Zaczęło się. Totalne zaskoczenie, eksperci w szoku, ludzie ruszyli do banków

Czwarta w tym roku obniżka stóp procentowych wywołała falę zakupów mieszkań, jakiej nie widziano od prawie dwóch lat. We wrześniu deweloperzy sprzedali o 42 procent więcej lokali niż rok temu, a popyt na kredyty hipoteczne jest ponad czterokrotnie wyższy niż w najgorszym momencie kryzysu. Ale ten boom może szybko doprowadzić do kolejnych podwyżek cen – i znów zamknąć rynek dla tysięcy Polaków.

Jak zmieniła się sytuacja kredytowa

Jeszcze dwa lata temu kredyt hipoteczny był praktycznie nieosiągalny dla przeciętnej rodziny. Stopy procentowe sięgały prawie siedmiu procent, raty kredytów były astronomiczne, a banki drastycznie obniżyły zdolność kredytową. Para zarabiająca łącznie osiem tysięcy złotych miesięcznie mogła liczyć na kredyt ledwie wystarczający na małe mieszkanie w odległej dzielnicy. Rynek mieszkaniowy praktycznie zamarzł.

Od początku tego roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy łącznie o 1,25 punktu procentowego. Ostatnia, czwarta obniżka w październiku, sprawiła że główna stopa NBP spadła do 4,5 procenta. To wciąż więcej niż przed pandemią, ale znacznie mniej niż w szczycie inflacyjnym. I właśnie ta różnica odmroziła rynek.

Efekt jest dramatyczny. Według danych Biura Informacji Kredytowej, we wrześniu prawie 40 tysięcy osób zapytało banki o możliwość kredytu hipotecznego. W przeliczeniu na dni robocze to ponad 1800 zapytań dziennie. Dla porównania, we wrześniu 2022 roku, w najgorszym momencie, takich zapytań było czterokrotnie mniej. To nie jest stopniowy wzrost zainteresowania, lecz gwałtowna eksplozja popytu.

Developorzy sprzedają jak za najlepszych czasów

Wrześniowe wyniki sprzedaży zaskoczyły nawet analityków rynku. W siedmiu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali największą od 22 miesięcy liczbę mieszkań. Wzrost w stosunku do sierpnia wyniósł 26 procent, a w porównaniu z wrześniem ubiegłego roku aż 42 procent. To liczby, które jeszcze pół roku temu wydawały się nierealistyczne.

Katarzyna Kuniewicz z Otodom, wskazuje że skokowy wzrost jest bezpośrednim odzwierciedleniem poprawy sytuacji kredytowej. Ludzie którzy przez ostatnie dwa lata tylko patrzyli na ogłoszenia, nagle uzyskali zdolność kredytową i ruszyli do działania. To odblokowało popyt, który narastał przez miesiące niepewności.

Rosnąca zdolność kredytowa sprawia też, że kupujący coraz częściej wybierają droższe mieszkania. Średnia wartość wnioskowanego kredytu we wrześniu wzrosła o ponad sześć procent rok do roku, przekraczając 473 tysiące złotych. To nie tylko efekt inflacji i wyższych cen mieszkań, ale też faktycznej poprawy możliwości finansowych kredytobiorców. Ci sami ludzie, którzy rok temu mogli liczyć na kawalerkę, dziś kredytują dwupokojowe mieszkanie.

Strach przed kolejnymi podwyżkami napędza zakupy

Paradoksalnie, popyt nie wynika tylko z lepszych warunków kredytowych. Równie ważna jest rosnąca obawa, że ceny mieszkań znów zaczną gwałtownie rosnąć. To klasyczny mechanizm samospełniającej się przepowiedni – ludzie kupują teraz, bo boją się że za kilka miesięcy będzie jeszcze drożej. A właśnie to masowe kupowanie powoduje wzrost cen, potwierdzając ich obawy.

Oferta deweloperska w największych miastach przekracza 60 tysięcy mieszkań, co brzmi imponująco. Ale przy obecnym tempie sprzedaży ta podaż może być wchłonięta znacznie szybciej niż się spodziewano. A gdy popyt przewyższa podaż, ceny idą w górę. To proste prawo rynku, które już nieraz obserwowaliśmy na polskim rynku nieruchomości.

