Masz garaż podziemny? W czasie zagrożenia może dostać zupełnie inną funkcję. Odwołanie nie wstrzyma decyzji

Podziemny garaż pod blokiem, biurowcem albo galerią handlową w sytuacji zagrożenia może przestać służyć wyłącznie do parkowania samochodów. Obowiązujące przepisy pozwalają władzom nakazać jego przystosowanie na miejsce doraźnego schronienia, jeżeli dostępnych schronów i ukryć będzie za mało dla ludności. Takim nakazem mogą zostać objęte również inne pomieszczenia budynków, tunele, budowle ziemne czy wykopy. Najmocniejszy zapis znajduje się jednak kilka ustępów dalej: właściciel lub zarządca może się od decyzji odwołać, ale samo odwołanie nie wstrzymuje jej wykonania. W sytuacji kryzysowej państwo nie zamierza więc czekać miesiącami na zakończenie postępowania administracyjnego.

Nie każdy garaż automatycznie stanie się schronieniem. Muszą zostać spełnione 2 warunki

Podstawą jest art. 102 ustawy z 5 grudnia 2024 roku o ochronie ludności i obronie cywilnej. Przepis nie daje władzom prawa do dowolnego przekształcania prywatnych garaży w normalnych warunkach. Mechanizm uruchamia się w przypadku wprowadzenia stanu nadzwyczajnego lub w czasie zagrożenia i dodatkowo wtedy, gdy liczba schronów oraz ukryć okaże się niewystarczająca do zapewnienia ochrony ludności. Dopiero przy takim połączeniu okoliczności wójt, burmistrz, prezydent miasta, starosta albo wojewoda mogą organizować miejsca doraźnego schronienia.

To ważne rozróżnienie, bo sam fakt, że budynek posiada duży garaż podziemny, nie oznacza dziś automatycznej utraty miejsc parkingowych ani obowiązku udostępniania ich mieszkańcom okolicy. Ustawa tworzy mechanizm na sytuację realnego zagrożenia, w której istniejąca infrastruktura ochronna nie wystarcza. Wtedy zwykłe pomieszczenie może zostać czasowo wykorzystane do zupełnie innego celu niż ten, do którego mieszkańcy przywykli na co dzień.

Wprost wymieniono garaże podziemne, tunele i pomieszczenia budynków

Przepis jest bardzo konkretny. Miejsca doraźnego schronienia mogą być organizowane poprzez nakaz przystosowania pomieszczeń budynków, garaży podziemnych, tuneli, budowli ziemnych, wykopów i podobnych obiektów do pełnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony. Druga możliwość to wykonanie nowych miejsc przeznaczonych do tymczasowego ukrycia ludzi. W praktyce oznacza to wykorzystanie istniejącej infrastruktury tam, gdzie nie ma czasu albo możliwości budowania pełnowartościowych schronów.

Ustawa nieprzypadkowo wskazuje właśnie obiekty znajdujące się pod ziemią albo częściowo osłonięte. Miejsce doraźnego schronienia ma zapewniać podstawową ochronę ludzi podczas zagrożenia, ale nie jest tym samym co schron. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji wyjaśnia, że schron jest obiektem zamkniętym i hermetycznym, wyposażonym między innymi w odpowiednie urządzenia filtrowentylacyjne. Miejsce doraźnego schronienia to natomiast obiekt lub jego część przygotowana do tymczasowego ukrycia ludzi, na przykład piwnica, garaż podziemny czy tunel.

Właściciel dostanie decyzję administracyjną. Nie wystarczy powiedzieć „nie”

Szczególne znaczenie mają przepisy dotyczące nieruchomości, które nie należą do Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli nakaz obejmie prywatną nieruchomość, na przykład garaż wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni, dewelopera albo przedsiębiorstwa, przystosowanie lub udostępnienie obiektu ma zostać nakazane w drodze decyzji administracyjnej.

