Zakażą prania i papierosów? Szykują się nowe przepisy dla milionów Polaków

Szykuje się duża zmiana dla mieszkańców bloków, także w Warszawie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad zmianami w ustawie o własności lokali, które mają uporządkować status balkonów, loggii i tarasów. Wokół projektu pojawiły się już pytania o to, czy uznanie części balkonu za element wspólny oznacza możliwość wprowadzenia zakazu palenia papierosów albo suszenia prania. Sedno przygotowywanych zmian jest jednak inne i dotyczy przede wszystkim odpowiedzialności za remonty oraz ich kosztów.

Sprawa może mieć ogromne znaczenie dla właścicieli mieszkań. Według informacji przytaczanych przez Bankier.pl reforma może dotyczyć około 3,3 mln osób mieszkających w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. W Warszawie, gdzie ogromna część mieszkań znajduje się w budynkach wielorodzinnych, nowe zasady mogą być szczególnie odczuwalne.

Balkon jest Twój czy należy do wspólnoty? Ten problem od lat wywołuje spory

Balkon wydaje się naturalnym przedłużeniem mieszkania. Właściciel lokalu ustawia na nim meble, trzyma rośliny, suszy pranie i korzysta z przestrzeni praktycznie na wyłączność. Problem zaczyna się wtedy, gdy balkon trzeba naprawić.

Kto powinien zapłacić za przeciekającą płytę? Kto odpowiada za uszkodzoną izolację? A kto powinien sfinansować naprawę balustrady będącej jednocześnie elementem wyglądu całego budynku?

Brak dostatecznie precyzyjnych przepisów powodował, że odpowiedzi na te pytania nie zawsze były oczywiste. Spory pomiędzy właścicielami lokali a wspólnotami trafiały nawet do sądów.

Przygotowywana nowelizacja ma wprowadzić znacznie wyraźniejszy podział odpowiedzialności.

Wspólnota zapłaci za część remontu balkonu

Najważniejsza zmiana dotyczy elementów konstrukcyjnych i elewacyjnych. Płyta balkonowa, izolacja oraz balustrada mają być traktowane jako elementy, za które odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

W praktyce może to oznaczać bardzo istotną zmianę dla właściciela mieszkania. Jeżeli problem będzie dotyczył konstrukcji balkonu, jego izolacji czy elementów związanych z elewacją budynku, koszty naprawy nie powinny spadać wyłącznie na osobę korzystającą z danego balkonu.

Takie prace mają być finansowane przez wspólnotę, między innymi ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Właściciel nadal będzie natomiast odpowiadał za przestrzeń, z której korzysta samodzielnie, oraz jej powierzchniowe wykończenie.

Przeciekający balkon może przestać być problemem tylko jednego właściciela

To właśnie finansowa część reformy może być najbardziej odczuwalna.

Wyobraźmy sobie właściciela mieszkania w warszawskim bloku, którego balkon zaczyna przeciekać. Jeżeli przyczyną jest uszkodzenie izolacji lub płyty będącej częścią konstrukcji budynku, naprawa może wymagać znacznie większych prac niż zwykła wymiana płytek.

Po uporządkowaniu przepisów odpowiedzialność za element konstrukcyjny ma spoczywać na wspólnocie. Oznacza to jednak również, że na remont konkretnego balkonu będą pośrednio składali się wszyscy właściciele lokali poprzez wspólne środki przeznaczone na remonty.

To ważne także dla osób, które same balkonu nie posiadają. Jeżeli konstrukcyjne części balkonów zostaną jednoznacznie potraktowane jako elementy wspólne, koszty ich utrzymania staną się częścią kosztów dotyczących całej nieruchomości wspólnej.

A co z paleniem papierosów na balkonie?

Wokół planowanej reformy pojawiła się również zupełnie inna dyskusja. Skoro balkon lub jego część zostanie uznana za element wspólny budynku, czy wspólnota będzie mogła zabronić mieszkańcowi palenia na własnym balkonie?

