Płacisz czynsz, a kaloryfery nagle stygną. Jeden szczegół decyduje, czy odłączenie ogrzewania jest legalne

Brak ogrzewania podczas zimowych mrozów może stanowić poważne zagrożenie dla mieszkańców i budynku. Czy spółdzielnia albo wspólnota mieszkaniowa może odciąć ciepło z powodu zadłużenia? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Kluczowe znaczenie ma to, kto zawarł umowę z dostawcą oraz kto faktycznie podjął decyzję o przerwaniu dostaw.

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy dwóch zupełnie innych sytuacji. Pierwsza występuje wtedy, gdy przedsiębiorstwo ciepłownicze odcina dostawy do całego budynku, ponieważ wspólnota lub spółdzielnia nie zapłaciła faktur. Druga – gdy zarządca sam próbuje odłączyć ogrzewanie w mieszkaniu konkretnego dłużnika.

W każdym z tych przypadków obowiązują inne zasady.

Czy dostawca ciepła może odłączyć cały budynek?

Prawo energetyczne pozwala przedsiębiorstwu energetycznemu wstrzymać dostarczanie ciepła z powodu zaległości. Nie może ono jednak zrobić tego natychmiast po upływie terminu płatności.

Zgodnie z art. 6b Prawa energetycznego podstawą wstrzymania dostaw może być zwłoka z zapłatą wynosząca co najmniej 30 dni po terminie płatności. Ustawa przewiduje ponadto obowiązek przeprowadzenia odpowiedniej procedury, obejmującej powiadomienie odbiorcy o zamiarze przerwania dostaw.

W budynkach wielorodzinnych odbiorcą wskazanym w umowie z przedsiębiorstwem ciepłowniczym jest zazwyczaj wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia albo właściciel czy zarządca całego budynku. Poszczególni mieszkańcy płacą zaliczki zarządcy, ale zwykle nie mają osobnych umów z dostawcą ciepła.

To prowadzi do szczególnie bolesnej sytuacji: lokator może terminowo regulować wszystkie opłaty, a mimo to zostać bez ogrzewania, jeżeli podmiot zarządzający budynkiem nie opłaci zbiorczej faktury.

Mróz nie wprowadza automatycznego zakazu

W polskich przepisach nie ma prostego przepisu mówiącego, że od określonej temperatury albo w czasie sezonu grzewczego przedsiębiorstwo bezwzględnie nie może przerwać dostaw ciepła.

Oznacza to, że sama zima nie powoduje automatycznego anulowania długu i nie odbiera dostawcy możliwości skorzystania z procedury przewidzianej w Prawie energetycznym.

Nie daje mu to jednak pełnej dowolności. Odłączenie dokonane bez spełnienia ustawowych warunków, bez wymaganego uprzedzenia lub wobec niewłaściwego podmiotu może zostać zakwestionowane. Po ustaniu przyczyny wstrzymania przedsiębiorstwo powinno niezwłocznie wznowić dostawy.

Znaczenie mogą mieć również konkretne okoliczności. Podczas silnych mrozów brak ogrzewania może zagrozić życiu i zdrowiu mieszkańców, doprowadzić do wychłodzenia lokali, zamarznięcia instalacji oraz poważnych szkód w budynku. Szczególnie narażone są dzieci, seniorzy, osoby chore i z niepełnosprawnościami.

Dlatego legalności takiego działania nie należy oceniać wyłącznie na podstawie informacji, że istnieje zadłużenie. Trzeba sprawdzić wysokość i termin długu, treść umowy, wcześniejsze wezwania, adresata zawiadomień oraz sposób przeprowadzenia całej procedury.

Czy wspólnota może zakręcić ogrzewanie konkretnemu dłużnikowi?

Wspólnota mieszkaniowa ani spółdzielnia nie otrzymują automatycznie prawa do odcięcia podstawowych mediów tylko dlatego, że właściciel mieszkania zalega z opłatami.

Zadłużenia powinny być dochodzone za pomocą przewidzianych prawem instrumentów: naliczania odsetek, wezwania do zapłaty, pozwu, nakazu zapłaty i egzekucji komorniczej. W skrajnych przypadkach wspólnota może wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu zadłużonego właściciela w drodze licytacji. Taką możliwość przewiduje art. 16 ustawy o własności lokali.

