3 miesiące do dramatu. Od 2026 roku działa nowa zasada. Ludzie tracą mieszkania własnościowe

Akt notarialny i mieszkanie bez kredytu hipotecznego nie oznaczają, że nieruchomości nie można stracić. Czasami wystarczą 3 miesiące nieodebranej korespondencji i sprawa nabiera nowego biegu. Od końca 2025 r. zmienił się dodatkowo sam sposób prowadzenia wielu licytacji – w nowych egzekucjach sprzedaż nieruchomości ma być co do zasady prowadzona elektronicznie. Czasami wezwanie od komornika to 

Najnowsze dane pokazują, że egzekucja z nieruchomości nie jest masowym finałem każdego długu, ale zdecydowanie nie jest również martwym przepisem. Według danych Krajowej Rady Komorniczej za 2025 r. w Polsce odnotowano 129 333 zajęcia nieruchomości, a w 7377 sprawach doszło do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji. W kolejnych 150 przypadkach nieruchomość została przejęta przez osobę uprawnioną. Dane obejmują nieruchomości różnego rodzaju, nie tylko mieszkania i nie tylko długi wobec wspólnot czy spółdzielni, ale dobrze pokazują skalę działania całego mechanizmu.

Najważniejsze jest jednak to, że pomiędzy pierwszym niezapłaconym rachunkiem a utratą własnego mieszkania znajduje się cały ciąg postępowań. Nie działa to w taki sposób, że administracja po kilku miesiącach zgłasza sprawę komornikowi, a ten od razu wystawia lokal na sprzedaż. Właściciel ma po drodze wiele momentów, w których może spłacić zadłużenie, zakwestionować jego wysokość, zawrzeć ugodę albo bronić się przed sądem. Problem zaczyna się wtedy, gdy kolejne pisma i rosnący dług są miesiącami ignorowane.

Nie ma zasady „3 czynsze i tracisz mieszkanie”. Przepisy mówią o długotrwałych zaległościach

Obowiązujący w 2026 r. tekst ustawy o własności lokali jest w tej kwestii bardzo konkretny, ale nie podaje liczby miesięcy. Właściciele mają wpłacać zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli natomiast właściciel „zalega długotrwale” z zapłatą należnych opłat, art. 16 pozwala wspólnocie wystąpić do sądu i zażądać sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji.

Nie da się więc uczciwie napisać, że automatyczną granicą są 3 miesiące. Ustawa nie ustanawia takiego progu dla właściciela mieszkania we wspólnocie. Ocena, czy zaległości są już długotrwałe i czy uzasadniają zastosowanie tak drastycznego środka, należy ostatecznie do sądu. Wspólnota również nie może sama podjąć decyzji, że lokal zostaje sprzedany. Musi wystąpić z powództwem, a ustawa zalicza zgodę na wytoczenie takiej sprawy do czynności przekraczających zwykły zarząd.

Co innego zwykłe dochodzenie pieniędzy. Wspólnota nie musi czekać, aż powstaną przesłanki z art. 16, żeby pozwać właściciela o niezapłacone należności. Zaległości mogą być dochodzone sądownie znacznie wcześniej, a po uzyskaniu tytułu wykonawczego wierzyciel może prowadzić egzekucję z rachunku bankowego, wynagrodzenia lub innych składników majątku. Sprzedaż mieszkania jest jednym z możliwych etapów egzekucji, ale nie pierwszym automatycznym krokiem po niezapłaceniu kilku zaliczek.

Jeszcze inaczej wyglądają przepisy dotyczące niektórych mieszkań spółdzielczych. Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu ustawa wskazuje już konkretną granicę – zaległości za okres co najmniej 6 miesięcy mogą być podstawą do żądania przez spółdzielnię orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu prawa. Co istotne, jeśli podstawą sprawy są właśnie zaległości i lokator zapłaci wszystkie zaległe opłaty odpowiednio wcześnie, ustawa przewiduje ochronę przed takim rozstrzygnięciem. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu ponownie mowa jest natomiast o długotrwałych zaległościach i odpowiednim stosowaniu zasad dotyczących sądowej sprzedaży lokalu.

