Ceny mieszkań przebiły psychologiczną barierę. 19 tys. zł za metr w Warszawie. Kogo na to stać?

Rynek nieruchomości w Polsce nie przestaje zaskakiwać, a styczeń 2026 roku przyniósł kolejne rekordy cenowe. W stolicy średnia cena metra kwadratowego nowych lokali przekroczyła właśnie magiczny próg 19 tys. zł. Czy to efekt ogólnej drożyzny, czy może specyficznej strategii deweloperów? Dane są jednoznaczne – oferta zmienia się dynamicznie, a rodziny z dziećmi są coraz mocniej wypychane poza granice największych miast. Sprawdź, jak wygląda sytuacja w Twoim regionie i czy jest szansa na stabilizację.

Początek 2026 roku przyniósł wyraźne ożywienie w statystykach cenowych, które dla wielu kupujących mogą być kubłem zimnej wody. Jak wynika z najnowszych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów wzrosła w styczniu o 4%. Tym samym pękła bariera 19 tys. zł. Podobne trendy, choć o różnej dynamice, obserwujemy w Krakowie, Trójmieście oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Luksus winduje średnią. Skąd te wzrosty?

Analizując te dane, łatwo wpaść w pułapkę myślenia, że każde mieszkanie w stolicy podrożało z dnia na dzień o kilka procent. Rzeczywistość jest jednak bardziej złożona. Wzrost średniej ceny nie wynika z prostego podnoszenia cenników obecnych już na rynku lokali, ale z wprowadzenia do sprzedaży inwestycji o standardzie premium.

– Wszystkie te metropolie łączy pojawienie się w sprzedaży dużej puli bardzo drogich lokali. To właśnie one, a nie zmiany w cennikach firm deweloperskich, wywindowały średnie ceny metra kwadratowego na rekordowe poziomy – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Liczby mówią same za siebie. W styczniu do warszawskiej oferty trafiły lokale, których średnia cena wynosiła aż 24,4 tys. zł za metr kwadratowy. To sprawiło, że udział mieszkań z ceną powyżej 20 tys. zł za metr wzrósł w całej ofercie z 24% do 28%. To matematycznie podbiło średnią dla całego miasta do poziomu ok. 19,1 tys. zł.

Nowa oferta celuje w singli. Rodziny na marginesie?

Zmiana struktury cenowej to także efekt zmiany struktury samych mieszkań. Deweloperzy coraz częściej stawiają na klienta inwestycyjnego lub singla, dla którego wysoka cena za metr jest akceptowalna przy małym metrażu całkowitym. Doskonałym przykładem tego trendu jest nowa inwestycja w centrum Warszawy.

– Na rynek trafiły m.in. mieszkania w wieżowcu Liberty Tower, który może być traktowany jako przykład zmian zachodzących na rynkach mieszkaniowych największych metropolii. Przeszło 40% mieszkań w tym warszawskim wieżowcu to kawalerki – komentuje Marek Wielgo.

Eksperci nie mają złudzeń – rynek w centrach metropolii będzie ewoluował w stronę dominacji kawalerek i mieszkań dwupokojowych. To oferta skrojona pod singli, bezdzietne pary i inwestorów szukających ochrony kapitału. Rodziny potrzebujące przestrzeni – 3 lub 4 pokoi – stają przed trudnym wyborem. Alternatywą dla ciasnego mieszkania w drogiej dzielnicy stają się obrzeża i miejscowości podmiejskie. Za cenę przeciętnego „M2” w Warszawie można tam kupić wygodne mieszkanie czteropokojowe lub nawet segment.

Co słychać w regionach? Trójmiasto goni stolicę, Łódź walczy ceną

Wzrosty nie ominęły innych dużych ośrodków, choć ich przyczyny bywają różne.

