Mieszkanie na kredyt pod wynajem już się „samo nie spłaca”. Prześwietlamy realne zyski i ukryte koszty

„Kup mieszkanie na kredyt, wynajmij je, a najemca spłaci za Ciebie całą ratę” – to jedna z najpopularniejszych porad inwestycyjnych krążących w mediach społecznościowych. Przez lata lokowanie kapitału w nieruchomościach uchodziło w Polsce za najprostszy sposób na budowanie majątku. Jednak przy obecnych cenach mieszkań, wysokim koszcie finansowania bankowego i średniej rynkowej rentowności najmu na poziomie 5,23 proc. brutto, ten powszechny mit błyskawicznie zderza się z twardą rzeczywistością. Dziś inwestycja oparta na minimalnym wkładzie własnym niemal zawsze wymaga co miesiąc dopłacania z własnej kieszeni.

Realny rachunek zysków i strat. Z 5,23 proc. rentowności zostaje zaledwie 4 procent

Z danych rynkowych wynika, że średni miesięczny czynsz najmu w Polsce wynosi około 2,8 tys. zł, co daje stawkę rzędu 63 zł za m kw. Analitycy podkreślają jednak, że stopa zwrotu na poziomie 4–6 proc. to wynik brutto, który nie uwzględnia szeregu obowiązkowych wydatków. Przeanalizujmy to na przykładzie lokalu wartego 500 tys. zł. Przy rentowności 5,23 proc. roczny przychód wynosi 26,2 tys. zł (około 2,18 tys. zł miesięcznie).

Po uwzględnieniu jednego miesiąca pustostanu w roku, obowiązkowego podatku (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynosi on 8,5 proc. od przychodu), rezerwy 5 proc. na naprawy i odświeżenie oraz ubezpieczenia, czysty dochód właściciela spada do około 20,2 tys. zł rocznie (1,69 tys. zł miesięcznie). Realna rentowność netto kurczy się więc do zaledwie 4 procent.

Gdy do gry wchodzi kredyt hipoteczny. Dlaczego inwestor musi dopłacać z własnej kieszeni?

Sytuacja komplikuje się diametralnie, gdy zakup finansujemy kredytem. Przyjmując zakup mieszkania za 500 tys. zł z 20-procentowym wkładem własnym (100 tys. zł) i kredytem na 400 tys. zł (oprocentowanie 5,9 proc., okres 30 lat), miesięczna rata wynosi około 2 370 zł. Tymczasem realny dochód netto z najmu to zaledwie 1 690 zł. Inwestor musi zatem co miesiąc dołożyć z własnej pensji około 690 zł (ponad 8 tys. zł rocznie).

Nawet zwiększenie wkładu własnego do 30 proc. (kredyt 350 tys. zł, rata ok. 2 080 zł) wciąż oznacza konieczność dopłacania około 390 zł miesięcznie. Aby mieszkanie kupione na kredyt z 20-procentowym wkładem rzeczywiście „spłacało się samo”, czynsz płacony przez lokatora musiałby wynosić ponad 3 050 zł miesięcznie, co wymagałoby bardzo wysokiej rentowności brutto na poziomie 7,3 proc. – rzadko spotykanej na dojrzałym rynku.

Inwestycyjne realia w Warszawie. Sytuacja na Woli, Mokotowie i w Śródmieściu

Na stołecznym rynku nieruchomości zasada ta widać wyjątkowo wyraźnie. W prestiżowych i popularnych dzielnicach, takich jak Śródmieście, Wola czy Mokotów, ceny zakupu m kw. należą do najwyższych w kraju, co rzutuje na spadek stopy zwrotu z samego czynszu. Z drugiej strony, duże zagęszczenie centrów biznesowych i wyższych uczelni na Mokotowie i Woli gwarantuje minimalne ryzyko długotrwałego pustostanu.

Inwestorzy kupujący lokale na kredyt w tych dzielnicach traktują miesięczną dopłatę do raty nie jako stratę, lecz jako formę planowego budowania majątku (część raty spłaca kapitał, zwiększając udział właściciela w nieruchomości) oraz zakład o długoterminowy wzrost wartości stołecznych mieszkań.

Jak krok po kroku skalkulować opłacalność zakupu mieszkania na kredyt

Zobacz zestaw praktycznych kroków, które pozwolą ocenić opłacalność inwestycji przed podpisaniem umowy kredytowej:

• Oblicz realny dochód netto z najmu – odejmij 8,5% podatku ryczałtowego, koszty ubezpieczenia oraz rezerwę na remonty i pustostan od zakładanego czynszu.
• Porównaj ratę kapitałowo-odsetkową z dochodem netto, a nie przychodem brutto – zweryfikuj, czy dysponujesz wolnymi środkami na pokrycie ewentualnej miesięcznej różnicy.
• Uwzględnij specyfikę dzielnicy w Warszawie – inwestycja na Woli, Mokotowie czy w Śródmieściu generuje mniejsze ryzyko braku najemcy niż na obrzeżach.
• Oceń spłatę kapitału jako formę oszczędzania – pamiętaj, że część raty zmniejsza dług wobec banku i buduje Twój majątek netto.
• Przygotuj bufor finansowy na wzrost stóp procentowych – upewnij się, że wzrost raty kredytu hipotecznego nie zagrozi płynności Twojego gospodarstwa domowego.

 

 

Źródło: businessinsider