Trzy miesiące do finansowej katastrofy. Mieszkanie jest Twoje, ale może zostać sprzedane

Akt notarialny nie chroni mieszkania przed sprzedażą za długi. Właściciel, który przez dłuższy czas nie płaci opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej, może w skrajnym przypadku stracić lokal w drodze licytacji. Co więcej, sprzedaż nieruchomości może być również elementem zwykłej egzekucji prowadzonej przez komornika, gdy wierzyciel ma już tytuł wykonawczy i nie może skutecznie odzyskać pieniędzy z innych składników majątku. Najnowsze szczegółowe dane GUS pokazują skalę problemu: w budynkach objętych wspólnotami zaległości miało ponad 660 tys. mieszkań należących do osób fizycznych, a ich łączna wartość przekraczała 1,26 mld zł.

Dane dla Mazowsza wyglądają jeszcze mocniej. W skali całej Polski zaległości występowały w 15,2 proc. mieszkań osób fizycznych znajdujących się w budynkach objętych wspólnotami. W województwie mazowieckim było to aż 21,6 proc., czyli o 6,4 pkt proc. więcej. Nie oznacza to oczywiście, że co piątemu właścicielowi grozi licytacja. Większość zaległości jest niewielka i zostaje spłacona dużo wcześniej. Statystyka pokazuje jednak, jak powszechne jest zjawisko, od którego w skrajnej sytuacji może rozpocząć się droga prowadząca aż do sprzedaży własnego mieszkania.

8,6 mld zł zaległości. Ponad 1,89 mln mieszkań z nieuregulowanymi opłatami

Najnowszy pełny zestaw danych Głównego Urzędu Statystycznego dotyczących zaległości mieszkaniowych obejmuje stan na koniec 2024 roku. Dane w tym zakresie zbierane są co 2 lata, dlatego jest to obecnie najnowsza szczegółowa statystyka pozwalająca rozdzielić zadłużenie według form własności. W badanych zasobach GUS naliczył 1 890 588 mieszkań, których użytkownicy mieli zaległości. Łączna kwota wraz z odsetkami wynosiła ponad 8,588 mld zł.

Rodzaj zasobu	Mieszkania z zaległościami	Łączne zaległości	Średnio na zadłużony lokal
Osoby fizyczne we wspólnotach	660 089	1,264 mld zł	1914 zł
Spółdzielnie mieszkaniowe	856 272	1,267 mld zł	1479 zł
Wszystkie badane zasoby	1 890 588	8,588 mld zł	4542 zł

Średnia kwota nie powinna jednak uspokajać właściciela, który zalega znacznie więcej. Te dane wrzucają do jednego worka zarówno lokal z niewielką niedopłatą, jak i mieszkanie, przy którym nieuregulowane należności narastały przez lata. Właśnie ta druga sytuacja jest niebezpieczna. Od nieopłaconej należności mogą dochodzić odsetki, koszty postępowania sądowego, koszty egzekucji i kolejne bieżące zaliczki. Dług, który początkowo wynosił kilka tysięcy złotych, nie stoi więc w miejscu.

Na Mazowszu zaległości we wspólnotach są znacznie częstsze niż średnio w Polsce

Rodzaj mieszkań	Polska	Mazowieckie
Osoby fizyczne we wspólnotach	15,2 proc.	21,6 proc.
Spółdzielnie mieszkaniowe	24,9 proc.	27,4 proc.

Warszawa i całe województwo mazowieckie są więc dobrym miejscem, by ten problem pokazać. Szczególnie dużo lokali w stolicy znajduje się w dużych budynkach zarządzanych przez wspólnoty lub spółdzielnie, gdzie niepłacenie jednej osoby nie jest wyłącznie jej prywatną sprawą. Z rachunku wspólnoty nadal trzeba zapłacić za ogrzewanie części wspólnych, energię, sprzątanie, konserwację wind, ubezpieczenie, remonty czy obsługę techniczną. Jeżeli jeden właściciel nie przekazuje swojej części, pieniądze muszą zostać znalezione gdzie indziej albo należność musi zostać odzyskana.

Dlatego przepisy dają wspólnocie narzędzia znacznie mocniejsze niż kolejne wezwanie do zapłaty. Najdalej idącym jest art. 16 ustawy o własności lokali. Jeżeli właściciel długotrwale zalega z opłatami, wspólnota może wystąpić do sądu i zażądać sprzedaży jego mieszkania w drodze licytacji. Takiego pozwu nie składa jednak administrator według własnego uznania. Wytoczenie powództwa z art. 16 jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga odpowiedniej uchwały właścicieli.

Nie ma zasady 3 niezapłaconych czynszów. Prawo mówi o długotrwałej zaległości

To ważna różnica względem wielu ostrzeżeń pojawiających się w internecie. Ustawa nie mówi o 3 miesiącach, 6 miesiącach ani konkretnej kwocie, po której wspólnota automatycznie uzyskuje prawo do sprzedaży mieszkania. Art. 16 posługuje się pojęciem „długotrwałego” zalegania z należnymi opłatami. Jeżeli sprawa trafi do sądu, to właśnie sąd ocenia rozmiar zadłużenia, czas jego trwania oraz wszystkie pozostałe okoliczności.

