Zmiany w prawie. Wprowadzą się i nie płacą. Teraz będzie można wyprowadzić ich siłowo przy udziale policji

Puste mieszkanie stoi i czeka, a gmina nie może nic zrobić przez półtora roku. W kolejce po lokale czekają setki rodzin, tymczasem opuszczone cztery kąty niszczeją lub trafiają w ręce „dzikich lokatorów”. Włodarze szykują rewolucję w przepisach – domagają się skrócenia terminów i prawa do usuwania nieuczciwych najemców przy pomocy policji.

Pół roku pustki, 3 miesiące wypowiedzenia

Sytuacja powtarza się w dziesiątkach polskich miast. Najemca przestaje płacić czynsz, po jakimś czasie znika bez śladu. Mieszkanie stoi puste, czasem z meblami, czasem bez. Gmina wie, że lokal jest opuszczony, ale ręce ma związane.

Według obecnych przepisów odzyskanie takiego mieszkania zajmuje minimum 18 miesięcy. To czas, w którym mieszkaniowy zasobem gminy faktycznie się kurczy – lokale stoją niewykorzystane, podczas gdy listy oczekujących pęcznieją.

Samorządowcy złożyli w Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego pakiet propozycji zmian. Najbardziej konkretna dotyczy drastycznego skrócenia procedur. Chcą wprowadzenia 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia umowy, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez 6 miesięcy.

Zwykłe mieszkania też objęte zmianami

Propozycja nie dotyczy tylko zasobu gminnego. Dla wszystkich innych lokali samorządowcy postulują wprowadzenie 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, gdy lokator nie mieszka tam przez rok. Obecnie procedury są znacznie dłuższe i bardziej skomplikowane.

Problem tkwi w ustaleniu, do kogo właściwie kierować wypowiedzenie. Najemca zniknął, nie odbiera telefonu, nie reaguje na pisma. Nikt nie wie, gdzie przebywa. Przepisy wymagają przeprowadzenia całej procedury, co zajmuje miesiące.

Policja pomoże wyrzucić „dzikich lokatorów”

To drugi filar proponowanych zmian. Samorządy chcą, żeby w przypadku zajęcia lokalu bez tytułu prawnego właściciel mógł usunąć intruza przy udziale funkcjonariusza policji. Bez długiego postępowania sądowego, bez czekania na komornika.

Chodzi o sytuacje, gdy mieszkanie zostaje zajęte przez osoby nieuprawnione. Często dzieje się to właśnie podczas tych kilkunastu miesięcy, gdy lokal stoi pusty po wyjeździe poprzedniego najemcy. Ktoś wpada przez okno lub łamie zamek, wprowadza się – i nagle trzeba przechodzić całą procedurę od początku.

Kto decyduje o bezprawnym zajęciu

Tutaj pojawia się pytanie o granicę tej procedury. Kto stwierdzi, że dana osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego? Czy wystarczy oświadczenie urzędnika gminnego? Czy potrzebne będzie jednak jakieś postanowienie sądu?

Szczegóły będą doprecyzowane podczas prac legislacyjnych. Ale samo założenie jest jasne – przyspieszyć proces, ograniczyć biurokrację, dać gminom narzędzie do szybkiej reakcji.

Umowy na rok zamiast „do śmierci”

Obecnie gminy muszą podpisywać umowy najmu na czas nieokreślony. Konsekwencja? Trudno wypowiedzieć taką umowę, jeśli nie zajdą bardzo konkretne przesłanki ustawowe. A najemca może latami nie płacić czynszu, zanim gmina zdobędzie wyrok.

Samorządowcy chcą możliwości określania w uchwale długości okresu, na który podpisywane są umowy. Przykład: umowa na rok. Po 12 miesiącach gmina sprawdza, czy lokator wywiązuje się z zobowiązań. Płaci regularnie? Nie ma problemów? Podpisujemy na kolejny rok.

Weryfikacja zamiast sądów

Mechanizm miałby działać prosto. Zamiast występować do sądu o wypowiedzenie umowy z powodu długów, gmina po prostu nie przedłuża umowy. Lokator wie, że ma rok na pokazanie, że jest rzetelny. Po roku – rozliczenie.

Brzmi sensownie, ale rodzi pytania o bezpieczeństwo najemców. Co z rodziną, która przez 11 miesięcy płaciła regularnie, a w ostatnim zabrakło na czynsz przez utratę pracy? Czy automatycznie traci mieszkanie?

Samorządowcy odpowiadają, że to będzie nadal decyzja gminy. Uchwała określi ramy, ale konkretne przypadki będą rozpatrywane indywidualnie. Chodzi o narzędzie, nie o automatyczne eksmisje.

Najem socjalny – 30 dni na decyzję

Kolejna zmiana dotyczy lokali socjalnych, czyli tych, które gmina przydziela osobom eksmitowanym z uprawnieniem do takiego mieszkania. Obecny stan prawny pozwala tym osobom długo zwlekać z podpisaniem umowy.

Propozycja wprowadza zasadę: gmina przedstawia ofertę najmu socjalnego, uprawniony ma minimum 30 dni na odpowiedź. Jeśli w tym czasie nie zawrze umowy i nie zakwestionuje oferty w sądzie – obowiązek gminy wygasa.

Koniec z blokowaniem wyroków

Chodzi o konkretny problem – osoby, które dostają wyrok eksmisyjny z prawem do lokalu socjalnego, a potem przez miesiące nie odbierają telefonów, nie stawiają się w urzędzie, nie reagują na korespondencję. Gmina ma lokal, ma osobę uprawnioną, ale nie może sfinalizować procedury.