Nie chodzi więc o luźną prośbę skierowaną do administratora bloku. Powstaje formalny obowiązek wynikający z decyzji organu. Ustawa przewiduje drogę odwoławczą, ale skonstruowano ją tak, aby nie pozwalała na zatrzymanie całej operacji ochrony ludności na czas wielotygodniowego sporu. W przypadku decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta lub starosty odwołanie rozpatruje wojewoda. Jeżeli decyzję wyda sam wojewoda, sprawa trafia do ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Najważniejszy zapis: odwołanie nie wstrzymuje wykonania

Art. 102 ust. 6 zawiera zaledwie jedno zdanie, ale dla właścicieli nieruchomości jest ono kluczowe: odwołanie od decyzji nie wstrzymuje jej wykonania. W praktyce oznacza to, że samo złożenie środka odwoławczego nie pozwala właścicielowi czy zarządcy po prostu czekać na rozstrzygnięcie wyższej instancji i w tym czasie ignorować wydany nakaz.

To rozwiązanie wynika z charakteru całej procedury. Jeżeli państwo uruchamia ją w czasie stanu nadzwyczajnego, a dostępnych miejsc ochronnych jest za mało, oczekiwanie na wielostopniowe postępowanie administracyjne mogłoby pozbawić ludzi możliwości schronienia właśnie wtedy, gdy jest ono najbardziej potrzebne. Odwołanie pozostaje więc możliwe, ale nie działa jak automatyczny hamulec. Dokładny zakres i termin realizacji obowiązków będzie wynikał z konkretnej decyzji.

To nie oznacza, że państwo przejmuje garaż na własność

Nakaz przystosowania miejsca doraźnego schronienia nie jest tym samym co wywłaszczenie. Własność garażu czy pomieszczenia nie przechodzi automatycznie na państwo. Zmienia się natomiast sposób, w jaki obiekt ma być wykorzystywany podczas zagrożenia. Właściciel lub zarządca miejsca doraźnego schronienia ma obowiązek utrzymywać je w należytym stanie technicznym oraz udostępniać na potrzeby ochrony ludności.

W praktyce może to oczywiście oznaczać poważne ograniczenia w zwykłym użytkowaniu. Jeżeli garaż ma pomieścić ludzi, trudno jednocześnie traktować całą tę samą przestrzeń jako zwykły parking w taki sposób, który uniemożliwiałby realizację funkcji ochronnej. Zakres koniecznych zmian zależałby jednak od obiektu, jego konstrukcji i decyzji właściwego organu. Sama ustawa nie mówi, że każdy objęty nakazem garaż musi zostać na stałe opróżniony z wszystkich samochodów.

Kto ma zapłacić za przystosowanie garażu?

To jedno z pierwszych pytań, jakie może pojawić się we wspólnocie albo spółdzielni mieszkaniowej. Ustawa przewiduje mechanizm publicznego finansowania. Organy ochrony ludności na wniosek właściciela lub zarządcy przekazują dotacje celowe między innymi na organizowanie miejsc doraźnego schronienia. Porozumienie albo sama decyzja organu może również przewidywać sfinansowanie takiego zadania przez organ ochrony ludności.

Przepisy pozwalają na pokrycie nawet do 100 proc. kosztów inwestycji zwiększonych z powodu konieczności zapewnienia funkcji ochronnej. Nie oznacza to, że państwo zapłaci za dowolny remont całego garażu czy budynku. Finansowanie dotyczy wydatków związanych z realizacją funkcji ochrony ludności. Przy konkretnym obiekcie kluczowa będzie więc treść decyzji, zakres wymaganych prac oraz sposób przyznania i rozliczenia środków.

Mieszkańcy budynku mają być chronieni w pierwszej kolejności

Dla właścicieli mieszkań nad garażem bardzo istotny jest art. 104 ustawy. Obiekty zbiorowej ochrony znajdujące się w obiektach niepublicznych są przeznaczone w pierwszej kolejności dla użytkowników budynku, do którego należą. Jeżeli zatem garaż podziemny w prywatnym bloku zostałby przystosowany do pełnienia funkcji miejsca doraźnego schronienia, pierwszeństwo nie oznacza automatycznie otwarcia drzwi wyłącznie dla przypadkowych osób z całej dzielnicy z pominięciem mieszkańców.

