Właściciele domów i mieszkań muszą pamiętać o tym raz na 5 lat. Obowiązek za niedopełnienie którego grożą drakońskie kary

Właściciele domów na ogół pamiętają o rejestracji w CEEB, corocznej konserwacji pieca czy przeglądach kominiarskich. Jest jednak jeszcze jeden przegląd o którym warto pamiętać, a za który grożą olbrzymie kary, a w razie problemów także brak wypłaty ubezpieczenia. Na domiar złego to co dla nas pracuje jest ukryte i pełni pracę w tle. Właściciele mieszkań również podlegają temu obowiązkowi, ale tylko w jednym przypadku.

Przegląd instalacji elektrycznej obowiązkowy. Sprawdzają znacznie więcej niż gniazdka

Co najmniej raz na 5 lat trzeba sprawdzić stan techniczny budynku, a kontrola obejmuje również instalację elektryczną i piorunochronną. To obowiązek wynikający z Prawa Budowlanego. Nie chodzi przy tym o szybkie obejrzenie bezpieczników i sprawdzenie, czy działają gniazdka. Przepisy wymagają między innymi zbadania zabezpieczeń przeciwporażeniowych, izolacji przewodów oraz uziemień.

Obowiązek dotyczy również właścicieli domów jednorodzinnych. To ważne, bo Prawo budowlane rzeczywiście przewiduje dla takich budynków pewne wyjątki od części corocznych kontroli i właśnie stąd bierze się część nieporozumień. Zwolnienie nie obejmuje jednak przeglądu pięcioletniego. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia wprost, że budynki mieszkalne jednorodzinne nadal podlegają kontroli wykonywanej co najmniej raz na 5 lat.

Jeżeli chodzi o mieszkania, tutaj całość nie jest taka oczywista. W budynkach wielorodzinnych za wszystko poza samymi mieszkaniami odpowiada zarządca lub spółdzielnia i dzieje się to poza wiedzą lokatorów. Jednak, jeżeli mieszkanie jest wynajmowane obowiązek sprawdzania instalacji wewnątrz mieszkania również jest obowiązkowy. Za niedopełnienie obowiązku grozi kara finansowa, a jeżeli wadliwa instalacja spowoduje zagrożenia życia lub zdrowia lokatora, równie z odpowiedzialność karna.

Raz na 5 lat trzeba sprawdzić instalację elektryczną

Podstawą jest art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem obiekt budowlany podczas użytkowania powinien być co najmniej raz na 5 lat poddawany kontroli obejmującej stan techniczny i przydatność do użytkowania, estetykę budynku oraz jego otoczenia. W tej samej kontroli ustawodawca wprost wymienia instalację elektryczną i piorunochronną. Nie jest to więc zalecenie producenta instalacji, firmy ubezpieczeniowej czy elektryka, lecz obowiązek zapisany w ustawie.

Zakres badania również został określony w przepisach. Osoba przeprowadzająca kontrolę powinna sprawdzić stan sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony przed porażeniem, a także oporność izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów. Oznacza to, że prawidłowy przegląd nie sprowadza się do otwarcia rozdzielnicy, rzucenia okiem na wyłączniki nadprądowe i podpisania kartki. Potrzebne są odpowiednie pomiary, a ich wyniki powinny znaleźć się w dokumentacji z przeprowadzonej kontroli.

Nie każdy elektryk może podpisać taki przegląd

Tu znajduje się kolejna pułapka. Właściciel domu nie powinien zakładać, że wystarczy wezwać dowolnego fachowca zajmującego się montażem gniazdek, oświetlenia czy naprawą instalacji. GUNB wskazuje, że kontrole instalacji elektrycznych i piorunochronnych mogą wykonywać osoby mające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności albo kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych.

W praktyce przed zleceniem kontroli dobrze więc zapytać nie tylko o cenę, ale również o kwalifikacje osoby, która ma podpisać protokół. Sam fakt, że ktoś od lat wykonuje instalacje elektryczne, nie przesądza jeszcze, że posiada wymagane uprawnienia do przeprowadzenia ustawowego przeglądu. GUNB jeszcze w kwietniu 2026 roku publikował osobne wyjaśnienie dotyczące sytuacji, w której kontrolę wykonuje osoba mająca uprawnienia, ale w niewłaściwej specjalności. Urząd podkreśla, że właściciel powinien korzystać z osoby posiadającej kwalifikacje odpowiadające zakresowi wykonywanej kontroli.