Niewielki dług nie oznacza automatycznej sprzedaży mieszkania za kilkaset tysięcy

Dodatkowa ochrona działa przy zwykłej egzekucji pieniężnej z mieszkania albo domu, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Kodeks postępowania cywilnego stanowi, że wierzyciel może co do zasady żądać wyznaczenia licytacji takiej nieruchomości, jeżeli egzekwowana należność główna wynosi przynajmniej 1/20 sumy oszacowania nieruchomości, czyli 5 proc.

Przy mieszkaniu oszacowanym na 600 tys. zł byłoby to 30 tys. zł należności głównej. Przy lokalu wartym 800 tys. zł – 40 tys. zł. Nie jest to jednak absolutna ochrona przed każdą licytacją poniżej tego poziomu. Kodeks przewiduje wyjątki, a sąd może zgodzić się na wyznaczenie terminu również przy niższym długu, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter należności albo brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku.

Tego mechanizmu nie należy też mieszać ze szczególnym powództwem z art. 16 ustawy o własności lokali. W zwykłej egzekucji wierzyciel chce odzyskać konkretną należność pieniężną. W art. 16 wspólnota występuje natomiast do sądu bezpośrednio z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu z powodu długotrwałych zaległości albo skrajnie uciążliwego zachowania właściciela.

I tutaj pojawia się druga część przepisu, o której wielu właścicieli w ogóle nie wie. Nie trzeba mieć długu, żeby wspólnota mogła próbować doprowadzić do sprzedaży lokalu. Art. 16 obejmuje również właściciela, który w sposób rażący lub uporczywy łamie porządek domowy albo swoim niewłaściwym zachowaniem powoduje, że korzystanie z innych mieszkań lub nieruchomości wspólnej staje się uciążliwe. Nie wystarczy pojedyncza głośna impreza czy jednorazowa awantura. Przepis dotyczy sytuacji poważnych, a ostateczną decyzję podejmuje sąd. Sama możliwość zastosowania takiego rozwiązania jest jednak zapisana wprost w ustawie.

Konsekwencja jest wyjątkowo dotkliwa. Jeżeli lokal zostanie sprzedany w tym trybie, ustawa stanowi, że dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Od końca 2025 r. zmieniły się licytacje. Internet stał się podstawową drogą sprzedaży

Największą świeżą zmianą jest sposób przeprowadzania egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Ustawa z 9 października 2025 r., która weszła w życie 5 grudnia, odwróciła dotychczasową zasadę. W egzekucjach wszczętych po wejściu nowych przepisów komornik sprzedaje nieruchomość co do zasady w drodze licytacji elektronicznej. Tradycyjna licytacja publiczna może być przeprowadzona, jeżeli przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania zażąda tego wierzyciel.

Zmiana nie działa wstecz. Do egzekucji z nieruchomości wszczętych i niezakończonych przed wejściem nowelizacji stosuje się wcześniejsze przepisy. W 2026 r. funkcjonują więc równolegle sprawy prowadzone jeszcze według starego modelu oraz nowe postępowania, w których internet jest rozwiązaniem domyślnym.

Elektroniczne licytacje szybko zyskiwały znaczenie jeszcze przed zmianą prawa. Według danych KRK analizowanych za 2025 r. dokonano 2666 sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji. Dla porównania w 2022 r. było ich zaledwie 528. Pełne statystyki za 2026 r. będą szczególnie interesujące, ponieważ będzie to pierwszy rok, w którym nowe egzekucje przez większość czasu funkcjonują już z elektroniczną licytacją jako podstawowym wariantem.

Dla dłużnika ma to bardzo praktyczne znaczenie. Oferta mieszkania nie musi już przyciągnąć przede wszystkim osób z konkretnego miasta, które są gotowe przyjść w określonym terminie do sądu. W e-licytacji mogą brać udział uprawnieni uczestnicy z całej Polski. Potencjalnie zwiększa to liczbę zainteresowanych i konkurencję przy sprzedaży, choć oczywiście nie oznacza, że każda zajęta nieruchomość rzeczywiście znajdzie nabywcę.