• Trójmiasto: Średnia cena wzrosła do 17,7 tys. zł. Podobnie jak w Warszawie, kluczowy był tu debiut drogich inwestycji w prestiżowych lokalizacjach. Marek Wielgo zwraca uwagę, że w ofercie trójmiejskich deweloperów udział mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy zwiększył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 24% do 33%.– To pokazuje, że w Trójmieście średnią cenę metra kwadratowego w coraz większym stopniu zawyżają bardzo drogie mieszkania, położone w najlepszych lokalizacjach – komentuje ekspert.
• Kraków: Tutaj średnia dobiła do 16,9 tys. zł. Co niepokojące, oferta tańszych lokali (12–15 tys. zł/mkw) wprawdzie wzrosła o 3%, ale z rynku niemal całkowicie zniknęły mieszkania w cenie do 10 tys. zł za metr.
• Poznań i Łódź: To miasta, które wyłamują się z ogólnopolskiego trendu wzrostowego. W Poznaniu średnia cena to 13,9 tys. zł, a w Łodzi – 11,5 tys. zł. W Łodzi deweloperzy zmagają się z nadpodażą z ubiegłego roku, co wymusza na nich „wojnę cenową” i ostrą walkę o klienta.
• Wrocław: Stabilizacja na poziomie 15,2 tys. zł (czwarty miesiąc z rzędu).

Popyt wraca, ale ostrożnie

Po stronie kupujących widać lekkie ożywienie, co jest efektem obniżek stóp procentowych z 2025 roku. W siedmiu największych metropoliach deweloperzy sprzedali w styczniu łącznie ok. 5 tys. mieszkań – to o 20% więcej niż średnia z końcówki ubiegłego roku.

Warto jednak zauważyć, że w wielu miastach (Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Wrocław) podaż przewyższyła popyt – wprowadzono do sprzedaży więcej lokali, niż sprzedano. To dobra wiadomość dla kupujących, bo oznacza większy wybór. W Warszawie oferta wzrosła do 18,1 tys. lokali, a w Krakowie do 11,9 tys.

– Ostra konkurencja na rynku nie skończy się szybko. Choć kolejne obniżki stóp procentowych prawdopodobnie ożywią popyt, będzie on jednocześnie hamowany przez wolniejszy wzrost wynagrodzeń oraz niepewność na rynku pracy – podsumowuje Marek Wielgo.

Co to oznacza dla Ciebie?

Rekordowe 19 tys. zł za metr w Warszawie to sygnał, że rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę. Oto co musisz wiedzieć, planując zakup w 2026 roku:

1. Segment tanich mieszkań znika najszybciej

Jeśli Twój budżet zakłada zakup w przedziale 12–15 tys. zł za metr w Warszawie lub Trójmieście, czas działa na Twoją niekorzyść. Oferta w tym segmencie skurczyła się w styczniu odpowiednio o 4% i 2%. Jeśli znalazłeś lokal w tej cenie, który spełnia Twoje oczekiwania, zwlekanie z decyzją może oznaczać, że za miesiąc będziesz musiał szukać w gorszej lokalizacji lub zapłacić więcej.

2. Szukaj okazji tam, gdzie jest nadpodaż

Jeśli nie jesteś przywiązany do konkretnego miasta lub rozważasz inwestycję, zwróć uwagę na Łódź. To obecnie rynek kupującego. Deweloperzy mają tam dużo niesprzedanych mieszkań i konkurują ceną. To idealny moment na negocjacje – możesz uzyskać rabat na miejsce postojowe, komórkę lokatorską lub wykończenie pod klucz, co w Warszawie czy Krakowie jest obecnie trudne do osiągnięcia.

3. Rodzina? Kierunek: przedmieścia

Dane jasno pokazują: centra metropolii stają się strefami premium dla singli i inwestorów (kawalerki w wieżowcach). Jako rodzina szukająca 3-4 pokoi, w cenie ciasnego mieszkania w mieście, zyskasz komfort życia w podmiejskim segmencie. Warto przeanalizować plany rozwoju komunikacji podmiejskiej (kolej aglomeracyjna), bo to ona będzie kluczem do wygodnego życia poza centrum.

4. Nie sugeruj się samą średnią

Pamiętaj, że „średnia” cena jest zawyżana przez luksusowe apartamenty (jak te w Liberty Tower). To, że średnia wynosi 19 tys. zł, nie oznacza, że nie znajdziesz mieszkania za 16 tys. zł. Wymaga to jednak większego wysiłku w poszukiwaniach i akceptacji kompromisów lokalizacyjnych.

5. Kredyt tańszy, ale zdolność kluczowa

Wzrost sprzedaży w styczniu sugeruje, że niższe stopy procentowe zachęciły Polaków do powrotu do biur sprzedaży. Zanim jednak podpiszesz umowę rezerwacyjną, dokładnie zweryfikuj swoją zdolność kredytową. Banki wciąż ostrożnie podchodzą do wyliczania ryzyka, zwłaszcza w obliczu niepewności na rynku pracy, o której wspominają eksperci.