Jednocześnie mówimy o systemie ochrony ludności, więc dokładny sposób wykorzystania konkretnego miejsca będzie zależał od planów władz i jego pojemności. Przepisy nie dają właścicielowi miejsca postojowego prawa do zajęcia odpowiadającego mu fragmentu garażu jako prywatnej przestrzeni schronienia. W sytuacji uruchomienia funkcji ochronnej całość działa jako obiekt zbiorowej ochrony, a nie zbiór prywatnych stanowisk.

Nowe garaże są już projektowane z myślą o takiej sytuacji

Państwo nie chce opierać systemu wyłącznie na improwizacji po rozpoczęciu kryzysu. Po zmianach przepisów obowiązujących od 2026 roku kondygnacje podziemne w nowych budynkach użyteczności publicznej i budynkach wielorodzinnych oraz garaże podziemne, w których nie zaplanowano pełnej budowli ochronnej, mają być projektowane w sposób pozwalający na zorganizowanie miejsca doraźnego schronienia.

Przepisy określają nawet minimalną planowaną pojemność. W przypadku garażu podziemnego jednym z parametrów jest dwukrotność liczby stanowisk postojowych, jeżeli z innych wskaźników dotyczących budynku nie wynika większa liczba osób. Jednocześnie wprowadzono maksymalną pojemność wynikającą z dostępnej powierzchni. Z obowiązku wyłączono między innymi najmniejsze garaże podziemne o powierzchni netto nieprzekraczającej 75 m2.

Władze już teraz mają typować budynki, które mogą się do tego nadawać

To również nie jest system, który ma zacząć działać dopiero pierwszego dnia konfliktu. Organy ochrony ludności mają prowadzić bieżący przegląd obiektów budowlanych na swoim terenie i wskazywać zarówno potencjalne budowle ochronne, jak i obiekty, które w przyszłości mogą zostać przystosowane na miejsca doraźnego schronienia. Ustawa pozwala zlecić sprawdzenie budynku Państwowej Straży Pożarnej oraz nadzorowi budowlanemu.

Z takiego przeglądu wyłączono budynki bez kondygnacji podziemnych oraz domy jednorodzinne. W centrum zainteresowania znajdują się więc przede wszystkim większe budynki posiadające podziemną infrastrukturę. To właśnie dlatego garaże podziemne pod współczesnymi osiedlami mają tak duże znaczenie. W dużych miastach istnieją ich tysiące, często pod obiektami, w których każdego dnia przebywają setki osób.

W miastach system ma zapewnić miejsca dla co najmniej połowy przewidywanej ludności

Skala planowania jest ogromna. Ustawa zobowiązuje władze do planowania obiektów zbiorowej ochrony w taki sposób, aby w granicach administracyjnych miast zapewniały miejsce dla co najmniej 50 proc. przewidywanej liczby ludności znajdującej się na danym obszarze w sytuacji zagrożenia. Co najmniej 25 proc. ludności ma mieć miejsce w budowlach ochronnych, czyli schronach i ukryciach.

Poza miastami wskaźniki są niższe – wszystkie obiekty zbiorowej ochrony mają zapewnić miejsca dla co najmniej 25 proc. przewidywanej ludności, a budowle ochronne dla minimum 15 proc. Różnica pokazuje, dlaczego właśnie w wielkich aglomeracjach garaże, piwnice i infrastruktura podziemna mogą stać się tak istotnym uzupełnieniem systemu. Wybudowanie od podstaw wystarczającej liczby klasycznych schronów dla milionów mieszkańców byłoby procesem wieloletnim.