Nie istnieje więc również prosty sposób polegający na wpłacaniu co kilka miesięcy symbolicznych 50 albo 100 zł po to, żeby rzekomo „wyzerować licznik”. Takiego licznika w ustawie nie ma. Jeżeli zadłużenie stale rośnie, właściciel nie reguluje bieżących należności i nie ma realnego planu spłaty, częściowe wpłaty nie sprawiają automatycznie, że wieloletnia zaległość przestaje istnieć.

Podobny mechanizm przewidziano dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Art. 17¹⁰ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala odpowiednio stosować art. 16 ustawy o własności lokali w przypadku długotrwałych zaległości. W takim przypadku z żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej. Własnościowe prawo do mieszkania nie daje więc immunitetu przed skutkami wieloletniego niepłacenia.

Są 2 drogi prowadzące do sprzedaży mieszkania za długi

Droga	Jak działa	Co może być finałem
Zwykła egzekucja długu	Wierzyciel uzyskuje tytuł wykonawczy i kieruje sprawę do komornika. Egzekucja może objąć konto, pensję, ruchomości, a także nieruchomość.	Sprzedaż mieszkania w postępowaniu egzekucyjnym
Art. 16 ustawy o własności lokali	Przy długotrwałych zaległościach wspólnota podejmuje uchwałę i występuje do sądu bezpośrednio z żądaniem sprzedaży lokalu.	Sądowa sprzedaż lokalu w drodze licytacji

To rozróżnienie jest bardzo ważne. W pierwszej sytuacji mieszkanie jest składnikiem majątku dłużnika, z którego wierzyciel próbuje odzyskać należność. W drugiej sam fakt długotrwałego niepłacenia należności wspólnocie może stać się podstawą specjalnego procesu zmierzającego do usunięcia problemu ze wspólnoty poprzez sprzedaż lokalu. Art. 16 obejmuje zresztą nie tylko pieniądze. Z tego samego mechanizmu można skorzystać wobec właściciela, który rażąco lub uporczywie łamie porządek domowy albo swoim zachowaniem uniemożliwia normalne korzystanie z innych mieszkań lub części wspólnych.

Przy zwykłej egzekucji działa próg 1/20 wartości mieszkania

Prawo przewiduje istotną ochronę osoby, dla której zajęty lokal rzeczywiście służy do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z art. 952¹ Kodeksu postępowania cywilnego wierzyciel może co do zasady zażądać wyznaczenia terminu licytacji takiego mieszkania, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej osiągnęła co najmniej 1/20 sumy oszacowania. To 5 proc. wartości ustalonej w postępowaniu egzekucyjnym.

Suma oszacowania mieszkania	1/20 wartości
500 000 zł	25 000 zł
700 000 zł	35 000 zł
900 000 zł	45 000 zł
1 200 000 zł	60 000 zł

Nie można jednak traktować tej tabeli jako gwarancji, że dług wynoszący 24 tys. zł przy mieszkaniu wartym 500 tys. zł jest całkowicie bezpieczny. Przepisy zawierają wyjątki. Sąd może zgodzić się na wyznaczenie licytacji mimo niespełnienia progu, jeżeli przemawia za tym wysokość lub charakter należności albo brak możliwości odzyskania pieniędzy z innych składników majątku. Jeżeli egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, ich należności główne mogą być również sumowane. Ochrona 1/20 odnosi się ponadto do nieruchomości służącej potrzebom mieszkaniowym dłużnika, co może mieć znaczenie np. przy dodatkowym mieszkaniu inwestycyjnym.

Mieszkanie warte 900 tys. zł może trafić na licytację od 675 tys. zł

Sprzedaż przez komornika nie oznacza automatycznie oddania mieszkania „za pół ceny”, ale cena wywoławcza rzeczywiście może być wyraźnie niższa od wartości oszacowania. Zgodnie z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego pierwsza licytacja rozpoczyna się od 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli nie znajdzie się kupiec i dojdzie do drugiej licytacji, cena wywołania spada zgodnie z art. 983 do 2/3 wartości oszacowania.

Wartość z oszacowania	1. licytacja – cena wywoławcza	2. licytacja – cena wywoławcza
600 000 zł	450 000 zł	400 000 zł
800 000 zł	600 000 zł	533 333 zł
900 000 zł	675 000 zł	600 000 zł
1 000 000 zł	750 000 zł	666 667 zł

To ceny wywoławcze, a nie gwarantowane ceny sprzedaży. Jeżeli kilku licytantów będzie walczyło o mieszkanie, końcowa kwota może być znacznie wyższa. Po sprzedaży pieniądze również nie znikają w całości. Z uzyskanej ceny pokrywane są koszty egzekucji i należności wierzycieli według ustawowej kolejności, a pozostała nadwyżka przypada dłużnikowi. Problem w tym, że mieszkanie przestaje być jego własnością. Jeżeli lokal został sprzedany w specjalnym trybie przewidzianym w art. 16 ustawy o własności lokali, przepis dodatkowo wprost stanowi, że byłemu właścicielowi nie przysługuje lokal zamienny.

