Każdy nowy blok zmieni się nie do poznania. Sypią się wnioski, ceny mieszkań wystrzelą

Za kilka tygodni każdy nowy blok w Polsce będzie musiał spełniać wymagania, które jeszcze niedawno były zarezerwowane dla obiektów strategicznych. Deweloperzy masowo składają wnioski o pozwolenia na budowę, żeby zdążyć przed końcem roku. A ceny mieszkań? Te mogą wzrosnąć o setki złotych za metr kwadratowy.

Od 1 stycznia 2026 roku wchodzi w życie obowiązek projektowania kondygnacji podziemnych w budynkach wielorodzinnych w taki sposób, aby można było w nich zorganizować miejsca doraźnego schronienia. To efekt ustawy z 5 grudnia 2024 roku o ochronie ludności i obronie cywilnej, zwanej powszechnie ustawą schronową. Przepisy te dotyczą wszystkich inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po 31 grudnia 2025 roku.

Garaż jako schron? To nie żart

Miejsca doraźnego schronienia, określane skrótem mds, to obiekty zbiorowej ochrony przystosowane do tymczasowego ukrycia ludności w razie zagrożenia. W praktyce oznacza to, że podziemne garaże i kondygnacje piwnic w nowych blokach będą musiały spełniać dodatkowe wymogi techniczne.

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 9 lipca 2025 roku szczegółowo określa, jakie warunki muszą spełniać takie miejsca. Każda osoba musi mieć zagwarantowane minimum 1,5 m² wolnej przestrzeni na podłodze. W przypadku osób z niepełnosprawnością poruszających się na wózku inwalidzkim ta powierzchnia wynosi 2 m². Co istotne, ilość miejsc dla osób z niepełnosprawnością określa się z uwzględnieniem przewidywanych grup osób korzystających z danego mds.

Kto zapłaci rachunek? Jak zwykle kupujący

Branża deweloperska nie ukrywa obaw. Przystosowanie podziemi do roli miejsc doraźnego schronienia oznacza konieczność wzmocnienia konstrukcji, zapewnienia dodatkowych instalacji wentylacyjnych, oświetlenia awaryjnego i zasilania zapasowego. Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że koszty budowy mogą wzrosnąć nawet o 400-600 zł netto za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkań.

W praktyce oznacza to, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym mogą podskoczyć o 2-5 procent. Efekt ten będzie widoczny przede wszystkim pod koniec 2026 roku i w kolejnych latach, gdy do sprzedaży trafią pierwsze inwestycje realizowane już według nowych przepisów. Niektórzy eksperci ostrzegają nawet, że całkowity koszt inwestycji może być wyższy o 30 procent w porównaniu ze standardowym projektem.

Co to oznacza dla ciebie?

Jeśli planujesz zakup mieszkania w nowym budownictwie, warto rozważyć finalizację transakcji jeszcze w 2025 lub na początku 2026 roku. Inwestycje, dla których pozwolenia na budowę zostały wydane przed 1 stycznia 2026, nie muszą uwzględniać nowych wymogów dotyczących miejsc doraźnego schronienia. Oznacza to, że mieszkania w tych projektach mogą być ostatnią okazją do zakupu w niższych cenach.

Z drugiej strony, mieszkania w budynkach wyposażonych w miejsca doraźnego schronienia mogą okazać się bardziej atrakcyjne na rynku wtórnym. W obliczu rosnącego poczucia zagrożenia i niepewności geopolitycznej, obecność infrastruktury ochronnej może stanowić realną wartość dodaną dla przyszłych nabywców.

Deweloperzy uciekają przed przepisami

Przedstawiciele branży deweloperskiej intensyfikują składanie wniosków o pozwolenia na budowę jeszcze przed końcem 2025 roku. Powód jest prosty – chcą uniknąć kosztownych wymogów nowych przepisów. Część firm deklaruje gotowość do realizacji projektów zgodnie z nowymi standardami, ale nie ukrywa, że będzie to oznaczało znaczący wzrost kosztów.

Problem w tym, że szczegółowe wymagania techniczne wciąż budzą wątpliwości. Eksperci obawiają się opóźnień w wydawaniu pozwoleń na budowę przez możliwe niejasności w przepisach. Wojciech Lubkiewicz z SRDK STUDIO w rozmowie z portalem PropertyDesign.pl podkreśla: „To największa od lat zmiana dotycząca projektowania części podziemnych w budynkach mieszkalnych i użyteczności publicznej. Przestrzenie, które dziś są garażami, jutro mogą być miejscami schronienia”.

