Wielka zmiana dla milionów właścicieli mieszkań. Nowe przepisy mają dać wspólnotom znacznie większą władzę

Ponad 3 miliony właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych może odczuć skutki przygotowywanej nowelizacji ustawy o własności lokali. Rząd pracuje nad przepisami, które mają wzmocnić pozycję wspólnot mieszkaniowych, ułatwić zmianę zarządcy, uporządkować odpowiedzialność za balkony oraz umożliwić skuteczniejsze dochodzenie roszczeń za wady budowlane. Jednocześnie samorządy mają dostać nowe narzędzia do walki z tzw. pseudohotelami. Projekt może zostać przyjęty przez rząd już we wrześniu.

Zmiany mogą być szczególnie istotne dla mieszkańców dużych miast, gdzie wspólnoty mieszkaniowe zarządzają tysiącami budynków, a konflikty dotyczące zarządców, remontów części wspólnych, garaży czy balkonów nie należą do rzadkości.

Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski poinformował, że resort przeanalizował uwagi zgłoszone podczas konsultacji publicznych. Projekt otrzymał również pozytywną opinię Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. Według przedstawionego harmonogramu dokument ma ponownie trafić na Stały Komitet Rady Ministrów, a następnie we wrześniu zostać przyjęty przez rząd.

Wspólnota łatwiej pozbędzie się zarządcy wybranego przez dewelopera

Jedna z najważniejszych zmian dotyczy sposobu zarządzania nowymi nieruchomościami.

Dziś zdarzają się sytuacje, w których deweloper wskazuje zarządcę już w dokumentach związanych z wyodrębnieniem lokali. Późniejsza zmiana tak ustanowionego sposobu zarządu może być dla mieszkańców skomplikowana.

Nowelizacja ma znacznie uprościć procedurę.

Według założeń właściciele będą mogli ustanowić zarządcę albo wybrać zarząd w drodze zwykłej uchwały wspólnoty. Oznaczałoby to znacznie większy wpływ mieszkańców na to, kto faktycznie zajmuje się ich budynkiem.

Dla właścicieli lokali może być to jedna z najbardziej odczuwalnych zmian w całym projekcie. Zarządca odpowiada przecież za sprawy, z którymi mieszkańcy spotykają się na co dzień – od obsługi nieruchomości po organizację remontów i bieżące funkcjonowanie budynku.

Problem z wadami budowlanymi. Wspólnota ma dostać mocniejsze narzędzie

Rząd chce również ułatwić dochodzenie roszczeń związanych z wadami występującymi w częściach wspólnych.

Obecnie problem może pojawić się chociażby wtedy, gdy wada dotyczy klatki schodowej lub korytarza. Wspólnota musi uzyskiwać od właścicieli odpowiednie cesje, co w dużym budynku bywa bardzo trudne organizacyjnie.

Projekt ma zmienić ten mechanizm i umożliwić wspólnocie skuteczniejsze dochodzenie roszczeń dotyczących wad części wspólnych, zarówno w zakresie ich usunięcia, jak i ewentualnego odszkodowania.

To istotna wiadomość zwłaszcza dla właścicieli mieszkań na nowych osiedlach, gdzie problemy ujawniające się już po odbiorze inwestycji mogą dotyczyć nie pojedynczego mieszkania, ale całego budynku.

Kto zapłaci za balkon? Przepisy mają wreszcie jasno to określić

Kolejna zmiana dotyczy sprawy, która od lat powoduje spory: kto odpowiada za poszczególne części balkonu?

Projekt ma wprowadzić wyraźny podział odpowiedzialności.

Elementy konstrukcyjne balkonu, logii lub tarasu mają zostać jednoznacznie potraktowane jako część nieruchomości wspólnej. Dotyczyć ma to m.in. dźwigarów, płyty balkonowej wraz z izolacją, balustrady oraz elementów będących fragmentem elewacji.

Za ich utrzymanie odpowiadałaby więc wspólnota.