W Warszawie garaże mogą mieć szczególne znaczenie

W przypadku Warszawy skala problemu jest szczególnie duża. Stolica ma blisko 2 mln mieszkańców, a w ciągu dnia liczba osób przebywających w mieście jest jeszcze większa. Jednocześnie w nowych dzielnicach i na dużych osiedlach bardzo często podstawową częścią budynku jest właśnie wielopoziomowy garaż podziemny. Z punktu widzenia systemu ochrony ludności są to więc obiekty, których nie można ignorować przy planowaniu miejsc schronienia.

Ustawa przewiduje możliwość działania między innymi prezydenta miasta i wojewody. W sytuacji spełniającej warunki z art. 102 możliwe byłoby więc wydanie decyzji dotyczącej również nieruchomości prywatnej. Nie oznacza to, że dziś istnieje lista warszawskich garaży, które na pewno zostaną w ten sposób wykorzystane. Konkretne obiekty muszą zostać ocenione pod względem przydatności, bezpieczeństwa i warunków technicznych.

Garaż nie stanie się przez to pełnoprawnym schronem

To rozróżnienie jest bardzo ważne z punktu widzenia bezpieczeństwa mieszkańców. Miejsce doraźnego schronienia nie daje takiego samego poziomu ochrony jak profesjonalny schron. Nie należy więc zakładać, że każde podziemne miejsce parkingowe zapewni ochronę przed każdym rodzajem zagrożenia. Pełnowartościowy schron musi spełniać dużo ostrzejsze wymagania konstrukcyjne i techniczne, w tym dotyczące hermetyczności oraz filtrowentylacji.

Miejsce doraźnego schronienia ma pełnić przede wszystkim funkcję tymczasową i zwiększyć szanse ochrony ludzi w sytuacji, gdy lepszej infrastruktury po prostu brakuje. Jego przydatność będzie zależała między innymi od konstrukcji budynku, głębokości, liczby wejść, możliwości bezpiecznego opuszczenia obiektu, instalacji oraz charakteru konkretnego zagrożenia. Sam fakt, że coś znajduje się pod ziemią, nie czyni tego automatycznie schronem.

Co to oznacza dla właściciela miejsca postojowego lub wspólnoty?

• Dzisiaj nie trzeba opróżniać garażu ani przygotowywać go samodzielnie na własny koszt. Art. 102 dotyczy szczególnej sytuacji – stanu nadzwyczajnego albo czasu zagrożenia połączonego z niedostateczną liczbą schronów i ukryć. Jeżeli jednak nieruchomość zostanie objęta nakazem, właściciel lub zarządca powinien dokładnie sprawdzić zakres decyzji, wskazane prace, termin wykonania oraz zasady finansowania.
• Od decyzji można się odwołać, ale nie wolno zakładać, że odwołanie zatrzyma obowiązek. Ustawa wprost wyłącza taki skutek. Jeżeli decyzję wyda prezydent miasta lub starosta, sprawę w drugiej instancji rozpatrzy wojewoda. Jeśli decyzja pochodzi od wojewody, odwołanie trafi do ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
• Warto też odróżniać prywatne miejsce parkingowe od samego garażu jako części budynku. Nakaz dotyczy nieruchomości lub jej części jako przestrzeni, którą można przystosować do ochrony ludności. Wspólnota, spółdzielnia czy inny zarządca może więc znaleźć się w sytuacji, w której zwykła funkcja parkingowa zostanie podporządkowana potrzebom bezpieczeństwa mieszkańców.

Najważniejsza zasada jest jednak prosta: polskie prawo już dziś przewiduje scenariusz, w którym garaż podziemny może zostać przekształcony w miejsce doraźnego schronienia. Nie dzieje się to automatycznie i nie może zostać zarządzone bez spełnienia ustawowych warunków. Jeżeli jednak podczas zagrożenia lub stanu nadzwyczajnego zabraknie schronów i ukryć, władze mogą sięgnąć po istniejącą infrastrukturę prywatnych budynków. A gdy formalna decyzja już zapadnie, samo wniesienie odwołania nie pozwoli czekać z jej wykonaniem na finał sporu.