Nie tylko wentylacja i światło. Wymagań jest znacznie więcej

Nowe przepisy to nie tylko wymóg zapewnienia odpowiedniej powierzchni. Miejsca doraźnego schronienia muszą być wyposażone w systemy wentylacji, oświetlenie awaryjne i odpowiednie oznakowanie międzynarodowym znakiem rozpoznawczym obrony cywilnej oraz napisem „MIEJSCE DORAŹNEGO SCHRONIENIA”.

Wymogi dotyczą także projektowania układu całego budynku. Liczba wyjść ewakuacyjnych, parametry techniczne konstrukcji, odpowiednie zabezpieczenie otworów okiennych, ścian i stropów – to wszystko musi być uwzględnione już na etapie projektu. W praktyce oznacza to konieczność ścisłej współpracy projektantów z organami administracji publicznej i ekspertami od bezpieczeństwa.

Dodatkowo, miejsca doraźnego schronienia muszą znajdować się w odległości nie większej niż 250 metrów od miejsc przebywania osób. Muszą też umożliwiać sprawną ewakuację i zapewniać minimalny komfort, czyli dostęp do wody, wentylacji oraz oświetlenia awaryjnego. Konstrukcja powinna zabezpieczać przed odłamkami i ostrzałem z broni małokalibrowej.

Kto dostanie pieniądze na schron? Nie deweloperzy

Ustawa przewiduje możliwość przekazywania dotacji celowych na dostosowanie obiektów budowlanych do wymagań związanych z pełnieniem funkcji budowli ochronnej lub miejsca doraźnego schronienia. Problem w tym, że system wsparcia finansowego koncentruje się przede wszystkim na modernizacji już istniejących budynków użyteczności publicznej – szkół, hal sportowych, urzędów czy starszych bloków mieszkalnych.

W przypadku nowych inwestycji mieszkaniowych deweloperzy nie mogą liczyć na bezpośrednie dotacje. Obowiązek zapewnienia miejsca schronienia wynika bezpośrednio z przepisów, więc koszty będą musiały ponieść firmy deweloperskie, a w efekcie – kupujący mieszkania. Właściciele lub zarządcy istniejących obiektów mogą otrzymać nawet 100 procent dofinansowania kosztów adaptacji, o ile obiekt zostanie uznany za budowlę ochronną i wpisany do lokalnego planu ochrony ludności.

Koniec optymalizacji kosztów w garażach podziemnych

Nowe przepisy oznaczają koniec strategii maksymalnej optymalizacji kosztów w projektowaniu garaży podziemnych. Deweloperzy, którzy do tej pory starali się minimalizować powierzchnię piwnic i garaży, teraz będą musieli zaprojektować je z myślą o możliwości szybkiej adaptacji na miejsca schronienia.

To z kolei wpływa na rentowność inwestycji. Garaże podziemne i kondygnacje piwnic to jedne z najdroższych elementów budynku ze względu na skomplikowane prace ziemne, izolację i konstrukcję. Dodatkowe wymagania dotyczące wzmocnienia, instalacji i systemów bezpieczeństwa jeszcze bardziej zwiększą te koszty.

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym?

Eksperci są zgodni – nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości w Polsce. Z jednej strony istnieje ryzyko wzrostu cen mieszkań, z drugiej – obecność miejsc doraźnego schronienia może podnieść konkurencyjność budynków. Z wielu sondaży wynika, że Polacy obawiają się wojny i jedną z najważniejszych dla nich kwestii jest poczucie bezpieczeństwa.

Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, w rozmowie z portalem Infor.pl podkreśla: „Przepisy dotyczące miejsc doraźnego schronienia w nowych budynkach wielorodzinnych to ważny i potrzebny projekt, choć w mojej opinii spóźniony. Jestem zdania, że to Państwo powinno w całości gwarantować rekompensatę kosztów budowy miejsc doraźnego schronienia. Inaczej skutkować to będzie znacznym wzrostem cen nieruchomości”.

Czas pokaże, czy nowe wymogi rzeczywiście przełożą się na wzrost bezpieczeństwa obywateli, czy też pozostaną jedynie formalnym zapisem w dokumentacji projektowej. Jedno jest pewne – polski rynek mieszkaniowy czeka poważna transformacja, a jej skutki odczują zarówno deweloperzy, jak i kupujący mieszkania.