Masz mieszkanie w bloku i nie chcesz wynajmować? Samorządy szykują bat na właścicieli. Będą drakońskie opłaty

Masz mieszkanie, które stoi puste? Czeka na dzieci lub planujesz sprzedaż w późniejszym terminie? Pierwsze polskie miasto już wysyła wezwania do zapłaty nawet 30-krotnie wyższego podatku, inne planują to samo. Dla właściciela 50-metrowego lokalu to różnica między 63 złotymi rocznie a kwotą przekraczającą 1700 złotych. A to dopiero początek – kolejne samorządy szykują się do działania. Nie wszyscy jednak będą musieli płacić.

2 tysiące. Katowice pokazały, jak to się robi, inne już planują

Mieszkanie, które stały puste przez lata były bezpieczną inwestycją. Minimalne koszty utrzymania, spokojny sen i rosnąca wartość nieruchomości. Ten komfort właśnie się kończy. Urzędnicy w Katowicach jako pierwsi w Polsce zastosowali nową interpretację przepisów podatkowych i zaczęli wysyłać wezwania do zapłaty.

Mechanizm jest prosty, choć bolesny dla portfela. Mieszkanie, które nie spełnia funkcji mieszkalnej – czyli nie ma w nim nikogo zameldowanego i nikt tam nie mieszka – zostaje zakwalifikowane jako lokal wykorzystywany w działalności gospodarczej. A to oznacza zupełnie inną stawkę podatku od nieruchomości.

Podstawą działań miast jest orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku. Siedmiu sędziów w składzie podjęło uchwałę (sygn. akt III FPS 2/24), która rozstrzygnęła długoletni spór interpretacyjny.

W uzasadnieniu NSA wprost wskazał, że „podobnie traktować należy sytuację, w której podatnik – przedsiębiorca wprawdzie wzniósł budynek mieszkalny albo nabył budynek lub jego część, jednak nie dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych ani ich nie wynajmuje na cele zgodne z przeznaczeniem”. To właśnie ten fragment dał samorządom prawne narzędzie do podwyższenia podatków.

Liczby mówią same za siebie. W 2025 roku stawka za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego wynosiła 1,19 złotych rocznie. Dla lokalu użytkowego to było 34 złote. Od stycznia 2026 roku maksymalne stawki wzrosły do 1,25 złotych i 35,53 złotych za metr kwadratowy. Właściciel 60-metrowego mieszkania zapłaci więc nie 75 złotych, ale ponad 2100 złotych rocznie.

Inne miasta? Będziesz musiał sprzedać lub wynająć

Decyzja Katowic wywołała efekt domina. W Krakowie radni przyjęli już we wrześniu 2025 roku uchwałę dotyczącą „trwałych pustostanów” – tak oficjalnie nazwano mieszkania w których nikt nie mieszka. Co ciekawe, za dokumentem głosowali radni wszystkich opcji politycznych, łącznie z PiS i Koalicją Obywatelską.

Władze stolicy Małopolski szacują, że w mieście może być nawet 70 tysięcy pustostanów. Gdyby opodatkować choćby tysiąc z nich, do budżetu wpłynęłoby około 1,5 miliona złotych rocznie. W Warszawie partia Razem złożyła obywatelski projekt uchwały – tam pustostanów może być nawet 100 tysięcy.

Wrocław zlecił kancelarii prawnej przygotowanie ekspertyzy w tej sprawie. Białystok i Poznań sprawdzają, które lokale faktycznie stoją puste. Bydgoszcz czeka na stanowisko Ministerstwa Finansów. Lista miast, które rozważają podwyższenie podatku, wydłuża się z tygodnia na tydzień.

Ważne: to nie dotknie wszystkich Polaków. Na razie

Zanim ktoś wpadnie w panikę: nowe podejście do pustostanów dotyczy wyłącznie podmiotów gospodarczych. Jeśli mieszkanie należy do osoby prywatnej – nawet gdy stoi puste po babci czy dziadku – nadal obowiązuje zwykła stawka mieszkalna.

