Twój blok może podlegać dodatkowej kontroli przed zimą. Zarządca musi zdążyć do 30 listopada

Zarządcy największych budynków mają coraz mniej czasu na przeprowadzenie drugiej w tym roku obowiązkowej kontroli technicznej. Termin upływa 30 listopada. Przepisy obejmują budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane, których dach ma więcej niż 1000 m². W tej grupie mogą znaleźć się nie tylko galerie handlowe i hale, lecz także duże bloki oraz rozległe budynki mieszkalne. Jeżeli kontrola ujawni zagrożenie, naprawy trzeba rozpocząć natychmiast.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego przypomina o szczególnym obowiązku dotyczącym obiektów wielkopowierzchniowych. W ich przypadku jeden coroczny przegląd nie wystarcza.

Kontrole muszą zostać przeprowadzone co najmniej dwa razy w roku:

• pierwsza – do 31 maja,
• druga – do 30 listopada.

Jesienny termin ma szczególne znaczenie. Budynek wchodzi w okres niskich temperatur, silnego wiatru, intensywnych opadów, oblodzenia i zalegania śniegu na dachu. Wcześniejsze wykrycie uszkodzeń może zapobiec poważnej awarii albo zagrożeniu dla mieszkańców.

Duży blok również może podlegać dodatkowej kontroli

Określenie „obiekt wielkopowierzchniowy” kojarzy się przede wszystkim z galerią handlową lub halą magazynową. Prawo nie ogranicza jednak tego obowiązku do budynków komercyjnych.

Dodatkowa kontrola obejmuje:

budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m²

oraz:

inne obiekty budowlane, których powierzchnia dachu przekracza 1000 m².

Jeżeli duży budynek mieszkalny przekracza pierwszy próg, jego właściciel lub zarządca również musi zapewnić dwie kontrole w ciągu roku.

GUNB wymienia jako typowe przykłady między innymi obiekty sportowe, centra rekreacyjne, hale widowiskowe, targowiska, magazyny oraz galerie handlowe. Nie jest to jednak katalog zamknięty. Decydują parametry obiektu, a nie jego potoczna nazwa ani sposób wykorzystania. Komunikat Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego

Uwaga na często popełniany błąd. Nie chodzi o metraż mieszkań

Próg 2000 m² dotyczy powierzchni zabudowy, a nie powierzchni użytkowej wszystkich mieszkań, sumy lokali ani powierzchni całkowitej budynku.

Powierzchnia zabudowy pokazuje w uproszczeniu, jaką część terenu zajmuje budynek. Wysoki, kilkunastopiętrowy blok może mieć ogromną powierzchnię użytkową, ale stosunkowo niewielką powierzchnię zabudowy.

Z kolei niższy i bardzo rozległy budynek może przekroczyć ustawowy próg.

Mieszkaniec zazwyczaj nie musi samodzielnie wykonywać takich obliczeń. Informacje powinny znajdować się w dokumentacji technicznej obiektu, którą dysponuje właściciel, spółdzielnia, wspólnota albo profesjonalny zarządca.

Kontrola nie ogranicza się do spojrzenia na dach

Celem przeglądu nie jest wyłącznie sprawdzenie, czy dach przecieka. Osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia bada stan elementów narażonych na wpływ pogody oraz niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania budynku.

Kontrola obejmuje między innymi stan techniczny:

• konstrukcji budynku,
• dachu i jego elementów,
• elewacji,
• balkonów i innych części wystawionych na działanie pogody,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowej,
• przewodów dymowych,
• przewodów spalinowych,
• przewodów wentylacyjnych.

Zakres czynności będzie zależał od konstrukcji, wyposażenia i sposobu użytkowania konkretnego obiektu.

Nie każda kontrola oznacza konieczność wejścia do wszystkich mieszkań. Jeżeli jednak prawidłowe sprawdzenie instalacji gazowej, wentylacji lub przewodów wymaga dostępu do lokalu, mieszkańcy mogą zostać wcześniej poinformowani o terminie wizyty osoby kontrolującej.

Nie każdy może podpisać protokół

Kontrolę musi przeprowadzić osoba posiadająca uprawnienia odpowiednie do ocenianego elementu budynku lub instalacji.

Sam fakt, że ktoś wykonuje usługi techniczne albo remontowe, nie oznacza jeszcze, że może legalnie przeprowadzić pełną kontrolę okresową.

GUNB zwraca uwagę, że poszczególne części przeglądu mogą wymagać różnych kwalifikacji. Kontrole przewodów kominowych mogą w określonym zakresie wykonywać również mistrzowie kominiarscy, natomiast instalacje gazowe powinny być sprawdzane przez osoby posiadające wymagane kwalifikacje.

Zarządca powinien więc nie tylko zamówić usługę, ale również upewnić się, że wykonawca ma uprawnienia właściwe dla powierzonego mu zakresu.