Dom jednorodzinny nie jest z tego obowiązku zwolniony

Właściciele domów mogą natknąć się w internecie na informację, że dom jednorodzinny jest zwolniony z okresowych kontroli. To tylko część prawdy. Art. 62 Prawa budowlanego rzeczywiście przewiduje wyjątek dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ale dotyczy on określonej części kontroli wykonywanej raz w roku, związanej ze stanem elementów budynku narażonych na wpływy atmosferyczne i zużycie podczas eksploatacji.

Wyjątek ten nie usuwa obowiązku kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych, które mają własne zasady, ani kontroli pięcioletniej z art. 62 ust. 1 pkt 2. GUNB w aktualnym zestawieniu obowiązków zaznacza to wprost: domy jednorodzinne podlegają kontroli pięcioletniej. Właściciel domu nie może więc uznać, że skoro sam odpowiada za swoją nieruchomość i nie ma spółdzielni czy wspólnoty, przegląd instalacji elektrycznej jest wyłącznie jego prywatną sprawą.

Nie trzeba czekać dokładnie 1825 dni. Ważny jest okres 5 lat

Przepisy posługują się określeniem „co najmniej raz na 5 lat”, co również bywa źle rozumiane. Nie oznacza to konieczności zamawiania elektryka dokładnie w piątą rocznicę poprzedniego pomiaru. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia, że jeżeli kontrolę wykonano przykładowo w 2021 roku, następną można przeprowadzić w dowolnym miesiącu 2026 roku. Nie trzeba pilnować konkretnego dnia i miesiąca poprzedniej wizyty.

Sformułowanie „co najmniej” oznacza jednocześnie, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby kontrolę przeprowadzać częściej. W starszym domu, po dużym remoncie instalacji, rozbudowie budynku, problemach z zabezpieczeniami albo powtarzających się awariach czekanie pełnych 5 lat tylko dlatego, że ustawa pozwala na taki odstęp, nie zawsze będzie rozsądne. Pięcioletni termin to maksymalny okres między obowiązkowymi kontrolami, a nie zalecenie, żeby instalacji wcześniej nie sprawdzać.

Sprawdzają izolację przewodów, uziemienie i ochronę przed porażeniem

Najważniejszą częścią przeglądu elektrycznego są pomiary, których właściciel domu sam nie wykona zwykłym miernikiem z marketu. Kontrola obejmuje między innymi sprawdzenie rezystancji izolacji. Pozwala to ocenić stan izolacji przewodów i wykryć problemy, które nie muszą być widoczne na zewnątrz. Instalacja może pozornie działać normalnie, światło się zapala, urządzenia pracują, a mimo to jej parametry mogą już wskazywać na pogorszenie bezpieczeństwa.

Sprawdzeniu podlegają również środki ochrony przeciwporażeniowej, stan połączeń, osprzęt oraz zabezpieczenia. W instalacjach wyposażonych w odpowiednie urządzenia kontroli wymagają także rozwiązania mające chronić ludzi w razie uszkodzenia urządzenia lub pojawienia się napięcia tam, gdzie nie powinno go być. Do tego dochodzi badanie uziemień instalacji i aparatów oraz instalacji piorunochronnej, jeżeli budynek jest w nią wyposażony. To właśnie dlatego prawidłowy przegląd jest czymś znacznie szerszym niż oględziny tablicy z bezpiecznikami.

Stara instalacja może działać przez lata i nadal nie być bezpieczna

Brak awarii nie jest dowodem, że instalacja znajduje się w dobrym stanie. Dotyczy to szczególnie starszych domów, w których przez lata dokładano kolejne odbiorniki energii: klimatyzację, płytę indukcyjną, piekarnik, pompę ciepła, bojler, urządzenia w garażu czy ładowarkę samochodu. Instalacja projektowana kilkadziesiąt lat temu mogła powstawać przy zupełnie innym zapotrzebowaniu na moc niż to, które występuje obecnie.

Problem ma także wymiar pożarowy. Z danych Państwowej Straży Pożarnej dla województwa mazowieckiego wynika, że w 2025 roku 866 pożarów zostało zakwalifikowanych jako zdarzenia spowodowane wadami urządzeń i instalacji elektrycznych. Nie każdy taki pożar miał oczywiście związek z brakiem pięcioletniego przeglądu, dlatego tych danych nie można ze sobą utożsamiać. Pokazują jednak, że uszkodzenia instalacji elektrycznych nie są teoretycznym zagrożeniem istniejącym wyłącznie w przepisach.

Brak przeglądu może oznaczać grzywnę

Prawo budowlane przewiduje konsekwencje także dla właścicieli i zarządców, którzy nie wykonują obowiązkowych kontroli. GUNB wskazuje, że osoba, która nie zapewnia przeprowadzenia kontroli wymaganej w art. 62, może podlegać karze grzywny. Jeżeli zaniedbanie idzie dalej i obiekt nie jest utrzymywany w należytym stanie technicznym albo nie zostaje zapewnione bezpieczeństwo jego użytkowania, przepisy przewidują znacznie poważniejszą odpowiedzialność.

