Projekt nowego podatku już w Sejmie. Niektórzy zapłacą krocie

Posłowie Lewicy skierowali do marszałka Sejmu projekt ustawy zmieniający fundamentalne zasady opodatkowania nieruchomości w Polsce. Formalnie nosi on nazwę „podatku od biznesu mieszkaniowego”, choć w praktyce to po prostu podatek katastralny – nie tylko dla biznesu. Zamiast płacić od metrażu, właściciele zapłacą od wartości lokalu. Projekt zakłada wejście w życie z dniem 1 stycznia 2027 r.

Pierwsze dwa mieszkania bezpieczne – od trzeciego zaczynają się schody

Kluczowe pytanie brzmi: kogo ta zmiana w ogóle dotknie? Projekt wyraźnie różnicuje właścicieli. Posiadacze jednego lub dwóch lokali zapłacą nową stawkę na poziomie 0,02% wartości rocznie – projektodawcy gwarantują przy tym, że podatek nie przekroczy tego, co wynikałoby z obecnych przepisów opartych na metrażu. To zabezpieczenie jest wpisane bezpośrednio w przepis przejściowy ustawy.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja przy 3. i każdym kolejnym lokalu lub domu jednorodzinnym. Tu stawka startuje od 0,5% wartości rocznie i rośnie o 0,1 punktu procentowego co rok, aż osiągnie docelowo 1,5% – po 15 latach od wejścia ustawy w życie. To progresja, której nie ma dziś nigdzie w polskim systemie podatkowym w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych.

Co ważne, nie liczy się liczba mieszkań w jednej gminie ani w jednym województwie – sumują się wszystkie nieruchomości mieszkalne podatnika w całej Polsce. Trzecie mieszkanie wyznacza próg niezależnie od tego, gdzie położone są pierwsze dwa.

Konkretne kwoty: ile wyniesie podatek za mieszkanie w Warszawie

Dopóki nie ruszy Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (projekt zakłada jego uruchomienie 2 czerwca 2027 r.), podstawą wyceny będzie wskaźnik odtworzeniowy kosztu 1 m² powierzchni użytkowej ustalany przez wojewodę – zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733). Na okres październik 2025 – marzec 2026 wskaźnik ten wynosi 10 946,93 zł/m² dla Warszawy i 7 004,17 zł/m² dla województwa mazowieckiego.

Co to oznacza w liczbach? Dla kawalerki o powierzchni 35 m² stanowiącej 3. nieruchomość właściciela, szacunkowa podstawa opodatkowania w Warszawie wyniosłaby ok. 383 tys. zł. Przy stawce 0,5% – podatek roczny wyniósłby ok. 1 915 zł. Dla mieszkania 70-metrowego podstawa to blisko 766 tys. zł, a podatek – ok. 3 830 zł rocznie w pierwszym roku. Po 10 latach, gdy stawka dobije do 1,5%, ta sama kawalerka kosztowałaby właściciela ponad 5 700 zł rocznie – przy założeniu, że wskaźnik odtworzeniowy pozostałby na obecnym poziomie.

Gminy dostaną przy tym narzędzie do korygowania tych wartości: rada gminy będzie mogła ustalić współczynniki korygujące od 0,2 do 2 podstawy opodatkowania, uwzględniając rok budowy, lokalizację czy powierzchnię. W praktyce oznacza to, że ostateczny podatek może być nawet 5-krotnie niższy lub 2-krotnie wyższy niż wynikałoby to ze wskaźnika wojewody.

Rząd mówi „nie”, Nawrocki grozi wetem

Lewica jest częścią koalicji rządzącej, ale projekt złożyła jako inicjatywę poselską – celowo, bo w formie rządowej nie miałby żadnych szans. Premier Donald Tusk już po złożeniu projektu zadeklarował publicznie, że ta ustawa z całą pewnością nie będzie projektem rządowym. Minister finansów Andrzej Domański był równie jednoznaczny: 16 marca 2026 r. potwierdził, że resort nie prowadzi żadnych prac nad podatkiem katastralnym i nie zmienia w tej kwestii zdania. Ministerstwo potwierdziło to też wcześniej – w odpowiedzi na petycję z 22 stycznia 2026 r.

