Spółdzielnie i wspólnoty nie mają wyboru i będą bezlitosne. Nowe przepisy nie pozostawiają wątpliwości. Kary będą naliczane bez końca?

Uporczywe niewpuszczanie osób wykonujących obowiązkowe przeglądy instalacji ma być wyraźnie zagrożone grzywną. Zarządcy mają również dostać mocniejsze narzędzia do interwencji w mieszkaniach, których sposób użytkowania zagraża całemu budynkowi. Takie rozwiązania przewidziano w projektowanej reformie przepisów mieszkaniowych. Nie oznacza to jednak, że już na początku 2027 roku administracje zaczną automatycznie doliczać mieszkańcom kary za każde nieotwarcie drzwi. Nie ma potwierdzonego terminu wejścia w życie opisywanych rozwiązań ani podstaw do zapowiadania kar naliczanych bez końca. Pewne jest jednak to, że prace trwają.

Kontrole już są obowiązkowe. Zmienić ma się egzekwowanie dostępu do mieszkania

Przegląd przewodów kominowych, sprawdzenie instalacji gazowej czy badanie instalacji elektrycznej nie zależą od tego, czy administracja uzna je za potrzebne. Obowiązek ich organizowania wynika już z Prawa budowlanego. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia, że za zapewnienie okresowych kontroli odpowiada właściciel lub zarządca budynku. Problem pojawia się wtedy, gdy do wykonania niezbędnych czynności trzeba wejść do mieszkania, a jego użytkownik konsekwentnie odmawia. Samo zamieszczenie ogłoszenia na klatce schodowej nie daje wiedzy o stanie instalacji w lokalu, którego nikt nie zbadał. Przygotowywane przepisy mają ułatwić rozwiązanie właśnie takich sytuacji.

W rządowych założeniach zmian ustawy o własności lokali, oznaczonych numerem UD312, przewidziano wyraźny obowiązek udostępnienia mieszkania na potrzeby okresowych i doraźnych kontroli instalacji oraz wykonywania zaleceń pokontrolnych. Odpowiednie rozwiązania dla różnych zasobów mieszkaniowych opisano także w opublikowanych materiałach projektu UD313, obejmującego zmiany przepisów o ochronie praw lokatorów. Chodzi o możliwość sprawdzenia elementów istotnych dla bezpieczeństwa budynku. Nie jest to zapowiedź dowolnych wizyt przedstawiciela administracji, który bez wskazania celu będzie mógł oglądać wszystkie pomieszczenia i rzeczy mieszkańca.

Jak ma działać nowa kara? Grzywna do 5000 zł za uporczywą odmowę. Jedna nieobecność to inna sytuacja

Mechanizm kary opisany w projektach jest wieloetapowy i nie przewiduje automatycznego doliczania pieniędzy do czynszu. Najpierw ustawa ma wprost nałożyć na właściciela mieszkania we wspólnocie, a w spółdzielniach na osobę korzystającą z lokalu, obowiązek udostępnienia go do okresowych i doraźnych kontroli instalacji wymaganych przez prawo budowlane. Dotyczy to m.in. przeglądów gazowych, elektrycznych i wentylacyjnych, a także wykonania zaleceń pokontrolnych. Zarządca musi wcześniej pisemnie zawiadomić mieszkańca o terminie przeglądu.

Sankcja ma grozić dopiero za uporczywe uchylanie się od tego obowiązku, a nie za jednorazową nieobecność w domu. W takiej sytuacji zarząd lub zarządca nie nakłada kary sam, tylko może zwrócić się do powiatowego nadzoru budowlanego. Odmowa ma być wykroczeniem z prawa budowlanego, a grzywnę do 5 tys. zł nałoży nadzór budowlany w drodze mandatu lub sąd. Od tej ścieżki trzeba odróżnić sytuacje nagłe, czyli awarię albo użytkowanie lokalu zagrażające bezpieczeństwu sanitarnemu lub pożarowemu budynku. Wtedy, jeśli mieszkańca nie ma albo nie chce otworzyć, zarządca będzie mógł wejść do środka w obecności policji, a w razie potrzeby także straży pożarnej. Będzie przy tym musiał zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy oraz spisać protokół. Wszystkie te rozwiązania są na razie wyłącznie zapisami projektów, których rząd jeszcze nie przyjął, więc ich ostateczny kształt może się zmienić.

W mediach społecznościowych pojawia się informacja o naliczaniu kolejnych kar bez końca. W opublikowanych założeniach nie opisano systemu, w którym za zamknięte drzwi każdego dnia lub miesiąca automatycznie narasta kolejna kara. Nie ma zatem podstaw do stwierdzenia, że spółdzielnie będą naliczać grzywny bez ograniczeń za każdorazowe zastanie zamkniętych drzwi. Jednocześnie samo ukaranie za odmowę nie zastępuje wykonania kontroli: instalacja nadal wymaga sprawdzenia. Ewentualne dalsze działania muszą mieć własną podstawę prawną i przebiegać we właściwym trybie. Dla mieszkańca znaczenie ma więc zarówno dopuszczenie uprawnionej osoby do niezbędnych czynności, jak i odróżnienie wezwania administracji od rozstrzygnięcia właściwego organu.

