Ogromne zmiany dla 11 mln osób. Jest nowa ustawa. Wszystko będzie teraz jawne i nic się nie ukryje

Rząd opublikował 8 grudnia 2025 roku projekt dużej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zmiany mają wejść w życie w 2026 roku. Dotyczy około 11 mln mieszkańców spółdzielni w całej Polsce. Na pierwszy rzut oka to tylko ustalenia odnośnie kadencyjności. Jest tam jednak punkt, który każdego powinien zainteresować.

Co się zmienia w zarządzaniu spółdzielniami

Wprowadzona zostanie kadencyjność zarządów i rad nadzorczych. Maksymalny czas trwania kadencji wyniesie 4 lata. Spółdzielnie będą mogły określić w statucie krótszy okres, ale nie dłuższy. Obecnie prezesi mogą pełnić funkcję przez nieograniczony czas, aż do odwołania. Liczba kadencji nie będzie ograniczona. Ta sama osoba może być wybierana ponownie, jeśli członkowie spółdzielni wyrażą na to zgodę podczas głosowania.

Zniknie również dotychczasowe ograniczenie dla rady nadzorczej, które pozwalało pełnić funkcję tylko przez 2 kolejne kadencje. Zmiana ma ułatwić obsadzenie rad w małych spółdzielniach, gdzie liczba chętnych członków jest ograniczona. Kadencja zarządu i rady nadzorczej musi trwać tyle samo czasu.

Statut spółdzielni będzie musiał określać wymogi dotyczące kandydatów na członków zarządu. Rozwiązanie ma gwarantować, że prezesem zostanie osoba z odpowiednimi kwalifikacjami i doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami. Konkretne wymagania ustalą sami członkowie podczas walnego zgromadzenia.

Dokumenty i umowy będą jawne – nic się nie ukryje, każdy sprawdzi na co idą pieniądze

Duże spółdzielnie mieszkaniowe, liczące ponad 500 członków, będą zobowiązane do prowadzenia strony internetowej. Na stronie muszą publikować statut, regulaminy, uchwały, protokoły obrad organów, protokoły lustracji, roczne sprawozdania finansowe oraz umowy z osobami trzecimi. Wykaz umów będzie dostępny dla wszystkich członków spółdzielni. Z wykazu wyłączone zostaną umowy o pracę, z wyjątkiem umów zawieranych z członkami zarządu.

Rozwiązanie ma zwiększyć jawność i przejrzystość działań zarządów. Członkowie będą mogli na bieżąco monitorować, z jakimi firmami spółdzielnia zawiera umowy, na jakich warunkach i za jakie kwoty. Obecnie dostęp do takich informacji jest ograniczony i często wymaga składania wniosków.

Prawo do otrzymania kopii uchwał, faktur i umów będzie przysługiwało nie tylko członkom spółdzielni, ale także właścicielom lokali niebędącym członkami oraz osobom, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Dotychczas takie uprawnienia miały wyłącznie osoby posiadające członkostwo.

Nowe zasady głosowań na walnych zgromadzeniach

Zmieni się sposób podejmowania uchwał przez walne zgromadzenie. Przy głosowaniu liczyć się będą osoby faktycznie biorące udział w głosowaniu, a nie, jak obecnie, wszystkie uczestniczące w walnym zgromadzeniu. Różnica polega na tym, że osoba, która jest obecna na sali, ale nie oddała głosu w konkretnej sprawie, nie będzie wliczana do kworum dla tej uchwały.

Możliwe będzie również głosowanie przez środki komunikacji elektronicznej w sprawach objętych porządkiem obrad walnego. Członkowie będą mogli oddać głos zdalnie, bez konieczności fizycznej obecności na sali. Warunkiem będzie wprowadzenie takiej możliwości do statutu i regulaminu spółdzielni.

Walne zgromadzenie będzie mogło zostać zastąpione zebraniem przedstawicieli wybranych przez mieszkańców danej nieruchomości. Rozwiązanie ma ułatwić podejmowanie decyzji w dużych spółdzielniach, gdzie organizacja walnych zgromadzeń dla wszystkich członków jest trudna logistycznie.

Dlaczego rząd wprowadza zmiany

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że celem nowelizacji jest wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych oraz usprawnienie funkcjonowania tych organizacji. Projekt ma również zwiększyć transparentność działań zarządów i ułatwić członkom kontrolę nad wydatkami spółdzielni.

Nowelizacja przewiduje także przywrócenie członkostwa osobom, które utraciły je na skutek zmian wprowadzonych w 2017 roku. Dotychczasowe przepisy pozbawiły członkostwa wszystkich, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności. Nowa ustawa przyznaje tym osobom roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Projekt wywołuje kontrowersje wśród ekspertów prawa spółdzielczego. Część prawników i przedstawicieli spółdzielców krytykuje wprowadzenie kadencyjności, argumentując, że już obecnie członkowie mają możliwość odwołania zarządu i rady nadzorczej w każdym czasie. Pojawiają się także obawy, że nowe przepisy mogą destabilizować funkcjonowanie spółdzielni, szczególnie w sytuacji, gdy rada nadzorcza nie wybierze nowego zarządu przed końcem kadencji.

Przepisy czekają na końcowy kształt

Projekt nowelizacji jest obecnie na etapie opiniowania. Trwają konsultacje z organizacjami spółdzielczymi, ekspertami prawa oraz instytucjami publicznymi. Ostateczny kształt przepisów może ulec zmianie przed przyjęciem przez Sejm. Przewidywany termin wejścia w życie nowelizacji to 2026 rok, jednak dokładna data nie została jeszcze określona.

Po wejściu w życie nowych przepisów spółdzielnie będą miały czas na dostosowanie statutów i regulaminów do wymagań ustawy. Wybór nowych zarządów i rad nadzorczych na określoną kadencję odbędzie się podczas najbliższych walnych zgromadzeń organizowanych po wprowadzeniu zmian.

Co to oznacza dla czytelnika

Jeśli mieszkasz w bloku spółdzielni, w ciągu najbliższych miesięcy możesz spodziewać się zwołania walnego zgromadzenia w celu dostosowania statutu do nowych przepisów. Spółdzielnia będzie musiała określić długość kadencji zarządu i rady nadzorczej oraz wymagania wobec kandydatów na członków zarządu. Będziesz mógł wziąć udział w głosowaniu nad tymi zmianami.

Jeśli twoja spółdzielnia liczy ponad 500 członków, zarząd będzie zobowiązany do uruchomienia strony internetowej i publikowania na niej dokumentów. Zyskasz dostęp do informacji o umowach zawieranych przez spółdzielnię, protokołach z posiedzeń organów oraz sprawozdaniach finansowych bez konieczności składania wniosków.

Jeśli jesteś właścicielem lokalu, ale nie jesteś członkiem spółdzielni, nowe przepisy dadzą ci prawo do otrzymywania kopii uchwał, faktur i umów dotyczących twojej nieruchomości. Dotychczas takie uprawnienia były zarezerwowane wyłącznie dla członków. Będziesz mógł sprawdzić, na co przeznaczane są środki z opłat eksploatacyjnych.

Jeśli utraciłeś członkostwo w spółdzielni po 2017 roku, będziesz mógł wystąpić z wnioskiem o przywrócenie członkostwa. Odzyskasz prawo do udziału w walnych zgromadzeniach i wpływu na decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością, w której mieszkasz.