę podatkową związaną z opłatami eksploatacyjnymi (czynsz do spółdzielni/wspólnoty, prąd, gaz, woda).

Konstrukcja umowy użyczenia powinna być precyzyjna. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, biorący w użyczenie ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Jeśli umowa stanowi, że to „tata (właściciel) płaci czynsz do spółdzielni i rachunki za prąd, a córka tylko mieszka”, to mamy problem.

Opłacanie rachunków za kogoś jest przysporzeniem majątkowym dla tej osoby. W przypadku najbliższej rodziny nadal chroni nas zwolnienie podatkowe, ale w przypadku dalszej rodziny lub osób obcych – opłacone przez właściciela rachunki stają się kolejnym przychodem lokatora, od którego trzeba zapłacić podatek. Złota zasada: W umowie użyczenia należy zapisać, że to biorący w użyczenie (lokator) zobowiązuje się do pokrywania wszelkich opłat administracyjnych i licznikowych bezpośrednio lub poprzez zwrot kosztów właścicielowi. Wtedy przepływ tych pieniędzy jest neutralny podatkowo (tzw. zwrot wykładanych środków).

Użyczenie a działalność gospodarcza – uważaj na podatek od nieruchomości

Rok 2026 przyniósł kolejne podwyżki podatków lokalnych. Jeśli użyczasz mieszkanie synowi, a on zarejestruje tam działalność gospodarczą i faktycznie będzie ją tam prowadził (np. biuro projektowe, gabinet), konsekwencje uderzą w Ciebie jako właściciela.

Po pierwsze, część mieszkania zajęta na działalność gospodarczą traci preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości (ok. 1,15 zł/m²) i wpada w stawkę dla działalności (ok. 34 zł/m²). Różnica jest kolosalna – ponad trzydziestokrotna. Właściciel ma obowiązek zgłosić ten fakt do gminy w ciągu 14 dni.

Po drugie, jeśli użyczasz lokal przedsiębiorcy (nawet z rodziny) na cele jego firmy, wchodzimy w skomplikowaną sferę VAT. Co do zasady, nieodpłatne świadczenie usług (użyczenie) na cele związane z działalnością gospodarczą może podlegać opodatkowaniu VAT, jeśli właścicielowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy zakupie tego mieszkania. Dla przeciętnego Kowalskiego to rzadkość, ale dla kogoś, kto kupił apartament „na firmę” i teraz oddaje go synowi – to realne ryzyko.

„Ukryty najem” – najkrótsza droga do kary

Niektórzy próbują wykorzystać umowę użyczenia, by ukryć faktyczny najem. Podpisują umowę „darmowego użyczenia” z obcą osobą, a pieniądze przyjmują pod stołem w gotówce, by uniknąć ryczałtu 8,5%. W 2026 roku organy skarbowe mają coraz lepsze metody weryfikacji takich praktyk (donosy sąsiedzkie, analiza wydatków, a nawet sprawdzanie ogłoszeń w Internecie).

Jeśli kontrola wykaże, że pod płaszczykiem użyczenia kryje się odpłatny najem, konsekwencje są bolesne:

1. Naliczenie zaległego podatku od najmu (często według skali 12/32%, a nie ryczałtu, jeśli nie zgłoszono wyboru formy opodatkowania w terminie – choć orzecznictwo w tej kwestii ewoluuje).
2. Odsetki za zwłokę.
3. Mandat karnoskarbowy za niezłożenie deklaracji i nieujawnienie przychodu.

Co ciekawe, w takiej sytuacji to „użyczający” ma kłopoty, a „biorący” może być świadkiem. Dla lokatora fikcyjne użyczenie też jest ryzykowne – traci on ochronę wynikającą z Ustawy o ochronie praw lokatorów, która jest silniejsza przy najmie niż przy użyczeniu.

Co to oznacza dla Ciebie? Jak bezpiecznie pomagać rodzinie?

Chęć pomocy bliskim jest naturalna, ale powinna być sformalizowana w sposób bezpieczny dla obu stron. Oto co musisz zrobić, by fiskus nie zapukał do Twoich drzwi:

• Spisz umowę: Choć kodeks cywilny nie wymaga formy pisemnej dla ważności użyczenia, dla celów dowodowych (i podatkowych) jest ona niezbędna. Spisz prostą umowę, w której określisz strony, lokal oraz – co najważniejsze – nieodpłatny charakter udostępnienia.
• Zdefiniuj opłaty: W umowie wyraźnie zaznacz: „Biorący w użyczenie zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z eksploatacją lokalu, w tym czynszu administracyjnego i mediów”. Dzięki temu unikniesz pytań o przychód z opłaconych rachunków.
• Weryfikuj pokrewieństwo: Upewnij się, że osoba, której użyczasz lokal, jest w I lub II grupie podatkowej. Jeśli to partner/partnerka – rozważcie sformalizowanie związku lub… podpisanie umowy najmu z czynszem symbolicznym (ale rynkowym, by uniknąć szacowania), co jednak generuje podatek u właściciela. W przypadku partnerów najbezpieczniejszym podatkowo rozwiązaniem jest po prostu wspólne zamieszkiwanie właściciela i partnera, co traktowane jest jako prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego, a nie użyczenie.
• Uważaj na firmę w domu: Zanim pozwolisz dziecku zarejestrować działalność w Twoim mieszkaniu, policz, o ile wzrośnie Twój podatek od nieruchomości. Często bardziej opłaca się wynająć wirtualne biuro niż płacić stawkę biznesową za pokój w domu.
• Przechowuj dowody: Trzymaj potwierdzenia przelewów, z których wynika, że to lokator płacił za prąd i czynsz (lub przelewał Ci dokładnie takie kwoty tytułem zwrotu). W razie kontroli za 3-4 lata, to będzie Twój najlepszy argument obronny.

Użyczenie to piękna idea, ale w zderzeniu z systemem podatkowym wymaga precyzji. Pomagaj mądrze, by Twoja hojność nie stała się ciężarem dla obdarowanego.