Z przedstawionych informacji nie wynika, aby projekt wprowadzał generalny zakaz palenia papierosów na balkonach. Zmiana statusu poszczególnych elementów balkonu ma przede wszystkim uporządkować odpowiedzialność za ich utrzymanie i remont.

Nie oznacza to oczywiście, że na balkonie można robić wszystko. Nadal zastosowanie mają obowiązujące przepisy, a korzystanie z własnego lokalu i przynależnej do niego przestrzeni nie może naruszać praw innych mieszkańców. To jednak odrębna kwestia od projektowanych zasad finansowania remontów.

Czy z balkonu zniknie suszące się pranie?

Podobne obawy dotyczą suszenia ubrań. Pojawiły się sugestie, że zmiana statusu prawnego balkonów może oznaczać koniec wystawiania suszarek z praniem.

Takiego generalnego zakazu również nie przewidują opisane założenia reformy. Mieszkańcy mają nadal korzystać z balkonów zgodnie z ich przeznaczeniem.

Formalne określenie odpowiedzialności wspólnoty za płytę, izolację czy balustradę nie oznacza automatycznie, że przestrzeń balkonu stanie się dostępna dla wszystkich mieszkańców budynku.

To istotne rozróżnienie. Wspólnotowa odpowiedzialność za określony element techniczny nie jest tym samym co odebranie właścicielowi możliwości korzystania z balkonu.

Fundusz remontowy może nabrać jeszcze większego znaczenia

Jeżeli nowe rozwiązania wejdą w życie, wspólnoty będą musiały uwzględniać stan balkonów i tarasów przy planowaniu remontów oraz wydatków.

Naprawa balkonów w dużym budynku może oznaczać poważną inwestycję. Jeżeli problem konstrukcyjny wystąpi jednocześnie na kilkunastu lub kilkudziesięciu balkonach, koszt dla wspólnoty może być znaczący.

W praktyce mieszkańcy mogą więc zwracać jeszcze większą uwagę na wysokość funduszu remontowego i stan zgromadzonych przez wspólnotę środków. Ostateczne koszty będą zależały od stanu technicznego konkretnego budynku oraz zakresu koniecznych prac.

W Warszawie zmiana może dotyczyć ogromnej liczby mieszkań

Nowe regulacje będą szczególnie istotne w dużych miastach. Warszawa jest pełna budynków wielorodzinnych zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, zarówno starszych bloków wymagających remontów, jak i nowych inwestycji wyposażonych w balkony, loggie oraz duże tarasy.

Dla mieszkańca stolicy najważniejsze będzie więc ustalenie, które elementy balkonu pozostają w jego gestii, a za które odpowiada wspólnota. Może to ograniczyć konflikty w sytuacji, gdy potrzebna jest kosztowna naprawa konstrukcji albo izolacji.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania we wspólnocie, projektowane przepisy mogą mieć dla Ciebie bardzo konkretny skutek finansowy. Jeśli na balkonie uszkodzeniu ulegnie element konstrukcyjny, izolacja albo część związana z elewacją, po zmianie przepisów odpowiedzialność za takie prace ma być wyraźniej przypisana wspólnocie.

Nie oznacza to jednak darmowego remontu. Wspólnota dysponuje pieniędzmi pochodzącymi od właścicieli, dlatego większa liczba kosztownych napraw balkonów może wpływać na jej wydatki i decyzje dotyczące przyszłego finansowania remontów.

Jeżeli natomiast obawiasz się, że po zmianie przepisów nie będzie można suszyć prania albo zapalić papierosa na balkonie, opisane założenia reformy nie wprowadzają takich ogólnopolskich zakazów. Głównym celem zmian jest rozstrzygnięcie, kto odpowiada za poszczególne części balkonu i kto płaci za ich naprawę.

Projektowane regulacje warto więc obserwować do zakończenia procesu legislacyjnego. Dopiero ostateczne brzmienie uchwalonych przepisów przesądzi, jakie dokładnie obowiązki przypadną właścicielom mieszkań, a jakie wspólnotom.