Samorządy celują przede wszystkim w deweloperów i fundusze inwestycyjne, które skupują mieszkania pakietowo. Nie chodzi też o mieszkania wynajmowane długoterminowo – tam nadal stosuje się stawkę dla lokali mieszkalnych. Problem mają właściciele, którzy trzymają nieruchomości jako czysto spekulacyjną lokatę kapitału albo prowadzą najem krótkoterminowy typu Airbnb.

Krakowska uchwała wyraźnie wskazuje trzy kategorie objęte wyższym podatkiem: niesprzedane mieszkania deweloperskie, pustostany inwestycyjne oraz lokale wykorzystywane w najmie krótkoterminowym. Wszystko po to, by wymusić na właścicielach wprowadzenie mieszkań na rynek.

Liczymy na palcach: kiedy pustostan przestaje się opłacać

Czas na twardą ekonomię. Puste mieszkanie generuje koszty, nawet gdy nikt w nim nie mieszka. Trzeba płacić czynsz administracyjny – w blokach wielorodzinnych to średnio od 500 do 800 złotych miesięcznie za 50-metrowy lokal. Nawet jeśli liczniki stoją w miejscu, opłaty stałe za media to kolejne 100-200 złotych miesięcznie. Do tego dochodzi podatek od nieruchomości.

Przed zmianami roczne koszty utrzymania pustego mieszkania wynosiły około 7000-12000 złotych. Teraz, dochodzi do tego dodatkowe 1600-1700 złotych rocznie z tytułu wyższego podatku. W skali roku to nie brzmi dramatycznie. Ale spójrzmy na pięć lat.

Deweloper, który ma w zasobach 100 niesprzedanych mieszkań, zapłaci dodatkowo 164 tysiące złotych rocznie. W perspektywie pięciu lat to już obciążenie sięgające 800 tysięcy do miliona złotych. Dla pojedynczego inwestora z 3-4 mieszkaniami „na lokatę” lub „na później” to dodatkowe 5-7 tysięcy złotych rocznie.

Ile musi urosnąć wartość, żeby to miało sens?

Przyjmijmy standardowe mieszkanie 50 metrów kwadratowych w dużym mieście, warte obecnie 500 tysięcy złotych. Roczne koszty jego utrzymania (z nowym podatkiem) to około 10 tysięcy złotych. Żeby wyjść na zero po roku, wartość mieszkania musi wzrosnąć o 2 procent. To brzmi nieźle.

Problem zaczyna się, gdy patrzymy na dłuższą perspektywę. Po pięciu latach właściciel wyda na utrzymanie pustostanu 50 tysięcy złotych. Wartość mieszkania musiałaby wzrosnąć o 10 procent, żeby pokryć same koszty – bez jakiegokolwiek zarobku. A jeśli rynek się zatrzyma albo ceny spadną? Pustostan zamienia się w czarną dziurę w budżecie.

Do obliczeń nie wliczamy jeszcze podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży, inflacji ani alternatywnego kosztu – pieniędzy, które można by zarobić, inwestując te same środki gdzie indziej. Z perspektywy czystej matematyki finansowej trzymanie pustostanu w obecnych warunkach zaczyna przypominać grę w rosyjską ruletkę.

Najbardziej ucierpią mali inwestorzy. Duże firmy mają zaplecze prawne i finansowe, by walczyć o swoją interpretację przepisów w sądach. Właściciele 2-3 mieszkań na wynajem nie mają takich możliwości. To właśnie oni mogą być zmuszeni do szybkiej sprzedaży, jeśli gminy zaczną stosować podobną praktykę jak Katowice.

1,8 miliona pustych mieszkań czeka na właścicieli

Skala problemu jest gigantyczna. Według różnych szacunków w Polsce może być od 1 do 1,8 miliona niezamieszkałych mieszkań i domów. To stanowi około 11 procent wszystkich zasobów mieszkaniowych w kraju. Dane Głównego Urzędu Statystycznego z Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku pokazują, że najwięcej pustostanów jest w województwie małopolskim (14,8 procent), najmniej w opolskim (8,9 procent).