Wejście bez zgody ma dotyczyć zagrożenia. Kominiarz nie dostaje prawa do wyważania drzwi

Osobnym elementem reformy są interwencje w sytuacji awarii powodującej szkodę lub bezpośrednio grożącej jej powstaniem, a także użytkowania mieszkania w sposób zagrażający bezpieczeństwu sanitarnemu lub przeciwpożarowemu budynku. W takich okolicznościach proponowane przepisy mają pozwalać na wejście pomimo odmowy albo nieobecności mieszkańca, z udziałem odpowiednich służb i przy zachowaniu ustawowej procedury. Otwarcie lokalu pod nieobecność uprawnionej osoby ma wiązać się również z zabezpieczeniem mieszkania i znajdujących się w nim rzeczy oraz sporządzeniem protokołu. Nie jest to ogólne upoważnienie, aby kominiarz lub elektryk samodzielnie przełamywał zabezpieczenia podczas zwykłego przeglądu.

Część takich uprawnień istnieje już obecnie. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje niezwłoczne udostępnienie lokalu w razie awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio nią grożącej. Jeżeli użytkownik jest nieobecny albo odmawia, spółdzielnia może wejść w obecności policjanta, a gdy potrzebna jest pomoc straży pożarnej, również z jej udziałem. Ta sama ustawa przewiduje udostępnianie lokalu po wcześniejszym uzgodnieniu terminu na potrzeby przeglądu wyposażenia technicznego. Z kolei we wspólnotach obowiązek wpuszczenia do mieszkania obejmuje już m.in. niezbędną konserwację, remont i usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej. Reforma ma poszerzyć i doprecyzować dostępne narzędzia.

Kominiarz i kontrola gazowa co najmniej raz w roku. Elektryczna co najmniej raz na pięć lat

Zapowiedź zmian nie przesuwa terminów obowiązujących przeglądów. Prawo budowlane wymaga co najmniej corocznej kontroli instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Kontrola pięcioletnia obejmuje również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Zakres czynności zależy od wyposażenia danego budynku i instalacji, które rzeczywiście w nim występują; w określonych sytuacjach potrzebne są także kontrole dodatkowe. Przegląd kominiarski trzeba odróżnić od czyszczenia przewodów, dla którego obowiązują odrębne zasady. Wizyta związana z jednym z tych obowiązków nie oznacza automatycznie wykonania wszystkich pozostałych.

Co podlega kontroli	Podstawowa częstotliwość wynikająca z obecnych przepisów
Instalacja gazowa, jeżeli występuje w budynku	Co najmniej raz w roku
Przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne	Co najmniej raz w roku
Instalacja elektryczna i piorunochronna	Co najmniej raz na 5 lat, w ramach kontroli pięcioletniej

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego przypomniał o tych obowiązkach w komunikacie dotyczącym sezonu grzewczego, opublikowanym w systemie ZONE 8 października 2026 roku. Wskazał również na konieczność usuwania stwierdzonych uszkodzeń i braków mogących zagrażać ludziom, mieniu lub środowisku. W warszawskim bloku praktyczny sens tych wymagań jest taki sam jak w innych miastach: bezpieczeństwo instalacji nie kończy się na drzwiach jednego mieszkania. Kontrolę musi jednak wykonywać osoba z odpowiednimi kwalifikacjami. Przy wątpliwościach co do zapowiedzianej wizyty warto potwierdzić zlecenie w administracji, a uprawnienia kominiarza można zweryfikować w rejestrze CEEB.

Czy nowe kary zaczną obowiązywać w 2027 roku? Termin nie jest przesądzony

Dokumentacja prac nad reformą nie pozwala obecnie zapowiedzieć mieszkańcom konkretnej daty uruchomienia nowych sankcji w 2027 roku. Rządowy wykaz wskazuje planowany termin przyjęcia projektów przez Radę Ministrów, co nie jest datą wejścia ustawy w życie. Pewne jest jednak, że prace wciąż trwają i projekt nie został zarzucony. Materiały dotyczące UD313 były nadal uzupełniane we wrześniu 2026 roku w ramach opiniowania, natomiast w opublikowanym uzasadnieniu proponowano zasadniczo wejście zmian po 30 dniach od ogłoszenia. Ostateczny termin zależy od zakończenia prac i treści uchwalonej ustawy. Na obowiązkowy przegląd nie trzeba jednak czekać do 2027 roku: obecne przepisy już wymagają kontroli, a w razie awarii przewidują pilną interwencję.