W Warszawie i Trójmieście sytuacja jest szczególnie napięta. To miasta z największym popytem i relatywnie ograniczoną ofertą w stosunku do liczby zainteresowanych. Analitycy przewidują tam najsilniejsze wzrosty sprzedaży w końcówce roku, co może szybko przełożyć się na podwyżki cen. Kto teraz kupi, może za pół roku cieszyć się że zdążył przed kolejną falą drożyzny.

Czy to dobry moment na kupno mieszkania

Dla kogoś kto szuka mieszkania, obecna sytuacja jest ambiwalentna. Z jednej strony, dostępność kredytów jest nieporównywalnie lepsza niż rok czy dwa lata temu. Możesz dostać finansowanie na więcej, rata będzie niższa, banki chętniej udzielają kredytów. To wszystko przemawia za działaniem teraz.

Z drugiej strony, ceny mieszkań wcale nie spadły mimo dwuletniego zastoju. W wielu miastach są wręcz wyższe niż w szczycie poprzedniej hossy. Kupując teraz, płacisz historycznie wysokie ceny, licząc że za chwilę będzie jeszcze drożej. To spekulacyjna logika, która niekoniecznie się sprawdzi.

Kluczowe pytanie brzmi: czy stopy procentowe będą dalej spadać? Prezes NBP Adam Glapiński sugeruje, że jeśli dane makroekonomiczne będą dobre, jest przestrzeń do kolejnych obniżek. Ale inflacja wciąż wynosi prawie trzy procent, co jest blisko górnej granicy celu NBP. Zbyt szybkie cięcie stóp może ją ponownie rozkręcić, zmuszając bank centralny do cofnięcia obniżek.

Jeśli stopy dalej spadną, kredyty będą jeszcze tańsze, popyt jeszcze wyższy, a ceny mieszkań pójdą w górę. Kto kupił dziś, może za rok żałować że nie poczekał na lepsze warunki kredytowe. Ale jeśli NBP zatrzyma obniżki lub nawet je odwróci, obecne warunki mogą okazać się najlepszymi przez długi czas.

Problem dostępności wciąż nierozwiązany

Mimo całej euforii wokół ożywienia rynku, fundamentalny problem pozostaje. Mieszkania w Polsce są dramatycznie drogie w stosunku do dochodów. Przeciętna rodzina musi przeznaczyć wielokrotność swojego rocznego dochodu na zakup mieszkania, znacznie więcej niż w większości krajów europejskich.

Obniżka stóp procentowych pomaga tym, którzy są blisko progu zdolności kredytowej. Jeśli brakowało ci 50 czy 100 tysięcy złotych kredytu, teraz możesz je dostać. Ale jeśli jesteś na początku kariery, zarabiasz trzy czy cztery tysiące miesięcznie, obniżka o punkt procentowy nie zmienia fundamentalnie twojej sytuacji. Mieszkanie wciąż jest nieosiągalne.

To tworzy rosnącą przepaść między tymi, którzy już mają mieszkania lub zdolność ich kupna, a tymi którzy zostają w tyle. Pierwsi bogacą się na wzroście wartości nieruchomości, drudzy płacą coraz wyższe czynsze i tracą szansę na własne M. To społeczna bomba zegarowa, która w dłuższej perspektywie może wywołać poważne napięcia.

Realnym rozwiązaniem byłoby masowe zwiększenie podaży mieszkań, szczególnie tych w przystępnych cenach. Ale budownictwo nie nadąża za popytem. Procedury administracyjne są długie, grunty drogie, koszty budowy rosną. Nawet przy obecnym boomie deweloperskim, większość nowych mieszkań trafia do osób z górnych warstw dochodowych, nie do tych którzy ich potrzebują najbardziej.