Nieodebranie listu nadal jest niebezpieczne, ale przepisy o doręczeniach się zmieniły

Nieprawdą jest już proste twierdzenie, że każdy pierwszy pozew wysłany na adres właściciela po 2 awizach automatycznie zostaje uznany za skutecznie doręczony i sprawa natychmiast biegnie dalej. Art. 139¹ Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje w wielu przypadkach szczególną procedurę dotyczącą pierwszego pisma wymagającego od pozwanego obrony. Jeżeli osoba fizyczna go nie odbierze, sąd może zobowiązać powoda do doręczenia przesyłki przez komornika. Przepisy przewidują przy tym wyjątki, między innymi gdy aktualność wskazanego adresu nie budzi wątpliwości.

To jednak absolutnie nie jest powód, by ignorować awizo. Kolejne pisma w toczącej się już sprawie podlegają innym regułom, terminy procesowe są krótkie, a po uzyskaniu przez wierzyciela prawomocnego orzeczenia problem robi się znacznie trudniejszy do rozwiązania. Gdy pojawia się nakaz zapłaty, trzeba przeczytać pouczenie i sprawdzić termin na wniesienie sprzeciwu albo innego środka zaskarżenia. Odkładanie koperty na później jest jedną z najgorszych decyzji, bo w czasie gdy właściciel nic nie robi, mogą dalej rosnąć odsetki i koszty.

Własność nie oznacza, że opłaty są dobrowolne

Właściciel mieszkania może mieć lokal bez kredytu, hipotekę spłaconą do zera i pełne prawo własności wpisane w księdze wieczystej. Nadal pozostaje jednak członkiem wspólnoty i uczestniczy w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Zgodnie z ustawą o własności lokali zaliczki na koszty zarządu są płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Obejmują między innymi remonty, bieżącą konserwację, energię dotyczącą części wspólnych, ubezpieczenia, podatki, sprzątanie i wynagrodzenie zarządu lub zarządcy.

To właśnie dlatego argument „mieszkanie jest moje, więc nikomu nic do tego” nie działa. Lokal jest własnością prywatną, ale jego właściciel korzysta jednocześnie z dachu, klatki schodowej, fundamentów, instalacji wspólnych, windy, terenu i wielu usług finansowanych wspólnie z sąsiadami. Niepłacenie nie powoduje zniknięcia tych kosztów. Z punktu widzenia wspólnoty oznacza przerzucenie części ciężaru na pozostałych właścicieli.

Co zrobić, zanim kilka tysięcy złotych zmieni się w problem z mieszkaniem?

Najpierw ustal dokładny stan zadłużenia. Jeżeli pojawiły się problemy finansowe, trzeba poprosić zarządcę lub spółdzielnię o aktualne saldo z rozbiciem na należność główną, odsetki i ewentualne koszty. Nie wystarczy opierać się na własnych przelewach i pamięci, bo rozliczenia mediów, korekty zaliczek i odsetki mogą sprawić, że rzeczywisty stan konta wygląda inaczej. Jeżeli kwota się nie zgadza, reklamację trzeba złożyć na piśmie i zachować potwierdzenia wpłat.

Jeżeli nie jesteś w stanie spłacić całości, rozmawiaj zanim pojawi się pozew. Pisemny wniosek o rozłożenie zadłużenia na raty jest nieporównywalnie lepszy od kilku miesięcy ciszy. Wspólnota nie ma obowiązku zgodzić się na każdą propozycję, ale regularne opłacanie bieżących należności i realna spłata starego długu pokazują zupełnie inną sytuację niż dalsze powiększanie zaległości. Nie warto natomiast liczyć na symboliczną wpłatę mającą rzekomo „zresetować” ustawowy okres. Takiej zasady nie ma.

Każde pismo z sądu lub od komornika trzeba potraktować jako pilne. Zablokowany rachunek, zawiadomienie o wszczęciu egzekucji albo informacja o zajęciu nieruchomości oznaczają, że sprawa znajduje się już daleko poza etapem zwykłego przypomnienia od administratora. Na tym etapie dobrze sprawdzić dokumenty z prawnikiem. W każdym powiecie działa system nieodpłatnej pomocy prawnej dla osób spełniających warunki skorzystania z takiej pomocy.

Najważniejszy moment następuje dużo wcześniej niż licytacja. Komornik nie pojawia się pewnego ranka i bez wcześniejszego postępowania sprzedaje mieszkanie za jeden niezapłacony rachunek. Po drodze są wezwania, postępowanie sądowe, tytuł wykonawczy, egzekucja i kolejne czynności. Wspólnota korzystająca z art. 16 również musi przejść przez sąd. To dobra wiadomość, bo na wielu etapach można jeszcze uregulować dług, zawrzeć porozumienie albo podjąć obronę, jeżeli roszczenie jest błędne. Zła wiadomość jest taka, że pozostawienie sprawy samej sobie może doprowadzić do momentu, w którym własne, nawet całkowicie spłacone mieszkanie rzeczywiście zostanie wystawione na sprzedaż.