Zalanie mieszkania sąsiada przez najemcę. Kto płaci 50 tysięcy za remont: właściciel czy lokator? Przepisy są bezlitosne

Wynajmujesz mieszkanie. Pewnego dnia, gdy jesteś w pracy, dzwoni telefon. To właściciel lokalu, a w tle słyszysz krzyki sąsiada z dołu: „Zalało mi sufit, woda leje się po żyrandolu, parkiet do wymiany!”. Wracasz do domu i widzisz pęknięty wężyk od pralki albo cieknącą spłuczkę. W tym momencie, oprócz walki ze ścierką, w Twojej głowie pojawia się paraliżujące pytanie: kto za to wszystko zapłaci? Czy to obowiązek właściciela, który „daje mieszkanie”, czy Twój, bo tam mieszkasz? W 2026 roku koszty remontów są gigantyczne, a ubezpieczyciele bezlitośnie egzekwują prawo regresu. Jedno zaniedbanie może wpędzić Cię w długi na lata. Sprawdzamy, gdzie przebiega cienka czerwona linia odpowiedzialności.

Zalanie to najczęstsza szkoda w budynkach wielorodzinnych. W przypadku mieszkań własnościowych sprawa jest prosta – płaci właściciel (lub jego polisa). W przypadku najmu sytuacja prawna staje się polem minowym. Właściciele mieszkań często umywają ręce, twierdząc: „To pan tam mieszkał i pan zepsuł”. Z kolei najemcy bronią się: „To nie moja pralka, była na wyposażeniu, więc to wina właściciela”.

Kto ma rację? Aby to rozstrzygnąć, nie wystarczy „chłopski rozum”. Trzeba sięgnąć do Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu Cywilnego. Przepisy te precyzyjnie (choć w sposób skomplikowany dla laika) dzielą obowiązki konserwacyjne. W 2026 roku, przy rosnącej liczbie najmów, nieznajomość tych artykułów to finansowe samobójstwo.

Święta księga najmu: Artykuł 6a i 6b

Większość sporów o zalanie rozbija się o to, co konkretnie uległo awarii. Ustawodawca stworzył podział na „Naprawy Główne” (obciążające wynajmującego-właściciela) i „Naprawy Drobne” (obciążające najemcę).

Kiedy płaci WŁAŚCICIEL? (Pion i ściany)

Zgodnie z art. 6a Ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Odpowiada on za to, co jest „ukryte” i strukturalne. Właściciel pokrywa szkody, jeśli przyczyną zalania było:

• Pęknięcie rury w ścianie (pionu wodno-kanalizacyjnego): To element infrastruktury budynku. Najemca nie ma do niego dostępu i nie ma wpływu na jego stan.
• Awaria zaworu głównego przed licznikiem: Elementy odcinające wodę na wejściu do mieszkania leżą w gestii właściciela (lub spółdzielni, zależnie od regulaminu, ale na pewno nie najemcy).
• Nieszczelność grzejników (kaloryferów): System C.O. jest systemem zamkniętym i za jego szczelność odpowiada właściciel.

Jeśli sąsiad z dołu ma mokry sufit z powodu pękniętej rury w posadzce – najemca może spać spokojnie. To nie jego wina, nie jego koszt.

Kiedy płaci NAJEMCA? (Wężyk i kran)

Tu dochodzimy do sedna problemu. Artykuł 6b ustawy nakłada na najemcę obowiązek naprawy i konserwacji m.in.:

• Armatury wodnej: Baterie (krany), wylewki, natryski, miski klozetowe, umywalki, zlewozmywaki.
• Osprzętu i zabezpieczeń instalacji: Syfony, wężyki doprowadzające wodę i odpływowe.
• Sprzętu AGD: Pralki, zmywarki (chyba że umowa stanowi inaczej, ale co do zasady dbałość o podłączenie leży po stronie użytkownika).

Przykład klasyczny: Wężyk od pralki. Wprowadzasz się do mieszkania. Pralka jest na wyposażeniu. Po pół roku pęka gumowy wężyk doprowadzający wodę. Mieszkanie pływa. Sąsiad zalany. Kto jest winny? TY (Najemca). Zgodnie z prawem, jako najemca masz obowiązek dbać o stan techniczny wężyków i uszczelek. To element eksploatacyjny. Fakt, że pralka należała do właściciela, zazwyczaj nie zwalnia Cię z odpowiedzialności za bieżącą kontrolę przyłączy. Sąd najczęściej uzna, że doszło do zaniedbania po stronie użytkownika.

Inny przykład: Silikon przy wannie. Jeśli woda przecieka do sąsiada, bo wykruszył się silikon wokół wanny, wina leży po stronie najemcy. Uzupełnianie spoin to „drobna naprawa”, do której jesteś zobowiązany ustawowo.