Natomiast właściciel konkretnego mieszkania miałby odpowiadać za wewnętrzną przestrzeń balkonu oraz znajdujące się tam elementy wykończeniowe.

Takie rozgraniczenie może mieć ogromne znaczenie podczas kosztownych remontów. Zamiast każdorazowego sporu o to, czy konkretny element należy do właściciela lokalu czy do części wspólnej, odpowiedź ma wynikać bezpośrednio z przepisów.

Zmiany również w garażach

Nowość, której nie było w pierwotnej wersji projektu, dotyczy miejsc garażowych posiadających oddzielną księgę wieczystą.

Według wiceministra obecne regulacje powodują problemy, ponieważ wspólnota może nie mieć wpływu na takie miejsca albo zarządzać nimi bez odpowiedniego umocowania.

Nowelizacja ma uporządkować również tę kwestię.

Koniec z mikrokawalerkami ukrywanymi jako aparthotele?

Druga część reformy uderza w praktykę budowania lokali, które formalnie nie są mieszkaniami, choć w rzeczywistości właśnie w taki sposób są później wykorzystywane.

Mechanizm może wyglądać następująco: na terenie przeznaczonym pod usługi powstaje formalnie obiekt hotelowy. Poszczególne niewielkie pomieszczenia są następnie sprzedawane jako lokale użytkowe.

Pozwala to ominąć niektóre wymagania odnoszące się do zwykłych mieszkań. Materiał źródłowy wskazuje m.in. na wymóg minimalnej powierzchni 25 mkw. dla lokalu mieszkalnego oraz możliwość zastosowania innych wymogów dotyczących miejsc parkingowych.

Rząd chce ograniczyć takie praktyki.

Gminy dostaną nowe uprawnienia

Projekt zakłada, że wyodrębnienie lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego będzie wymagało spełnienia dwóch zasadniczych warunków.

Po pierwsze, lokal będzie musiał odpowiadać wymaganiom technicznym właściwym dla lokalu mieszkalnego albo użytkowego. Wskazana w projekcie minimalna powierzchnia to 25 mkw.

Po drugie, rada gminy będzie mogła wskazać w uchwale obszary, na których dopuszczalne będzie wyodrębnianie lokali w takich budynkach. Bez odpowiedniej uchwały ustanowienie odrębnej własności lokalu w tego rodzaju inwestycji nie będzie możliwe.

Zdaniem wiceministra rozwiązanie ma przywrócić samorządom realny wpływ na sposób zagospodarowania poszczególnych terenów. Resort chce ograniczyć przypadki, w których pod nazwą aparthotelu powstają w praktyce bardzo małe lokale przeznaczone do zamieszkania.

Nie wszyscy popierają jednak proponowane rozwiązanie. Zastrzeżenia zgłaszają deweloperzy oraz Ministerstwo Sportu i Turystyki. Resort sportu wskazuje na ryzyko negatywnego wpływu nowych wymogów na działalność aparthoteli i condohoteli oraz rozwój branży turystycznej.

Zmiany mogą dotyczyć ponad 3 milionów właścicieli

Choć część nowych regulacji skierowana jest przede wszystkim do deweloperów i samorządów, największą grupą, która może odczuć konsekwencje reformy, są zwykli właściciele mieszkań.

Według informacji przedstawionych w materiale chodzi o ponad 3 miliony właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych.

Dla nich najważniejsze mogą okazać się nie przepisy dotyczące nowych inwestycji, ale właśnie rozwiązania regulujące codzienne funkcjonowanie wspólnot: łatwiejsza zmiana zarządcy, jasny podział odpowiedzialności za balkony, zasady dotyczące garaży oraz możliwość skuteczniejszego dochodzenia roszczeń w przypadku wad budynku.

Na razie są to jednak projektowane przepisy, a nie obowiązujące prawo. Zgodnie z deklaracją wiceministra projekt ma zostać przyjęty przez rząd we wrześniu. Dopiero późniejszy przebieg procesu legislacyjnego przesądzi o ostatecznym kształcie zmian.