Fatalne wieści dla starających się o własne M. Zdolność kredytowa Polaków topnieje trzeci miesiąc z rzędu

Banki tną limity. Ile dziś można pożyczyć na mieszkanie?

Wspólne analizy BIG DATA przeprowadzone przez serwisy RynekPierwotny.pl oraz Rankomat.pl, bazujące na rzeczywistych ofertach dziesięciu wiodących instytucji bankowych, malują mało optymistyczny obraz dla kredytobiorców. Maj okazał się kolejnym miesiącem zaciskania pasa przez działy ryzyka bankowego.

Spadki limitów finansowych uderzyły praktycznie w każdy profil klienta:

• Single: Samotna osoba generująca dochód na poziomie około 6 tys. zł netto mogła w maju liczyć na maksymalne wsparcie rzędu 420 tys. zł przy wyborze opcji z okresowo stałym oprocentowaniem. To spadek o blisko 3 proc. w zestawieniu z kwietniem.
• Pary bezdzietne: W przypadku dwuosobowego gospodarstwa domowego z łącznym budżetem około 8 tys. zł netto, tąpnięcie miało zbliżoną dynamikę (ok. 3 proc.), ograniczając maksymalny pułap kredytu do ok. 543 tys. zł.
• Rodziny z dzieckiem: Najsilniejszy cios dotknął rodziców wychowujących jedno dziecko. Przy łącznych zarobkach rzędu 10 tys. zł netto ich potencjał zakupowy skurczył się aż o ok. 5 proc., zatrzymując się na kwocie ok. 641 tys. zł.

Drastyczny zjazd cenowy. Tanie lokale znikają z metropolii

Konsekwencją topniejących limitów finansowych jest natychmiastowe tąpnięcie w dostępności mieszkań, na które Polacy mogą sobie jeszcze pozwolić. W maju baza lokali dostępnych cenowo dla singli skurczyła się we wszystkich kluczowych aglomeracjach miejskich. Najbardziej drastyczne zmiany odnotowano w Krakowie, gdzie oferta takich mieszkań stopniała o 26 proc. (z 0,4 tys. do zaledwie 0,3 tys. lokali). Równie potężny, 24-procentowy regres dotknął Warszawę (spadek do 0,7 tys.) oraz Wrocław (zjazd do poziomu 1 tys. nieruchomości). W Łodzi spadek wyniósł skromniejsze 5 proc.

Równie niepokojąco wygląda sytuacja par bezdzietnych oraz rodzin. O ile w Łodzi baza lokali dla bezdzietnych związków utrzymała się na stabilnym pułapie ok. 8,1 tys., o tyle w Krakowie ubyło ich 16 proc., we Wrocławiu 13 proc., a w stolicy oferta skurczyła się o 10 proc. Z kolei rodziny szukające większego lokum dla siebie i dziecka zderzyły się z 14-procentowym spadkiem oferty w stolicy Małopolski, 11-procentowym we Wrocławiu oraz 8-procentowym w Warszawie. Jedynie Poznań i Łódź zapewniły w tym segmencie pożądaną stabilizację rynkową.

Zdolność kredytowa Polaków a dostępność lokali w miastach

Poniższa tabela obrazuje aktualne majowe limity pożyczkowe dla poszczególnych profili klientów oraz skalę tąpnięcia oferty mieszkaniowej w największych miastach.

Tabela: Kondycja rynku kredytowego i mieszkaniowego (Maj 2026 r.)

Ochłodzenie popytu. Polacy masowo rezygnują z wniosków

Gwałtowne pogorszenie warunków finansowania przełożyło się na widoczne zamrożenie aktywności potencjalnych kupujących. Dane z kwietnia pokazują potężne tąpnięcie zainteresowania nowymi zobowiązaniami. Liczba osób składających oficjalne zapytania o kredyt hipoteczny runęła o ponad jedną trzecią – z poziomu 63,3 tysiąca w marcu do zaledwie 42,3 tysiąca w kolejnym miesiącu.

Co ciekawe, w tym samym czasie liczba faktycznie sfinalizowanych i wypłaconych kredytów odnotowała symboliczny wzrost z 28,7 tys. do 29,1 tys. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl uspokajają jednak, że ten chwilowy skok to wyłącznie efekt domykania przez banki starszych procedur i wniosków złożonych jeszcze w pierwszych miesiącach roku, podczas gdy realny napływ nowych klientów uległ drastycznemu wyhamowaniu.

Rynek w stanie zawieszenia. Co dalej ze stopami procentowymi?

Kluczowym źródłem destabilizacji i niepewności na rynku pozostaje nieprzewidywalna polityka pieniężna kraju. Jeszcze do niedawna inwestorzy oraz sami konsumenci żyli nadzieją na rychłe, kolejne cięcia stóp procentowych, które mogłyby przynieść ulgę domowym budżetom. Dynamiczna sytuacja geopolityczna oraz wciąż wysokie ryzyka inflacyjne zmusiły jednak decydentów do rewizji tych planów.

– Najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada obecnie długotrwałą stabilizację stóp procentowych, co bezpośrednio oznacza brak szybkiej poprawy zdolności kredytowej Polaków – prognozuje Marek Wielgo, uznany ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dla rynku mieszkaniowego oznacza to przedłużenie stanu zawieszenia. Bez wyraźnej poprawy zdolności kredytowej trudno oczekiwać odbudowy dostępności mieszkań, a rosnąca niepewność może dodatkowo ograniczać popyt – dodaje speców.

Wariant optymistyczny na najbliższe miesiące zakłada utrzymanie ogólnego wolumenu sprzedaży nieruchomości na poziomie zbliżonym do ubiegłego, 2025 roku. Jeżeli jednak negatywne czynniki makroekonomiczne wezmą górę, deweloperzy muszą przygotować się na spadki sprzedaży sięgające kilku, a w najbardziej pesymistycznych i skrajnych scenariuszach nawet kilkunastu procent.