Co to znaczy dla wynajmujących

Ożywienie na rynku sprzedaży ma bezpośrednie konsekwencje dla rynku najmu. Część osób które przez ostatnie lata wynajmowały, bo nie mogły dostać kredytu, teraz kupi własne mieszkania. To zmniejszy popyt na wynajem, co teoretycznie powinno stabilizować lub nawet obniżać czynsze.

Ale to tylko jedna strona równania. Jednocześnie część właścicieli mieszkań na wynajem może zdecydować się na sprzedaż, widząc rosnące ceny i obawiając się że to szczyt lokalnej hossy. Jeśli możesz dziś sprzedać mieszkanie za dobrą cenę, po co ryzykować że za rok będzie taniej? To zmniejsza podaż mieszkań na wynajem, co działa w przeciwną stronę – w kierunku wyższych czynszów.

Dodatkowo, obniżka stóp procentowych zmniejsza opłacalność tradycyjnych oszczędności. Lokaty bankowe dają coraz niższe oprocentowanie, często nie pokrywające inflacji. To zachęca ludzi z kapitałem do szukania alternatywnych inwestycji, między innymi w nieruchomości pod wynajem. Więcej kapitału napływającego do wynajmu może podtrzymać wysokie ceny zakupu mieszkań inwestycyjnych.

Konsekwencje makroekonomiczne

Boom na rynku mieszkaniowym to nie tylko dobra wiadomość dla deweloperów i kupujących. Ma także szersze konsekwencje dla całej gospodarki. Miliardy złotych kredytów hipotecznych to zwiększenie podaży pieniądza w systemie, co działa proinflacyjnie. Właśnie dlatego NBP musi balansować między wsparciem gospodarki a kontrolą inflacji.

Rosnące ceny mieszkań to też efekt majątkowy – ludzie którzy już mają nieruchomości, czują się bogatsi i chętniej wydają pieniądze. To napędza konsumpcję i wzrost gospodarczy, ale jednocześnie może podbijać ceny również w innych sektorach. To kolejny czynnik inflacyjny, który bank centralny musi brać pod uwagę przy kolejnych decyzjach o stopach.

Jest też ryzyko wywołania bańki spekulacyjnej. Gdy ludzie kupują mieszkania nie po to żeby w nich mieszkać, lecz w nadziei że za rok sprzedadzą drożej, tworzy się mechanizm pompowania cen oderwanych od fundamentów ekonomicznych. Historia pokazuje że takie bańki prędzej czy później pękają, często z bolesnymi konsekwencjami dla całej gospodarki.

Przyszłość rynku mieszkaniowego

Najbliższe miesiące będą kluczowe. Jeśli NBP zdecyduje się na kolejne obniżki stóp, możemy zobaczyć dalsze ożywienie rynku i prawdopodobny wzrost cen mieszkań. To dobrze dla tych, którzy już kupili i mogą cieszyć się wzrostem wartości ich inwestycji. Gorzej dla tych, którzy wciąż szukają i będą musieli płacić więcej.

Jeśli natomiast inflacja okaże się uporczywa, NBP może zatrzymać obniżki lub nawet je odwrócić. To schłodzi rynek, zmniejszy popyt na kredyty i może ustabilizować ceny. Ale jednocześnie zamknie drogę do własnego mieszkania dla części osób, które liczyły na dalszą poprawę dostępności kredytów.

Długoterminowo, bez fundamentalnego zwiększenia podaży mieszkań, problem dostępności nie zniknie. Możemy mieć cykle boomu i bessy, okresy lepszej i gorszej dostępności kredytów, ale bazowa kwestia pozostanie – mieszkania są za drogie dla przeciętnych Polaków. Dopóki to się nie zmieni, rynek będzie generował napięcia społeczne, niezależnie od poziomu stóp procentowych.

Obecne ożywienie może być krótką okazją dla tych, którzy są blisko możliwości zakupu. Ale nie rozwiązuje systemowego problemu mieszkaniowego w Polsce. To wymaga zdecydowanie szerszych działań – od zmiany przepisów budowlanych, przez zwiększenie dostępności gruntów, po realne programy wsparcia dla osób o niższych dochodach. Bez tego, kolejne obniżki stóp będą tylko przesuwać problem, nie rozwiązując go.