Nowe prawo. Nie wpuścisz kominiarza albo technika ze spółdzielni? Zapłacisz 5000 zł kary, a i tak wejdą – z policją

Rząd chce skończyć z sytuacją, w której jeden nieustępliwy lokator może skutecznie zablokować przegląd całej pionowej instalacji gazowej w bloku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji, który za uporczywe odmawianie wstępu inspektorowi przewiduje grzywnę do 5000 zł – a w skrajnych przypadkach wejście siłowe do mieszkania w asyście policji lub straży pożarnej. Projekt jest już w konsultacjach międzyresortowych.

Luka w prawie, którą znają wszystkie spółdzielnie

Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków to od lat przepis z prawem budowlanym w tle, ale bez zębów w praktyce. Zgodnie z art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), właściciele i zarządcy nieruchomości mają obowiązek przeprowadzania co najmniej raz w roku kontroli stanu technicznego przewodów kominowych i instalacji gazowych. W bloku oznacza to, że zarządca – spółdzielnia lub wspólnota – organizuje wizyty kominiarzy i gazowników, wyznacza terminy i pokrywa koszt przeglądów.

Problem pojawia się, gdy lokator po prostu nie otwiera drzwi. Dotychczasowe przepisy nakładały na mieszkańców obowiązek udostępniania lokali na potrzeby takich kontroli, ale nie przewidywały żadnej konkretnej kary za jego złamanie. Spółdzielnia mogła pukać do drzwi ile chciała – bez skutku. Tymczasem niezbadana instalacja gazowa w jednym mieszkaniu to realne zagrożenie dla wszystkich sąsiadów w pionie.

Nowelizacja: od 20 zł do 5000 zł, wniosek składa zarządca

Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do uzgodnień międzyresortowych projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Prawa budowlanego. Projekt wprowadza jednoznaczny obowiązek: właściciel lub każda pełnoletnia osoba przebywająca w lokalu we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej musi umożliwić wstęp przedstawicielowi zarządcy – zarówno na potrzeby kontroli okresowych wymaganych prawem budowlanym, jak i przeglądów doraźnych.

Sankcja za odmowę ma być nakładana przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego na wniosek zarządcy lub wspólnoty. Widełki grzywny wynoszą od 20 do 5000 zł. Ministerstwo zastrzega, że kara ma dotyczyć wyłącznie uporczywej odmowy – a więc sytuacji, gdy lokator świadomie i wielokrotnie blokuje dostęp, ignorując kolejne wezwania zarządcy. Jednorazowa nieobecność w domu nie powinna skutkować sankcją.

Co istotne, grzywna może zostać nałożona nie tylko za zablokowanie samej kontroli, ale też za ignorowanie zaleceń pokontrolnych – gdy lokator celowo zwleka z usunięciem stwierdzonych usterek zagrażających bezpieczeństwu budynku.

Policja u drzwi – kiedy to możliwe

Najbardziej kontrowersyjnym zapisem projektu jest mechanizm wejścia do lokalu bez zgody właściciela. Projekt dopuszcza taką możliwość w przypadku bezpośredniego zagrożenia pożarowego lub sanitarnego – na przykład gdy istnieje podejrzenie poważnej awarii instalacji gazowej zagrażającej sąsiednim mieszkaniom albo gdy lokator gromadzi odpady w ilości zagrażającej zdrowiu innych. W takich sytuacjach zarządca będzie mógł wejść do mieszkania w obecności funkcjonariusza policji lub straży pożarnej, nawet wbrew woli właściciela.

Projekt nie daje zarządcy prawa do wchodzenia z policją na rutynowy przegląd kominiarski – ta procedura zarezerwowana jest dla sytuacji kryzysowych, gdy zwłoka może prowadzić do realnej katastrofy.

Dotyczy każdego, kto przebywa w lokalu

Obowiązek otworzenia drzwi nie będzie spoczywał wyłącznie na właścicielu mieszkania. Przepisy mają objąć każdą pełnoletnią osobę przebywającą w lokalu – najemcę, domownika, a nawet osobę zajmującą mieszkanie bez tytułu prawnego. To ważna zmiana szczególnie na rynku najmu, gdzie właściciel często przebywa pod innym adresem, a w mieszkaniu mieszka lokator, który może skutecznie zablokować kontrolę.

Projekt zakłada też obowiązek realizacji zaleceń pokontrolnych. Samo wpuszczenie kominiarza do mieszkania to nie koniec – jeśli stwierdzone zostaną usterki zagrażające bezpieczeństwu, lokator lub właściciel będzie musiał je usunąć w wyznaczonym terminie.

Kiedy przepisy mogą wejść w życie

Nowelizacja jest na razie na etapie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych – jej ostateczny kształt może się jeszcze zmienić, szczególnie w zakresie wysokości grzywien i definicji „bezpośredniego zagrożenia”, które będzie kluczowa dla praktycznego stosowania przepisów o wejściu siłowym.

Ministerstwo planuje przyjęcie projektu przez Radę Ministrów w II kwartale 2026 roku. Jeśli ustawa przejdzie pełną ścieżkę legislacyjną – Sejm, Senat i podpis prezydenta – nowe przepisy wejdą w życie 30 dni od publikacji w Dzienniku Ustaw. Realnie oznacza to, że mogą obowiązywać od drugiej połowy 2026 roku, choć w Sejmie harmonogram bywa nieprzewidywalny.

Nowelizacja jest częścią szerszego pakietu zmian w prawie lokatorskim – ten sam projekt zmienia m.in. zasady dziedziczenia lokali komunalnych, wprowadzając kryterium dochodowe przy ustalaniu, kto może w nich pozostać po śmierci dotychczasowego najemcy.

Co zrobić już dziś, żeby uniknąć problemów

Nawet zanim nowe przepisy wejdą w życie, ignorowanie wezwań spółdzielni do kontroli instalacji może mieć poważne konsekwencje. Brak aktualnego przeglądu kominiarskiego z wpisem do systemu CEEB naraża na odmowę wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela w razie pożaru sadzy lub zaczadzenia – firmy ubezpieczeniowe mają dostęp do bazy CEEB i mogą powołać się na rażące niedbalstwo właściciela. Do tego dochodzi ryzyko mandatu do 500 zł ze strony Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego na podstawie obecnych przepisów.

Gdy spółdzielnia lub wspólnota wyznaczy termin przeglądu – odpisz i potwierdź obecność. Jeśli termin nie pasuje, zgłoś to zarządcy i zaproponuj inny – w większości spółdzielni wyznaczane są 2 terminy w roku, a w uzasadnionych przypadkach można umówić się indywidualnie. Koszty wizyty kominiarza w bloku pokrywa spółdzielnia lub wspólnota ze środków wspólnych, więc mieszkaniec nie płaci za nią bezpośrednio z kieszeni. Po kontroli upewnij się, że kominiarz wystawił e-protokół w systemie CEEB – papierowy dokument nie ma już żadnej mocy prawnej od 1 stycznia 2026 roku.