Najnowsze dane dobrze pokazują tę różnicę. W 2025 r. komornicy odnotowali 129 333 zajęcia nieruchomości, ale sprzedażą licytacyjną zakończyło się 7377 spraw. Samo zajęcie mieszkania nie oznacza więc, że zostanie ono ostatecznie sprzedane. Po drodze dług może zostać uregulowany, egzekucja może zostać skierowana do innego majątku albo licytacja może nie dojść do skutku.

Komornik nie wystawia mieszkania następnego dnia. Najpierw daje 2 tygodnie na zapłatę

Egzekucja z nieruchomości również ma kilka kolejnych etapów. Po złożeniu przez wierzyciela wniosku komornik dokonuje zajęcia i wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu 2 tygodni. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu pozwala przejść do dalszych czynności związanych z opisem i oszacowaniem nieruchomości. Następnie potrzebne jest uprawomocnienie się opisu i oszacowania oraz spełnienie warunków pozwalających na wyznaczenie licytacji.

Cena wywoławcza podczas pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeśli pierwsza próba nie zakończy się sprzedażą i dojdzie do drugiej licytacji, cena wywoławcza spada do 2/3 sumy oszacowania. Nie oznacza to, że lokal zostanie za tyle sprzedany. Są to ceny początkowe. Jeżeli zainteresowanych jest kilku, kolejne postąpienia mogą podnieść cenę znacznie wyżej.

Do ostatnich etapów sprawy również nie należy podchodzić z założeniem, że „jest już za późno”. Kodeks przewiduje, że jeżeli należność wierzyciela wraz z kosztami zostanie uregulowana przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję. Oczywiście im później następuje spłata, tym więcej kosztów może powstać po drodze, dlatego znacznie rozsądniej reagować na pierwsze wezwanie niż czekać na wyznaczony termin sprzedaży mieszkania.

Po sprzedaży pieniądze nie przepadają w całości. Z uzyskanej sumy zaspokajane są zgodnie z ustawową kolejnością między innymi koszty egzekucji oraz wierzyciele. Jeżeli po ich pokryciu pozostaje nadwyżka, przypada ona dłużnikowi. Jednocześnie sprzedaż poniżej wartości, rosnące koszty i inne zobowiązania mogą spowodować, że kwota pozostała po zakończeniu całej procedury będzie znacznie mniejsza niż wartość mieszkania, które właściciel wcześniej posiadał.

Nieodebrane awizo nadal jest niebezpieczne, ale „fikcja doręczenia” nie działa tak prosto

Właśnie tutaj warto rozprawić się z jednym z najbardziej niebezpiecznych uproszczeń. Nie można obecnie napisać, że po 2 awizach każde pierwsze pismo z sądu automatycznie uważa się za skutecznie doręczone i dłużnik natychmiast przegrywa sprawę. Przy pierwszych pismach kierowanych do osoby fizycznej Kodeks postępowania cywilnego przewiduje dodatkowy mechanizm doręczenia za pośrednictwem komornika, jeżeli korespondencja nie została odebrana, a zachodzą ustawowe warunki do zastosowania tej procedury.

Nie oznacza to jednak, że można spokojnie wyrzucać awiza. Obecne przepisy przewidują wyjątek, gdy aktualność adresu pozwanego nie budzi wątpliwości. W takim przypadku nieodebranie przesyłki może nadal wywoływać bardzo poważne skutki. Osobne zasady obowiązują także w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Dlatego najbezpieczniejsza reguła pozostaje banalna – korespondencji z sądu, komornika, wspólnoty czy spółdzielni nie należy ignorować.