Dodatkową barierą jest stanowisko prezydenta Karola Nawrockiego, który jeszcze w kampanii wyborczej zapowiedział, że nie podpisze żadnej ustawy podnoszącej podatki od nieruchomości. KO w koalicji ocenia podatek katastralny jako temat spoza umowy koalicyjnej, PSL zachowuje krytyczne stanowisko, PiS i Konfederacja są zdecydowanie przeciw. W aktualnej konfiguracji sejmowej projekt nie ma matematycznej większości potrzebnej do uchwalenia.

MFW i OECD od lat piszą do Polski to samo

Lewica sięga po argument instytucji międzynarodowych – i nie bez podstaw. Międzynarodowy Fundusz Walutowy rekomendował Polsce przesunięcie ciężaru podatkowego z pracy na majątek już wielokrotnie – w tym ponownie w listopadzie 2024 r. Podobne stanowisko prezentuje OECD. Ich argumentacja jest konsekwentna: Polska opodatkowuje pracę relatywnie wysoko, a majątek – wyjątkowo nisko na tle standardów europejskich. Obecny podatek od nieruchomości w maksymalnej stawce to 1,25 zł za m² – właściciel apartamentu wartego 2 mln zł w centrum Warszawy płaci dziś tyle samo co posiadacz kawalerki na obrzeżach Radomia o takiej samej powierzchni.

Krytycy projektu wskazują jednak na konkretną lukę: ustawa nie przewiduje żadnych mechanizmów kontroli czynszów. To oznacza, że właściciel 3. lub kolejnego mieszkania może po prostu przerzucić nowe obciążenie na najemcę – i realnie podatek zapłaci osoba, której nie stać na własne „M”.

Portal DOM potrzebny, ale jeszcze nie istnieje

Projekt ma też poważny problem techniczny. Docelową podstawą wyceny miałyby być dane z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, który ma ruszyć dopiero 2 czerwca 2027 r. – czyli już po planowanym wejściu ustawy w życie. W pierwszym roku obowiązywania prawa podatek byłby zatem liczony wyłącznie od wskaźnika odtworzeniowego ustalanego przez wojewodę – narzędzia istniejącego, lecz sztywnego i nieuwzględniającego realnych różnic między konkretną lokalizacją a gminą jako całością. Ustawa zakłada też zmiany w Prawie geodezyjnym i kartograficznym: zintegrowany system informacji o nieruchomościach (ZSIN) ma być udostępniany gminom w celu naliczania podatku, co z kolei wymaga wydania nowego rozporządzenia o ZSIN.

Co to oznacza dla Ciebie? Jedno i dwa mieszkania na razie bezpieczne

Jeśli masz jedno lub dwa mieszkania – projekt Lewicy nie zmieni w praktyce Twojego rachunku. Projektodawcy wprost gwarantują, że podatek przy 1-2 lokalach nie przekroczy tego, co wynika z obecnych przepisów. Spokojnie możesz też planować zakupy – ustawa nie weszła w życie i przy obecnym układzie sił politycznych szanse na jej uchwalenie w tej kadencji są niewielkie.

Jeśli jednak posiadasz lub planujesz kupić 3. lub kolejne mieszkanie jako lokatę kapitału – warto obserwować dalszy bieg prac sejmowych. Nawet jeśli projekt w obecnej formie upadnie, sam fakt jego złożenia zmienia dynamikę debaty. Lewica sygnalizuje nieoficjalnie, że szuka poparcia Polska 2050 dla okrojonych wariantów. Zapis o stawkach rosnących co roku do 1,5% – w połączeniu z brakiem możliwości negocjowania – sprawia, że ryzyko wzrostu kosztów posiadania portfela nieruchomości w perspektywie 5-10 lat jest realne, nawet jeśli nie od 2027 r.