Samodzielne odcięcie ogrzewania jako forma nacisku na dłużnika nie ma ogólnej, automatycznej podstawy prawnej. Może zostać uznane za naruszenie prawa do korzystania z lokalu, a w zależności od skutków prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Szczególne znaczenie ma konstrukcja instalacji. W wielu budynkach centralne ogrzewanie stanowi element wspólnej instalacji, a ingerencja dotycząca jednego lokalu może wpływać również na inne mieszkania, piony grzewcze i bezpieczeństwo całego obiektu.

Zapłaciłeś wspólnocie, ale ona nie zapłaciła dostawcy

Dla mieszkańca jest to najtrudniejszy wariant. Ma potwierdzenia wszystkich przelewów, a mimo to marznie, ponieważ na rachunku wspólnoty zabrakło pieniędzy albo zarząd nie uregulował faktury.

Terminowe wpłaty właściciela lokalu nie zawsze powstrzymają dostawcę przed odcięciem całego budynku. Dla przedsiębiorstwa stroną umowy i dłużnikiem pozostaje bowiem zazwyczaj wspólnota lub spółdzielnia, a nie konkretna rodzina mieszkająca w jednym z lokali.

Nie oznacza to jednak, że mieszkańcy są bezradni. Właściciel mieszkania we wspólnocie ma prawo kontrolować działalność zarządu. Może żądać informacji o wysokości zadłużenia budynku, fakturach, wezwaniach od dostawcy oraz działaniach podejmowanych w celu przywrócenia ogrzewania.

Jeżeli problemy wynikają z zaniedbań zarządu lub zarządcy, może pojawić się kwestia jego odpowiedzialności za wyrządzone szkody. Ocena zależy jednak od dokumentów i konkretnych okoliczności.

Co zrobić natychmiast po odłączeniu ogrzewania?

Najpierw należy ustalić, czy przyczyną jest awaria, planowana przerwa techniczna czy zadłużenie. Sama informacja przekazana ustnie przez administratora nie powinna kończyć sprawy.

Mieszkańcy powinni wystąpić pisemnie o:

• wskazanie podmiotu, który podjął decyzję o odłączeniu;
• kopię albo treść zawiadomienia od przedsiębiorstwa ciepłowniczego;
• podanie wysokości i okresu zadłużenia;
• informację, kiedy zarząd otrzymał wezwanie;
• przedstawienie planu spłaty oraz terminu przywrócenia dostaw;
• wyjaśnienie, co stało się z wpłatami pobranymi od mieszkańców na ogrzewanie.

Warto zachować potwierdzenia przelewów, zdjęcia termometrów w mieszkaniu, korespondencję z administracją oraz dokumentację szkód. Jeżeli brak ciepła doprowadzi do zalania, zamarznięcia instalacji, uszkodzenia wyposażenia albo konieczności wynajęcia innego lokalu, takie materiały mogą mieć znaczenie przy dochodzeniu roszczeń.

Spór dotyczący działania przedsiębiorstwa energetycznego można zgłosić do Urzędu Regulacji Energetyki. URE rozpatruje skargi i określone spory związane z działalnością firm energetycznych.

Jeżeli podczas silnego mrozu dochodzi do bezpośredniego zagrożenia zdrowia lub życia, zwłaszcza dzieci, seniorów albo osób ciężko chorych, nie należy ograniczać się do korespondencji. Trzeba powiadomić służby ratunkowe lub lokalne centrum zarządzania kryzysowego.

Najkrótsza odpowiedź: to zależy od tego, kto odłącza ciepło

Dostawca może w określonych warunkach przerwać dostawy do zadłużonego odbiorcy, nawet jeżeli tym odbiorcą jest wspólnota lub spółdzielnia, a część mieszkańców płaci terminowo. Musi jednak zachować procedurę określoną w prawie i umowie.

Wspólnota lub spółdzielnia nie może natomiast dowolnie potraktować ogrzewania jako narzędzia do karania pojedynczego mieszkańca. Do odzyskiwania zaległości służy droga sądowa i egzekucyjna.

Nie istnieje również uniwersalna zasada, zgodnie z którą podczas mrozów każde odłączenie ogrzewania jest automatycznie nielegalne. Im bardziej drastyczne są jednak warunki i skutki dla mieszkańców, tym większe znaczenie mają bezpieczeństwo ludzi, prawidłowość procedury oraz odpowiedzialność podmiotów, które dopuściły do przerwania dostaw.

Każdy taki przypadek trzeba więc oceniać indywidualnie. Do rozstrzygnięcia nie wystarczy kartka na klatce schodowej – potrzebne są umowa, faktury, wezwania do zapłaty i dokument potwierdzający, kiedy oraz na jakiej podstawie odcięto ciepło.