Potężny cios w właścicieli mieszkań. Lokator nie płaci, a sąd ucina odszkodowanie o połowę. Ten wyrok zmieni wszystko

Właściciele nieruchomości w Polsce otrzymali właśnie bolesną lekcję od wymiaru sprawiedliwości. Walka z nieuczciwymi lokatorami, którzy okupują mieszkania bez płacenia, stała się jeszcze trudniejsza. Sąd Najwyższy wydał przełomowy wyrok, który może pozbawić wielu wynajmujących tysięcy złotych należnego odszkodowania. Jeśli jesteś współwłaścicielem lokalu, musisz natychmiast zmienić strategię, inaczej stracisz pieniądze.

Do tej pory wydawało się to oczywiste: skoro lokator nie płaci i zajmuje mieszkanie bezprawnie, właściciel idzie do sądu po pełną kwotę odszkodowania. Okazuje się jednak, że to błędne myślenie, które może drogo kosztować. Sąd Najwyższy w sprawie o sygnaturze akt I CSK 785/25 wylał kubeł zimnej wody na głowy wynajmujących. Orzeczenie jest jasne i bezlitosne: jeden współwłaściciel nie może już żądać zapłaty całego długu.

Masz tylko połowę mieszkania? Dostaniesz tylko połowę pieniędzy

Sprawa, która stała się kanwą tego dramatycznego dla właścicieli rozstrzygnięcia, dotyczyła gigantycznej kwoty. Chodziło o ponad 54 tysiące złotych odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przez wiele lat. Powód, będący współwłaścicielem nieruchomości, domagał się zwrotu całej tej sumy, argumentując, że działa w interesie wszystkich właścicieli.

Sąd Najwyższy brutalnie zweryfikował te roszczenia. Uznał, że skoro powód posiadał jedynie 50% udziałów w nieruchomości, to należy mu się… dokładnie połowa odszkodowania. Druga część pieniędzy przepadła w tym postępowaniu, ponieważ sędziowie uznali, że współwłaściciel nie miał prawa wyciągać ręki po cudzą część udziału bez wyraźnego upoważnienia.

Prawna pułapka, w którą wpadają tysiące Polaków

Wielu właścicieli żyło w przekonaniu, że chroni ich artykuł 209 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala każdemu ze współwłaścicieli na wykonywanie czynności zmierzających do „zachowania wspólnego prawa”. Logika podpowiadała, że odzyskanie długu od dzikiego lokatora to właśnie ratowanie wspólnego majątku.

Niestety, interpretacja Sądu Najwyższego jest inna. Sędziowie orzekli, że walka o pieniądze z odszkodowania nie jest czynnością zachowawczą w rozumieniu tego przepisu. To oznacza, że działając w pojedynkę, nie „ratujesz” pieniędzy drugiego współwłaściciela (np. żony, brata czy wspólnika), a jedynie domagasz się swojej części tortu.

Co to oznacza dla Ciebie? Popełnisz ten błąd i stracisz majątek

Ten wyrok fundamentalnie zmienia zasady gry dla osób, które posiadają nieruchomości na współwłasność (np. małżeństwa, spadkobiercy). Jeśli masz problem z niepłacącym lokatorem, musisz działać mądrzej:

• Zapomnij o „samotnym szeryfie”: Jeśli pójdziesz do sądu sam, bez uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami, odzyskasz tylko ułamek długu. Reszta pieniędzy może przepaść lub wymagać kolejnego, kosztownego procesu.
• Zdobądź pełnomocnictwo: To kluczowy dokument. Zanim złożysz pozew, musisz uzyskać pisemne pełnomocnictwo od wszystkich pozostałych współwłaścicieli do dochodzenia całości roszczeń w ich imieniu.
• Pozew zbiorowy: Alternatywą jest sytuacja, w której wszyscy współwłaściciele podpisują się pod pozwem. Tylko wspólny front gwarantuje, że sąd zasądzi 100% należnego wam odszkodowania.