Początek zmian na rynku mieszkań. Odczują do miliony Polaków

Koniec oszałamiającego wzrostu cen mieszkań. Sierpniowe dane pokazują, że rynek nieruchomości wchodzi w fazę stabilizacji, a w największych polskich miastach ceny mieszkań z rynku wtórnego spadają. Eksperci przewidują, że to dopiero początek zmian, które mogą odczuć miliony Polaków.

Dane z najnowszych raportów nie pozostawiają złudzeń – długotrwała hossa na rynku mieszkaniowym dobiegła końca. Po latach oszałamiających podwyżek, które sprawiły, że własne cztery kąty stały się nieosiągalne dla wielu Polaków, nadchodzi czas stabilizacji. W sierpniu ceny mieszkań na rynku wtórnym w głównych metropoliach przestały rosnąć, a w niektórych przypadkach nawet spadły.

Pierwsze spadki od lat w największych miastach

Najnowsze dane Metrohouse za pierwszą połowę 2025 roku pokazują, że na wszystkich analizowanych przez sieć rynkach mieszkaniowych byliśmy świadkami spadków średnich cen metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym. W każdym z pięciu największych miast klienci nabywali lokale tańsze niż w ostatnim kwartale 2024 roku.

Jak informuje portal Strefainwestorow.pl, największy spadek dotyczył Łodzi, gdzie ceny transakcyjne obniżyły się aż o 9 procent względem poprzedniego kwartału. W Gdańsku średnie ceny spadły o 6,7 procent, w Warszawie o 3 procent, a we Wrocławiu o 2,1 procent. Jedynie Łódź odnotowała wzrost o 2,7 procent.

Najbardziej stabilna sytuacja dotyczy Warszawy, gdzie średnia cena metra kwadratowego nie przekracza 16 tysięcy złotych i jest zbliżona do tej z ostatniego notowania. To pierwsza obniżka średniej ceny transakcyjnej w stolicy od drugiego kwartału 2020 roku.

Co stoi za zmianą trendu

Według danych NBP za pierwszy kwartał 2025 roku, główną przyczyną zmiany trendu na spadkowy jest nadwyżka podaży nad zmniejszonym popytem. Jak wyjaśnia portal TVN24, popyt ze strony zwykłych osób, które muszą wspierać się kredytem, jest na przeciętnym poziomie. Mocno spadł jednak popyt inwestycyjny od osób zamożnych, które dokonywały zakupów za gotówkę.

„Wynika to z faktu, że nasycił się rynek najmu. Przychody z wynajmu stanęły w miejscu lub nieco spadły, podczas gdy ceny mieszkań znacząco wzrosły. Nowe inwestycje tego typu zaczęły więc przynosić zyski zbliżone do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych” – podkreślają analitycy.

W przeszłości część inwestorów dokonywała zakupów z myślą o szybkiej sprzedaży po wyższej cenie. Ceny urosły jednak tak mocno, że kupujący przestali akceptować dalsze podwyżki.

Koniec programu dopłat odcisnął swoje piętno

Jednym z kluczowych czynników wpływających na obecną sytuację było zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2 procent” w styczniu 2024 roku. Jak zauważa portal Pricer.pl, program ten był bardzo silnym impulsem dla rynku, ale jego wygaszenie dopiero teraz zaczyna być widoczne.

„Z pewnością duży wpływ na rynek nieruchomości miał kończący się jeszcze na początku 2024 roku program Bezpieczny Kredyt 2 procent. Jeszcze do kwietnia rynek notował wzrosty na fali zapowiedzi programu dopłat Kredyt 0 procent. Jak wiemy, na zapowiedziach na razie się skończyło i chwilowo rynek nieruchomości bez ingerencji państwowej szuka poziomu równowagi cen” – oceniają eksperci portalu PodKluczyk.pl.

Wysokie stopy procentowe hamują popyt

Drugim istotnym czynnikiem jest utrzymywanie się wysokich stóp procentowych na poziomie 5,75 procent. Bartosz Guss z Polskiego Związku Firm Deweloperskich zwraca uwagę na zbieg zjawisk, który znacząco wpływa na rynek nieruchomości.