Jeżeli sąd wyda nakaz zapłaty w zwykłym postępowaniu upominawczym i zostanie on doręczony pozwanemu w Polsce, termin na zaspokojenie roszczenia albo wniesienie środka zaskarżenia wynosi co do zasady 2 tygodnie od doręczenia. To właśnie wtedy trzeba sprawdzić kwotę, okres zadłużenia, naliczone odsetki i dokumenty. Jeżeli roszczenie jest błędne albo część należności została wcześniej uregulowana, trzeba podnieść to przed sądem, a nie dopiero wtedy, gdy pojawi się komornik.

Nie warto również traktować konta w e-Sądzie jako systemu, który pokaże wszystkie postępowania prowadzone przeciwko konkretnej osobie. Elektroniczne Postępowanie Upominawcze jest tylko jednym z trybów dochodzenia roszczeń. Sprawa wspólnoty lub innego wierzyciela może być prowadzona również przed zwykłym sądem. Najważniejsze pozostaje więc odbieranie korespondencji pod adresem, pod którym rzeczywiście można ją otrzymać.

W Warszawie właściciel mieszkania też może dostać dodatek mieszkaniowy

Dla osoby, która zaczyna mieć problemy z opłatami, znacznie ważniejsze od przepisów o licytacji jest niedopuszczenie do wielomiesięcznego narastania długu. W Warszawie funkcjonuje dodatek mieszkaniowy, a miejska procedura została ponownie zaktualizowana w lipcu 2026 r. Wbrew częstemu przekonaniu świadczenie nie jest przeznaczone wyłącznie dla najemców mieszkań komunalnych. Może ubiegać się o nie również właściciel mieszkania albo osoba posiadająca odpowiednie spółdzielcze prawo do lokalu, jeżeli spełnia kryteria dochodowe i powierzchniowe.

Według aktualnych zasad ogólnopolskich podstawowy próg dochodowy wynosi 3561,42 zł miesięcznie w gospodarstwie jednoosobowym oraz 2671,07 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym. Przekroczenie progu nie zawsze oznacza automatyczną utratę całego świadczenia – przepisy przewidują mechanizm pomniejszenia dodatku o nadwyżkę. Gmina może również podwyższyć kryteria obowiązujące na swoim terenie.

Dodatek może uwzględniać między innymi koszty zarządu nieruchomością wspólną, ogrzewania, wody czy odbioru odpadów. W Warszawie wniosek składa się w dzielnicy właściwej dla położenia lokalu. To rozwiązanie szczególnie istotne dla osób, które straciły część dochodów i zaczynają finansować comiesięczne opłaty oszczędnościami albo pożyczkami.

Najgorszym rozwiązaniem jest natomiast całkowite zerwanie kontaktu z administracją. Jeżeli wiadomo, że w najbliższych miesiącach pełna opłata będzie niemożliwa, warto wystąpić do zarządu wspólnoty lub spółdzielni z propozycją ugody albo rat zanim zadłużenie urośnie do poziomu, przy którym wierzyciel zacznie kierować kolejne sprawy do sądu. Samo wysłanie prośby nie powoduje oczywiście obowiązku zaakceptowania przez wspólnotę dowolnych warunków, ale porozumienie zawarte odpowiednio wcześnie może być rozwiązaniem znacznie tańszym dla obu stron niż wieloletnia egzekucja.

Najważniejsza informacja dla właściciela mieszkania jest więc jednocześnie uspokajająca i ostrzegawcza. Jedna czy 3 niezapłacone opłaty nie powodują automatycznej utraty lokalu. Żeby własne mieszkanie rzeczywiście trafiło na licytację, musi zostać przeprowadzona odpowiednia procedura sądowa i egzekucyjna. Nie oznacza to jednak, że własność chroni przed przymusową sprzedażą. Prawo wprost dopuszcza taki finał przy długotrwałych zaległościach, a od końca 2025 r. nowe egzekucje z nieruchomości są co do zasady kierowane na licytację elektroniczną. Im wcześniej właściciel reaguje na rosnące zadłużenie i pisma wierzyciela, tym więcej pozostaje możliwości, żeby do tego finału nigdy nie doszło.