Art. 91a Prawa budowlanego przewiduje w takich przypadkach grzywnę nie mniejszą niż 100 stawek dziennych, karę ograniczenia wolności albo nawet pozbawienia wolności do roku. Nie oznacza to oczywiście, że właściciel każdego domu bez aktualnego protokołu automatycznie otrzyma taką karę. Zakres odpowiedzialności zależy od konkretnej sytuacji, stanu budynku i rodzaju naruszenia. Sam obowiązek wykonywania kontroli nie jest jednak przepisem bez żadnych sankcji.

Po wykryciu niebezpiecznej usterki nie można czekać do następnego remontu

Kontrola może wykazać niewielkie uchybienia, ale może też ujawnić problem stwarzający realne zagrożenie. Jeżeli zostaną stwierdzone uszkodzenia lub braki, które mogą powodować niebezpieczeństwo dla ludzi albo mienia, przepisy nakładają na właściciela obowiązek ich usunięcia w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej. GUNB wymienia w tym kontekście między innymi ryzyko pożaru, wybuchu oraz porażenia prądem elektrycznym.

W takim przypadku protokół nie jest więc jedynie dokumentem, który można schować do segregatora na następne 5 lat. Jeżeli osoba kontrolująca wskaże niebezpieczne uszkodzenie, właściciel powinien doprowadzić instalację do właściwego stanu. Przy poważniejszych nieprawidłowościach informacja może również trafić do organu nadzoru budowlanego, który ma uprawnienia do sprawdzenia, czy zagrożenie zostało usunięte.

Warszawa nie jest wyjęta spod tego obowiązku

Przepisy obejmują również właścicieli domów w Warszawie. W internecie można znaleźć informacje, że ze względu na duża ilość nieruchomości ryzyko kontroli jest niższe niż gdzie indziej. To kwestia dyskusyjna, ale nie wyłącza to nikogo spod obowiązku. Nie ma znaczenia, czy nieruchomość znajduje się w Wawrze, Wilanowie, na Białołęce, Ursynowie czy w innej części stolicy. Właściciel domu jednorodzinnego odpowiada za wykonanie wymaganej kontroli tak samo jak właściciel podobnego budynku w małej miejscowości. Różnica jest tylko taka, że w budynkach należących do wspólnot lub spółdzielni obowiązek organizacji przeglądów spoczywa zazwyczaj na zarządcy, podczas gdy właściciel domu musi pamiętać o nim sam, chyba, że mieszkanie jest wynajmowane, o czym pisaliśmy powyżej.

To szczególnie łatwo przeoczyć po zakupie domu z rynku wtórnego. Nowy właściciel może nie wiedzieć, kiedy poprzednio wykonywano pomiary albo czy w ogóle istnieje aktualny protokół. W takiej sytuacji dobrze przejrzeć przekazaną dokumentację budynku, a jeżeli nie da się ustalić daty ostatniej prawidłowej kontroli, zlecenie nowego przeglądu usuwa tę niepewność. Samo zapewnienie poprzedniego właściciela, że „elektryka była robiona kilka lat temu”, nie jest tym samym co dokument z wymaganej kontroli.

Najlepiej zacząć od znalezienia ostatniego protokołu

Właściciel domu nie musi na pamięć znać wszystkich terminów z Prawa budowlanego. W tym przypadku najprościej znaleźć dokument z ostatniej kontroli i sprawdzić, w którym roku została wykonana oraz czy obejmowała instalację elektryczną i piorunochronną. Jeżeli od tego czasu mija 5 lat, trzeba zamówić kolejną kontrolę u osoby posiadającej odpowiednie kwalifikacje. Warto od razu upewnić się, że po wykonaniu pomiarów otrzymamy protokół zawierający ich wyniki, a nie tylko rachunek za usługę.

Jeżeli dokumentów nie ma, właściciel nie pamięta żadnego przeglądu albo dom został kupiony bez pełnej dokumentacji, nie warto zgadywać daty. Kontrola instalacji elektrycznej nie jest wyłącznie urzędową formalnością potrzebną na wypadek kontroli nadzoru. W domu przez przewody każdego dnia płynie energia zasilająca dziesiątki urządzeń, a uszkodzona izolacja, niesprawna ochrona przeciwporażeniowa czy niewłaściwe uziemienie nie muszą wcześniej dawać wyraźnych objawów. Pięcioletni przegląd ma właśnie wykryć problemy, zanim pierwszym sygnałem będzie wybity bezpiecznik, porażenie albo pożar.