Nie wszystkie te lokale nadają się do szybkiego wprowadzenia na rynek. Część wymaga gruntownego remontu, część utknęła w sporach spadkowych. Ale znaczna liczba to nowe lub relatywnie nowe mieszkania, kupione jako inwestycja i trzymane w oczekiwaniu na wzrost wartości.

Gdyby choćby połowa tych lokali trafiła na rynek sprzedaży lub wynajmu, mogłoby to realnie wpłynąć na dostępność mieszkań w dużych miastach. To właśnie taki efekt mają nadzieję osiągnąć samorządy, wprowadzając wyższe podatki.

Co może zrobić właściciel pustostanu?

Jeśli masz mieszkanie w firmie i stoi ono puste, opcji jest kilka. Pierwsza: sprzedać, zanim gmina wyśle wezwanie do zapłaty. Druga: wprowadzić na rynek wynajmu długoterminowego – wtedy nadal będzie obowiązywać stawka mieszkalna. Trzecia: przenieść własność na osobę prywatną, która nie prowadzi działalności gospodarczej.

Można też poczekać i zobaczyć, jak rozwiną się pierwsze spory sądowe. Jeśli sądy staną po stronie deweloperów, cała machina wyższych podatków może się zatrzymać. Ale jeśli potwierdzą stanowisko Katowic i NSA, fala podwyżek podatków rozleje się po całej Polsce.

Dla właścicieli prywatnych sytuacja wygląda spokojniej. Póki co żaden samorząd nie planuje objęcia wyższym podatkiem mieszkań należących do osób fizycznych nieprowadzących działalności. Ale historia polskiej legislacji podatkowej pokazuje, że to, co dziś dotyczy firm, jutro może objąć wszystkich.

Czy to zapowiedź podatku katastralnego?

Niektórzy eksperci widzą w obecnych działaniach samorządów próbę generalną przed wprowadzeniem znacznie bardziej rewolucyjnej zmiany – podatku katastralnego. Ten system, funkcjonujący w większości krajów Europy, opiera wysokość podatku od nieruchomości na jej wartości rynkowej, a nie na metrażu.

Gdyby taki podatek został wprowadzony w Polsce, uderzenie byłoby znacznie mocniejsze. Objąłby wszystkich właścicieli – nie tylko firmy, ale też osoby prywatne. Mieszkanie warte milion złotych generowałoby znacznie wyższy podatek niż lokal wart 300 tysięcy, niezależnie od metrażu.

Na razie to tylko spekulacje. Ale obecne działania Katowic, Krakowa i kolejnych miast pokazują, że samorządy nauczyły się wykorzystywać luki w przepisach i nie boją się konfrontacji z inwestorami. Dla kogoś, kto trzyma mieszkanie „na lokatę”, to może być ostrzeżenie, że czas taniego przechowywania kapitału w pustych murach dobiegł końca.

Podsumowanie dla właścicieli: czas przeliczyć strategię

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i masz puste mieszkanie, zrób prosty rachunek. Obecne koszty utrzymania plus nowy podatek to około 10-12 tysięcy złotych rocznie. Przez 5 lat wyjdzie 50-60 tysięcy złotych. Wartość mieszkania musi wzrosnąć przynajmniej o tyle, żebyś wyszedł na zero.

Sprawdź, co dzieje się w Twoim mieście. Jeśli władze już przyjęły uchwałę lub zapowiadają działania – możesz spodziewać się wezwania. Jeśli mieszkanie stoi puste od miesięcy, warto rozważyć wynajem długoterminowy albo sprzedaż, zanim rachunek urośnie.

Dla osób prywatnych z mieszkaniem po rodzicach sytuacja jest mniej dramatyczna. Póki co nie ma planów objęcia was wyższym podatkiem. Ale warto śledzić rozwój sytuacji – to, co dziś jest wyjątkiem, jutro może stać się regułą.

Najważniejsze: jeśli Twoja strategia inwestycyjna opierała się na trzymaniu pustego mieszkania i czekaniu na wzrost cen, ten model właśnie się psuł. Samorządy nauczyły się korzystać z narzędzi, które mają, a kolejne miasta będą obserwować, jak sprawdza się precedens Katowic. Czas pomyśleć o planie B.