To miasto wprowadza drakoński podatek. Ceny mogą wystrzelić w górę. Za nim pójdą inne metropolie?

Ponad milion złotych rocznie więcej za większą inwestycję mieszkaniową. Pierwsze miasto w Polsce zdecydowało się uderzyć w deweloperów. Nowa stawka podatku to już nie 1,19 zł za metr kwadratowy, ale 34 złote. Koszty podatku mogą pokryć kupujący.

Mieszkańcy planujący zakup mieszkania w Katowicach mogą niebawem odczuć skutki wojny między deweloperami a urzędem miasta. Po raz pierwszy w Polsce samorząd zdecydował się na drastyczne podniesienie podatku od niesprzedanych lokali mieszkaniowych. Decyzja wywołała burzę w branży deweloperskiej i może stać się precedensem dla innych miast.

Katowice atakują pustostany deweloperskie

Władze Katowic od września 2025 roku naliczają deweloperom trzydziestokrotnie wyższy podatek od mieszkań, które ukończyły budowę, ale wciąż czekają na kupców. Stawka wzrosła z preferencyjnych 1,19 zł za metr kwadratowy do 34 złotych – takiej samej, jaką płacą lokale zajmowane na działalność gospodarczą.

Jak informuje „Gazeta Wyborcza”, pierwszymi firmami, które otrzymały wezwania do zapłaty, były katowieckie spółki deweloperskie z dużą liczbą niesprzedanych lokali. Różnica w kosztach jest dramatyczna – za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych podatek wzrasta z niecałych 60 złotych rocznie do 1700 złotych. W przypadku większych inwestycji z kilkudziesięcioma niesprzedanymi mieszkaniami oznacza to dodatkowe koszty sięgające setek tysięcy złotych rocznie.

Sandra Hajduk, rzecznik prasowy Urzędu Miasta w Katowicach wyjaśnia w rozmowie z FXMAG, że „kluczowym kryterium zastosowania właściwej stawki podatku jest rzeczywiste wykorzystanie danego budynku konkretnie na realizowanie potrzeb mieszkaniowych”. Miasto argumentuje, że jeśli mieszkanie nie służy faktycznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz jest wykorzystywane w celach zarobkowych lub inwestycyjnych, zastosowanie znajduje wyższa stawka podatku.

NSA dał zielone światło dla podwyżek

Podstawą prawną katowickiej decyzji jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku, która jednoznacznie określiła zasady opodatkowania budynków mieszkalnych. Jak podaje portal Money.pl, wyrok stanowi, że „budynki mieszkalne należy opodatkować preferencyjną, najniższą stawką podatku jedynie w takiej części, w jakiej służą wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych”.

Katowiccy urzędnicy powołują się także na wcześniejsze orzecznictwo sądów administracyjnych, które podkreśla element „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”. Budynki wzniesione przez deweloperów pełnią – zdaniem miasta – funkcję czysto komercyjną, aż do przeniesienia własności na nabywcę lub oddania do faktycznego stałego zamieszkania.

Urzędnicy wskazują również, że niesprzedane mieszkania mogą być wykorzystywane jako lokale pokazowe lub stanowić towar handlowy w ramach prowadzonej przez dewelopera działalności gospodarczej. W takiej sytuacji trudno mówić o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, do czego wyraźnie odnosi się orzeczenie NSA.

Deweloperzy mówią o bezprawiu i zapowiadają walkę

Reakcja branży deweloperskiej była natychmiastowa i ostra. Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w rozmowie z portalem Money.pl nazwał działania Katowic „bezprawną próbą powiększenia dochodów miasta”.

Według przedstawicieli PZFD wyższy podatek powinien obowiązywać tylko w sytuacjach, gdy lokal faktycznie służy działalności gospodarczej, na przykład najmu krótkoterminowego. Wandzel podkreśla, że „deweloper buduje mieszkania, żeby je sprzedać klientom. Nie znam żadnego dewelopera, który ma inny cel działalności”.

Branża zwraca uwagę, że wysokie zapasy mieszkań w Katowicach to wynik słabszego popytu na rynku, a nie spekulacji czy świadomego przetrzymywania lokali. Jak informuje portal BitHub.pl, deweloperzy argumentują, że „tempo sprzedaży nie może być podstawą do sugerowania tezy, że deweloper ma jakiś cel inwestycyjny”.

Atal, jeden z największych deweloperów działających w Katowicach, potwierdził otrzymanie pisma od miasta. Łukasz Borkowski z biura prasowego spółki poinformował „Rzeczpospolitą”, że firma odpisała, iż „nie znajduje uzasadnienia” dla takiej decyzji. Sprawa może skończyć się w sądzie.