W międzyczasie mieszkanie stoi puste. Lub – co gorsze – eksmitowana osoba pozostaje w starym lokalu, bo komornik czeka na podpisanie umowy najmu socjalnego. Blokada trwa, kolejka nie rusza.

Nowy zapis ma przyspieszyć realizację wyroków. Gmina składa ofertę, liczy 30 dni, kończy sprawę. Jeśli ktoś uważa, że oferta jest nieprawidłowa – ma prawo do sądu. Ale nie może zwlekać w nieskończoność.

Dlaczego gminy tak naciskają na zmiany

Liczby mówią same za siebie. W całej Polsce samorządy zarządzają około 1,1 miliona mieszkań komunalnych. Na utrzymanie tego zasobu podatnicy łożą rocznie miliard złotych. A zadłużenie lokatorów to kolejny miliard.

W samej Warszawie zaległości czynszowe sięgają 200 milionów złotych. Miasto dopłaca rocznie ponad 230 milionów do stołecznych czynszówek. Gdańsk i Szczecin – po kilkanaście milionów. Małe gminy też odczuwają problem, choć w mniejszej skali.

Brak rotacji = dłuższe kolejki

Kluczowy argument samorządowców brzmi: obecne przepisy wydłużają kolejki osób czekających na mieszkanie. Jeśli lokal przez 18 miesięcy stoi pusty, bo procedura odzyskania trwa, to przez ten czas jedna rodzina więcej musi czekać.

Jeśli mieszkanie zajmuje ktoś, kto dawno przekroczył kryteria dochodowe, a gmina nie może wypowiedzieć mu umowy – znowu kolejka się nie rusza. Efekt: ci, którzy naprawdę potrzebują wsparcia, czekają latami.

Ministerstwo w uzasadnieniach poprzednich zmian również wskazywało na problem rotacji. Dane pokazują, że około 30% lokali komunalnych zajmują osoby, których stać na rynkowy wynajem lub zakup mieszkania.

Co na to rząd – rozpatrzenie w lutym

Pakiet propozycji trafi na lutowe posiedzenie Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. To pierwszy krok w długiej drodze legislacyjnej. Potem projekt musi przejść przez ministerstwo, konsultacje, rząd, parlament.

Historia zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów pokazuje, że każda nowelizacja budzi kontrowersje. Z jednej strony właściciele i gminy domagają się większej swobody. Z drugiej organizacje lokatorskie ostrzegają przed osłabianiem ochrony najemców.

Lokatorzy obawiają się zmian

Komitet Obrony Praw Lokatorów od lat alarmuje, że kolejne nowelizacje osłabiają pozycję najemców. Wprowadzenie najmu okazjonalnego, przywrócenie możliwości eksmisji na bruk w niektórych przypadkach, weryfikacja dochodów – wszystko to budziło protesty.

Teraz pojawia się obawa przed umowami na czas określony. Organizacje lokatorskie argumentują, że to może prowadzić do arbitralnych decyzji urzędników. Rodzina z dziećmi w szkole może stracić mieszkanie po roku, bo gmina zdecyduje inaczej.

Samorządowcy odpowiadają, że proponowane zmiany mają chronić zasoby gminne przed nadużyciami. Nie chodzi o wyrzucanie wszystkich, tylko o narzędzia przeciwko tym, którzy celowo nie płacą lub zajmują lokale bezprawnie.

Czy zmiany przejdą przez Sejm

To zależy od wielu czynników. Rząd musi zdecydować, czy podejmie temat. Jeśli tak – rozpoczną się konsultacje społeczne. A tam pojawią się różne środowiska z własnymi postulatami.

Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej (odpowiedzialne za mieszkalnictwo) planuje własny projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów. Ma być gotowy w 2. kwartale 2026 roku. Czy włączy postulaty samorządów? Zobaczymy.

Precedensy pokazują trudności

Poprzednie próby nowelizacji ciągnęły się miesiącami. Każda zmiana wymagała kompromisów. Ostatecznie wchodziły rozwiązania, które nikogo do końca nie satysfakcjonowały – ani gmin, ani lokatorów, ani właścicieli prywatnych.

Tym razem może być podobnie. Samorządy chcą radykalnego skrócenia procedur – z 18 miesięcy do 9 (6 miesięcy niezamieszkiwania + 3 miesiące wypowiedzenia). Ale czy parlament zgodzi się na taką rewolucję?

Co to oznacza dla zwykłych ludzi

Jeśli zmiany wejdą w życie, efekty odczują różne grupy. Dla osób czekających na mieszkanie komunalne to szansa na skrócenie kolejki. Szybsze odzyskiwanie lokali = szybsze przydzielanie nowym najemcom.

Dla obecnych lokatorów to sygnał ostrzegawczy. Umowy na czas określony oznaczają konieczność systematycznego wywiązywania się z zobowiązań. Nie płacisz przez kilka miesięcy? Ryzykujesz, że za rok gmina nie przedłuży umowy.

Właściciele prywatni patrzą z zainteresowaniem

Choć propozycje dotyczą głównie zasobów gminnych, część zmian może wpłynąć też na rynek prywatny. Skrócenie terminów wypowiedzenia przy niezamieszkiwaniu dotyczyłoby wszystkich lokali.

Dla wynajmujących to dobra wiadomość – szybsze odzyskanie mieszkania, gdy najemca znika. Mniej miesięcy straconych na procedury, więcej czasu na znalezienie nowego lokatora.

Pytanie tylko, czy przepisy będą napisane precyzyjnie. Bo inaczej czeka nas lawina sporów sądowych o to, co oznacza „niezamieszkiwanie” i jak je udowodnić.