Pułapka ubezpieczeniowa. Czym jest „Regres”?

Wielu najemców żyje w błogim przekonaniu: „Właściciel ma ubezpieczenie mieszkania, więc jak coś się stanie, ubezpieczalnia zapłaci”. Owszem, zapłaci. A potem zapuka do Ciebie.

Mechanizm w 2026 roku wygląda tak:

• Zalewasz sąsiada (np. zapomniałeś zakręcić kran, pękł wężyk).
• Sąsiad zgłasza szkodę do swojego ubezpieczyciela lub ubezpieczyciela właściciela Twojego mieszkania.
• Towarzystwo Ubezpieczeniowe wypłaca sąsiadowi 30 000 zł na remont (suszenie tynków, malowanie, wymiana podłóg).
• Dział prawny ubezpieczyciela szuka winnego. Ustala, że winę ponosi lokator (Ty), bo nie dopilnował pralki (art. 415 Kodeksu Cywilnego – wina).
• Otrzymujesz wezwanie do zapłaty (regres) na kwotę 30 000 zł. Masz 14 dni na przelew.
• Polisa właściciela chroni JEGO majątek, a nie TWOJĄ odpowiedzialność cywilną. Jeśli szkoda powstała z Twojej winy (nawet nieumyślnej), ubezpieczyciel ma prawo ściągnąć z Ciebie każdą wypłaconą złotówkę.

OC Najemcy – polisa, która ratuje życie (za 50 zł)

Jedynym skutecznym ratunkiem przed takim scenariuszem jest posiadanie własnego ubezpieczenia: OC Najemcy (często sprzedawane jako „OC w życiu prywatnym”).

W 2026 roku koszt takiej polisy to zazwyczaj 50-100 zł rocznie. To równowartość dwóch kaw w sieciówce. W zamian ubezpieczyciel bierze na siebie odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim (sąsiadowi, właścicielowi) do kwoty np. 100 000 zł.

Jeśli masz taką polisę i zalejesz sąsiada (bo pękł ten nieszczęsny wężyk), dzwonisz do swojego ubezpieczyciela i mówisz: „Mam polisę, radźcie sobie”. Oni wypłacają pieniądze sąsiadowi, a Ty jesteś czysty. Ważne: Upewnij się, że polisa obejmuje szkody w mieniu najmowanym oraz szkody zalaniowe. Wiele tanich polis wyłącza tzw. rażące niedbalstwo (np. zostawienie odkręconego kranu przy zatkanym odpływie), ale obejmuje zwykłe awarie sprzętu.

Co jeśli umowa najmu mówi co innego?

Polskie prawo dopuszcza swobodę umów. W umowie najmu możecie zapisać, że „za wszelkie naprawy, łącznie z wymianą kranu i wężyków, odpowiada właściciel”. Taki zapis jest ważny i w razie sporu w sądzie może Cię uratować.

Niestety, 90% umów najmu w Polsce to szablony z internetu, które albo milczą na ten temat (wtedy stosuje się ustawę, czyli podział opisany wyżej), albo zrzucają wszystko na najemcę („najemca pokrywa wszelkie szkody”). Dlatego przed podpisaniem umowy warto negocjować zapisy o naprawach.

Co to oznacza dla Ciebie?

Mieszkanie w cudzym lokalu to nie wakacje w hotelu. Odpowiedzialność jest realna i kosztowna. Oto Twoja instrukcja bezpieczeństwa:

• Zrób przegląd „startowy”: Wprowadzając się, sprawdź nie tylko czy pralka działa, ale zajrzyj za nią. Czy wężyki są sparciałe? Czy pod zlewem jest sucho? Czy silikon przy wannie nie jest czarny i dziurawy? Jeśli coś budzi wątpliwości – zażądaj wymiany PRZED podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego.
• Kup OC Najemcy: To nie jest reklama, to zdrowy rozsądek. Bez tej polisy, mieszkając nad kimś, ryzykujesz bankructwem osobistym przy każdej awarii hydraulicznej. 50 tysięcy długu za zalanie apartamentu poniżej zniszczy Twój budżet na dekadę.
• Zakręcaj wodę: Wyjeżdżasz na weekend? Zakręć główny zawór wody w mieszkaniu. To jeden ruch ręką, który daje 100% pewności, że nie wrócisz do basenu. Jeśli wężyk strzeli pod Twoją nieobecność przy zakręconym zaworze głównym – wina spada na właściciela (niesprawny zawór).
• Protokół zdawczy to Twoja tarcza: Wyprowadzając się, zadbaj o wpis w protokole: „Instalacje wodno-kanalizacyjne sprawne, brak widocznych wycieków”. Bez tego właściciel może tydzień po Twojej wyprowadzce zadzwonić, że „nagle pękło” i obciążyć Cię kosztami z kaucji.