Konkretne koszty – od tysięcy do milionów złotych rocznie

Praktyczne skutki nowego podatku są dotkliwe dla deweloperów. Według obliczeń portalu Bankier.pl, firma posiadająca 30 niesprzedanych mieszkań o średniej powierzchni 60 metrów kwadratowych zapłaci rocznie:

• Dotychczas: około 2150 złotych podatku (30 x 60 x 1,19)
• Od teraz: około 61 200 złotych (30 x 60 x 34)

Różnica wynosi prawie 60 tysięcy złotych rocznie tylko za średniej wielkości projekt mieszkaniowy. W przypadku większych inwestycji z kilkuset mieszkaniami w ofercie koszty mogą sięgnąć milionów złotych.

Szczególnie dotkliwe może być naliczanie podatku wstecz – katowicki urząd skarbowy zgodnie z przepisami ordynacji podatkowej może analizować składane deklaracje za okres do 5 lat wstecz. Oznacza to, że niektóre firmy mogą otrzymać wezwania do zapłaty nie tylko za bieżący rok, ale także za poprzednie lata.

Trend rozprzestrzeni się na inne miasta?

Katowice to dopiero początek. Jak informuje portal PropertyNews.pl, podobne apele zgłaszają już radni w Krakowie. Przedstawiciele opozycyjnego klubu Kraków dla Mieszkańców złożyli projekt uchwały argumentując, że wyższy podatek będzie działał mobilizująco na deweloperów oraz wszystkich innych posiadaczy mieszkań przetrzymywanych inwestycyjnie.

Spekulacje mediów wskazują na możliwe podobne działania w Łodzi i Warszawie. Jak podaje portal Forsal.pl, może to stać się nowym trendem w polskim samorządzie, szczególnie w kontekście problemów budżetowych wielu miast i rosnącej krytyki spekulacji na rynku mieszkaniowym.

Prawnik podatkowy Łukasz Szatkowski z kancelarii MDDP w rozmowie z „Rzeczpospolitą” ostrzega jednak, że stanowisko Katowic może stanowić „nadinterpretację treści uchwały NSA i jest podręcznikowym przykładem fiskalizmu”.

Co to oznacza dla zwykłych kupujących mieszkania?

Prawdopodobnie wyższe ceny mieszkań. Choć katowiccy urzędnicy twierdzą, że nie kierują się kryteriami dotyczącymi kształtowania cen na rynku nieruchomości, ekonomiczna logika jest bezwzględna – deweloperzy będą musieli skądś wziąć pieniądze na pokrycie dodatkowych kosztów.

Portal BitHub.pl ostrzega, że „wyższy podatek dla niesprzedanych lokali podnosi koszt trzymania zapasów po stronie deweloperów. W krótkim terminie może to skłaniać do szybszego upłynniania mieszkań (rabaty, sprzedaż pakietowa do funduszy PRS), a w części przypadków – do przerzucania kosztów na nabywców w cenie ofertowej nowych inwestycji”.

W praktyce oznacza to kilka scenariuszy:

• Deweloperzy mogą oferować większe rabaty przy szybkiej sprzedaży, aby uniknąć długoterminowych kosztów podatku
• Ceny nowych mieszkań mogą wzrosnąć o kwoty odpowiadające kosztom podatku – nawet kilka tysięcy złotych za lokal
• Firmy mogą ograniczyć liczbę rozpoczynanych inwestycji, co zmniejszy podaż mieszkań na rynku

Zgodnie z danymi GUS, w drugim kwartale 2025 roku średnia cena nowego mieszkania w Katowicach wynosiła 11 742 złote za metr kwadratowy. Eksperci nie wykluczają wzrostu tej kwoty o kilkaset złotych w reakcji na nowe obciążenia podatkowe.

Prawna batalią może potrwać lata

Spór prawny dopiero się rozpoczyna. Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiada odwołania od decyzji podatkowych do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do Wojewódzkich Sądów Administracyjnych.

Precedensem może być sprawa z 2011 roku w Szczecinie, gdzie – jak przypomina „Gazeta Wyborcza” – Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał rację deweloperom, uznając, że samo posiadanie mieszkania przez dewelopera nie jest wystarczającą przesłanką do traktowania go jako przedmiot działalności gospodarczej.

Tym razem jednak po stronie miasta stoi uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego, która może przeważyć szalę na korzyść samorządów. Portal HaloKatowice.pl informuje, że definitywne rozstrzygnięcie może zapaść dopiero za kilka lat, gdy sprawy przejdą przez wszystkie instancje sądowe.

Do tego czasu deweloperzy będą musieli płacić wyższą stawkę, co może trwale zmienić ekonomikę inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Jeśli trend rozprzestrzeni się na inne miasta, branża deweloperska może stanąć przed koniecznością przebudowania swoich modeli biznesowych.