Wynik kontroli musi zostać zgłoszony

Po zakończeniu kontroli nie wystarczy odłożyć protokołu do segregatora.

Osoba, która przeprowadziła przegląd obiektu wielkopowierzchniowego, musi w ciągu siedmiu dni zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego.

Obowiązek istnieje także wtedy, gdy podczas kontroli nie wykryto żadnych uszkodzeń ani braków.

Jeżeli dla danego obiektu prowadzona jest Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego, odpowiedni wpis w systemie c-KOB jest widoczny dla nadzoru bezpośrednio po zatwierdzeniu. W przypadku obiektów bez cyfrowej książki zawiadomienie trzeba przekazać na piśmie.

Odpowiedzialność za dopilnowanie samej kontroli spoczywa na właścicielu albo zarządcy, natomiast przepisy nakładają obowiązek zawiadomienia organu na osobę przeprowadzającą przegląd.

Tych usterek nie można odłożyć do wiosny

Jeżeli kontrola ujawni uszkodzenia lub braki mogące zagrozić ludziom, mieniu albo środowisku, reakcja nie może zakończyć się na zapisaniu zalecenia w protokole.

Dotyczy to szczególnie nieprawidłowości, które mogłyby doprowadzić do:

• katastrofy budowlanej,
• pożaru,
• wybuchu,
• porażenia prądem,
• zatrucia gazem.

Właściciel, zarządca albo użytkownik ma obowiązek usunąć takie zagrożenia jeszcze podczas kontroli lub bezpośrednio po jej zakończeniu.

Zalecenia muszą zostać wpisane do protokołu. Organ nadzoru budowlanego może następnie sprawdzić, czy wskazane uszkodzenia rzeczywiście zostały usunięte.

Jeżeli sytuacja zagraża bezpieczeństwu, mogą zostać podjęte również dalej idące działania, włącznie z ograniczeniem sposobu użytkowania niebezpiecznej części obiektu.

Brak kontroli jest wykroczeniem

Niewykonanie obowiązkowego przeglądu w terminie nie jest wyłącznie uchybieniem w dokumentacji.

Prawo budowlane kwalifikuje niewykonywanie okresowych kontroli jako wykroczenie zagrożone grzywną. Dodatkowa odpowiedzialność może pojawić się, jeśli wskutek zaniedbań budynek będzie utrzymywany w niewłaściwym stanie technicznym albo powstanie zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi.

Konsekwencje mogą więc obejmować:

• postępowanie prowadzone przez nadzór budowlany,
• nakaz przeprowadzenia kontroli,
• nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości,
• grzywnę,
• odpowiedzialność związaną ze skutkami awarii lub wypadku.

Podstawą obowiązku jest przede wszystkim art. 62 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. GUNB wskazuje również przepisy dotyczące protokołu, zawiadamiania nadzoru oraz usuwania zagrożeń.

Mieszkaniec nie zamawia przeglądu samodzielnie

Lokator lub właściciel pojedynczego mieszkania nie musi we własnym zakresie zamawiać kontroli całego bloku. Obowiązek dotyczy właściciela lub zarządcy obiektu, czyli najczęściej spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty albo innego podmiotu administrującego budynkiem.

Mieszkańcy powinni jednak zwrócić uwagę na ogłoszenia dotyczące przeglądów. Jeżeli kontroler musi dostać się do mieszkania, ignorowanie kolejnych terminów może utrudnić prawidłowe sprawdzenie instalacji.

Warto także zgłaszać zarządcy zauważone nieprawidłowości, między innymi:

• pęknięcia ścian lub elementów konstrukcyjnych,
• odpadające fragmenty elewacji,
• uszkodzenia balkonów,
• przecieki dachu,
• zapach gazu,
• cofanie się powietrza przez wentylację,
• nietypowe odgłosy dochodzące z konstrukcji,
• luźne elementy mogące spaść podczas silnego wiatru.

Okresowa kontrola nie zwalnia zarządcy z obowiązku reagowania na zagrożenia pojawiające się między przeglądami.

Najważniejsza data to 30 listopada

Druga kontrola obiektów wielkopowierzchniowych musi zostać przeprowadzona najpóźniej 30 listopada. Nie wystarczy do tego dnia dopiero podpisać umowy z kontrolerem albo wyznaczyć grudniowego terminu.

Przegląd powinien zostać faktycznie wykonany, a następnie odpowiednio udokumentowany. W ciągu siedmiu dni od jego zakończenia informacja musi trafić do właściwego organu nadzoru budowlanego.

Dla mieszkańców oznacza to, że w najbliższych tygodniach w dużych blokach mogą pojawić się ogłoszenia o kontroli części wspólnych, przewodów kominowych lub instalacji. Dla zarządców komunikat jest jeszcze prostszy: na zakończenie drugiego obowiązkowego przeglądu pozostał czas tylko do 30 listopada.