Największy bank w Polsce przepowiada przyszłość mieszkań. Jedna data zmieni wszystko

PKO BP opublikował prognozę, która może wpłynąć na decyzje milionów Polaków. Bank przewiduje stabilne ceny mieszkań przez najbliższe miesiące, ale w pierwszej połowie 2026 roku sytuacja ma się diametralnie zmienić.

Ceny mają ruszyć w górę w 2026 roku

Analitycy PKO BP identyfikują kilka kluczowych czynników, które mogą pobudzić popyt na mieszkania. Pierwszy to dotychczasowe obniżki stóp procentowych w 2025 roku oraz oczekiwania na kolejne redukcje. Niższe stopy oznaczają tańsze kredyty, co bezpośrednio przekłada się na większą zdolność kredytową Polaków.

Drugi czynnik to utrzymujący się wzrost wynagrodzeń, który poprawia sytuację finansową gospodarstw domowych. Jak podaje portal PropertyNews.pl, rosnące płace zwiększają zdolność kredytową i umożliwiają większej liczbie osób staranie się o kredyt hipoteczny.

Trzecim elementem jest realizacja odłożonych decyzji zakupowych. Po jednoznacznej informacji o rezygnacji rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych część potencjalnych kupujących wstrzymała się z zakupami. Analitycy przewidują, że ci ludzie w końcu zdecydują się na zakup mieszkania.

Gdzie propozycji jest coraz mniej, tam ceny rosną

Po stronie podażowej eksperci PKO BP wskazują na szereg czynników, które mogą ograniczyć dostępność mieszkań na rynku. Kluczowy jest wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową. Portal Money.pl informuje, że zjawisko to ma związek z możliwością ograniczenia podaży gruntów po przyjęciu przez gminy planów ogólnych według nowych zasad.

Szczególnie niepokojące dla deweloperów jest ryzyko paraliżu decyzyjnego. Jeśli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do końca czerwca 2026 roku, może to sparaliżować wydawanie pozwoleń na budowę. Niepewność prawna zawsze odbija się na cenach – deweloperzy przerzucają ryzyko na kupujących.

Dodatkowym obciążeniem są koszty nowelizacji warunków technicznych budynków oraz wysokie ceny usług budowlanych. Do tego dochodzi prawdopodobny wzrost podatku od nieruchomości w odniesieniu do mieszkań niesprzedanych przez deweloperów. Gminy mają pełną swobodę w ustalaniu tych stawek.

Ustawa Schronowa podnosi koszty budowy

Znaczące obciążenie dla branży deweloperskiej stanowią koszty związane z tak zwaną Ustawą Schronową. Nowe przepisy wymagają od inwestorów budowy schronów przeciwlotniczych lub wpłat na specjalny fundusz. To kolejny element, który może popchnąć ceny mieszkań w górę.

Centrum Analiz PKO BP wskazuje również na systematyczny wzrost kosztów materiałów budowlanych, choć w maju 2025 roku odnotowano spadek o 0,7 procent w ujęciu rocznym. Jednak długoterminowa tendencja pozostaje wzrostowa, co bezpośrednio wpływa na koszty budowy nowych mieszkań.

Istotnym czynnikiem jest też ograniczenie podaży nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. W drugim kwartale 2025 roku deweloperzy wprowadzili o 12 procent mniej mieszkań do sprzedaży w porównaniu z pierwszym kwartałem. Mniejsza podaż przy stabilnym popycie naturalnie prowadzi do wzrostu cen.

Alternatywny scenariusz – mieszkania mogą potanieć

PKO BP nie wyklucza jednak scenariusza spadku cen mieszkań. Taki rozwój wydarzeń mógłby być wywołany silnymi szokami popytowo-podażowymi związanymi z sytuacją geopolityczną. Wojna w Ukrainie wciąż trwa, a jej ewentualna eskalacja mogłaby poważnie wpłynąć na polski rynek mieszkaniowy.

Negatywnie na popyt mieszkaniowy mogą oddziałać też zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego. Choć szczegóły tego podatku nie są jeszcze znane, sama perspektywa wyższych kosztów posiadania nieruchomości może zniechęcać potencjalnych kupujących.

Portal Domiporta.pl zwraca uwagę, że w przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 roku bank dostrzega wyraźne ryzyko spadku cen. Wysokie oprocentowanie kredytów może skutecznie ograniczyć popyt na mieszkania.

Deweloperzy przygotowują się na trudne czasy

Branża deweloperska już odczuwa skutki prognozowanych zmian. W drugim kwartale 2025 roku sprzedano o 5 procent mniej mieszkań w siedmiu największych miastach w porównaniu do pierwszego kwartału. To sygnał, że popyt słabnie mimo względnie stabilnych cen.

Jak informuje portal FLTR we współpracy z RynekPierwotny.pl, deweloperzy wprowadzili w drugim kwartale o 12 procent mniej mieszkań do sprzedaży. To racjonalna reakcja na słabnący popyt – lepiej ograniczyć podaż niż obniżać ceny.

Średni czas realizacji transakcji na rynku wtórnym w Warszawie wynosi już 92 dni. To o wiele dłużej niż w okresach wysokiej aktywności rynkowej, gdy mieszkania znajdowały nabywców w ciągu kilku tygodni.

Banki szykują się na ożywienie

PKO BP nie jest jedynym bankiem przygotowującym się na zmiany w 2026 roku. Instytucje finansowe monitorują sytuację na rynku kredytów hipotecznych, gdzie w maju 2025 roku sprzedano 18,8 tysiąca kredytów. To wciąż znacznie mniej niż w najlepszych okresach dla rynku mieszkaniowego.

Zdolność kredytowa gospodarstw domowych była o 8-11 procent większa w czerwcu 2025 roku w porównaniu ze styczniem. To efekt obniżek stóp procentowych i wzrostu wynagrodzeń. Jednak banki pozostają ostrożne w udzielaniu kredytów o wysokiej wartości.

Perspektywa dalszych obniżek stóp procentowych może dodatkowo poprawić dostępność kredytów hipotecznych. Jednak decyzje RPP zależą od sytuacji gospodarczej i inflacji, które mogą ulec zmianie w przypadku szoków zewnętrznych.

Regionalne różnice będą się pogłębiać

PKO BP zwraca uwagę na rosnące różnice między regionami. Mieszkania na atrakcyjnych lokalizacjach będą drożeć szybciej niż te w mniej popularnych dzielnicach. Spadkowe tendencje mogą pojawić się szczególnie w przypadku nieatrakcyjnych lokalizacji czy przy nietrafionych rozwiązaniach architektonicznych.

Negatywne doświadczenia mogą dotknąć również regiony dotknięte powodzią we wrześniu 2024 roku. Mieszkańcy terenów zalewowych mogą częściej decydować się na zmianę miejsca zamieszkania i sprzedaż nieruchomości, co może obniżyć ceny w tych obszarach.

Eksperci przewidują, że największe wzrosty cen będą dotyczyć mieszkań w centrum dużych miast oraz nowych inwestycji o wysokim standardzie. Mieszkania na obrzeżach miast lub w starszym budownictwie mogą odnotować znacznie mniejsze podwyżki lub nawet stagnację cen.

Prognoza PKO BP pokazuje złożoność czynników kształtujących rynek nieruchomości w Polsce. Ostateczny kierunek zmian będzie zależał od tego, które z tych sił okażą się dominujące w nadchodzących kwartałach. Pewne jest jedno – 2026 rok przyniesie znaczące zmiany na polskim rynku mieszkaniowym.