„Mamy obecnie do czynienia z koincydencją dwóch zjawisk – rekordową podażą, czyli rekordową ilością mieszkań na rynku i wysokim kosztem pozyskania kredytu na poziomie ponad 8 procent – jednym z najwyższych w Europie. I to powoduje stabilizację cen na rynku nieruchomości” – wyjaśnia ekspert w rozmowie z TVN24.

Co to oznacza dla ciebie?

Stabilizacja na rynku mieszkaniowym to dobra wiadomość dla potencjalnych kupujących, którzy przez ostatnie lata obserwowali galopujące ceny. Jeśli planujesz zakup mieszkania, nadchodzące miesiące mogą być dobrym momentem na podjęcie decyzji. Dane pokazują, że w 87 procentach transakcji na rynku wtórnym w lutym i marcu 2025 roku mieszkania zostały sprzedane poniżej ceny ofertowej.

To oznacza, że kupujący mają teraz większe możliwości negocjacji. Sprzedający coraz częściej znacząco korygują ceny już na etapie wydłużającego się czasu ekspozycji oferty na rynku. W środowisku wysokiej podaży cena stanowi istotny wyróżnik, dzięki któremu można wzbudzić zainteresowanie strony podażowej.

Jeśli posiadasz mieszkanie i rozważasz sprzedaż, warto działać teraz. Choć ceny nie spadają dramatycznie, trend jest wyraźny – im dłużej będziesz czekać, tym większe może być prawdopodobieństwo dalszych korekt cenowych.

Prognozy na kolejne miesiące

Analitycy przewidują, że trend stabilizacji będzie się utrzymywał. Jak informuje PKO Bank Polski, rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę stagnacji. Przewidywane są spadki sprzedaży mieszkań, zmniejszenie aktywności budowlanej oraz dalsze ustabilizowanie cen.

Wojciech Matysiak z PKO BP prognozuje, że jeżeli stopy procentowe będą utrzymywane na wysokim poziomie, „występuje dosyć duże prawdopodobieństwo spadku cen”. Jednak sytuację może zrównoważyć ewentualna obniżka stóp procentowych w drugiej połowie 2025 roku o 100 punktów bazowych.

Nie wszędzie będzie tak samo

Eksperci podkreślają, że sytuacja nie będzie jednakowa we wszystkich miastach. Bartosz Guss z PZFD zauważa, że stabilizacja na niektórych rynkach jawi się jako pierwsze oznaki schłodzenia i obniżki cen. „Na pewno dotyczy to ośrodków typu Szczecin, Katowice, Łódź, w mniejszym stopniu Poznań. Natomiast na rynkach, które są szczególnie popularne i gdzie ma miejsce migracja, czyli Warszawa, Trójmiasto i Kraków, te ceny najprawdopodobniej nadal będą rosły” – wyjaśnia ekspert.

Jakie są praktyczne konsekwencje?

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym ma kilka praktycznych implikacji dla różnych grup Polaków:

Dla kupujących pierwsze mieszkanie: To może być dobry moment na rozpoczęcie poszukiwań. Większe możliwości negocjacji i stabilizacja cen sprawiają, że własne mieszkanie staje się nieco bardziej dostępne.

Dla inwestorów: Czas na przewartościowanie strategii inwestycyjnych. Z uwagi na nasycenie rynku najmu i wysokie ceny mieszkań, rentowność inwestycji mieszkaniowych zbliża się do oprocentowania lokat bankowych.

Dla właścicieli mieszkań: Jeśli planowałeś sprzedaż, warto rozważyć działanie w najbliższych miesiącach, zanim ceny jeszcze bardziej się ustabilizują lub spadną.

Dla najemców: Analitycy przewidują wzrost cen najmu długoterminowego, ponieważ ograniczona dostępność mieszkań na sprzedaż będzie wspierała popyt na wynajem.

Rynek nieruchomości po latach szaleńczego wzrostu cen wraca do równowagi. Choć dla wielu Polaków mieszkania nadal pozostają poza zasięgiem finansowym, stabilizacja może być pierwszym krokiem w kierunku większej dostępności własnych czterech kątów.