Twojemu domowi wystawią ocenę jak lodówce. Od 2026 roku wchodzą nowe, obowiązkowe klasy

To rewolucja na rynku nieruchomości, o której wciąż mówi się zdecydowanie za mało, a która lada moment zapuka do drzwi każdego właściciela domu w Polsce. Już wkrótce polskie budynki będą oznaczane klasami energetycznymi od A+ do G – dokładnie tak samo, jak sprzęt AGD w sklepie. Masz stary dom bez ocieplenia? Możesz trafić na „czarną listę” budynków o najniższym standardzie, co drastycznie obniży wartość twojej nieruchomości w oczach kupców i banków. Co dokładnie zmieniają nowe przepisy płynące z Brukseli i dlaczego rok 2026 będzie przełomowy?

Do tej pory świadectwo charakterystyki energetycznej było dla wielu Polaków jedynie zbędnym papierkiem, „kolejnym podatkiem” przy sprzedaży mieszkania, który załatwiało się „na szybko” u najtańszego audytora. Jednak zasady gry ulegają radykalnej zmianie. Unijna dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) wymusza na państwach członkowskich, w tym na Polsce, wprowadzenie jednolitego i przejrzystego systemu klasyfikacji budynków. Cel jest jeden: bezlitośnie wskazać palcem te domy, które są „wampirami energetycznymi”, i zmusić rynek do ich modernizacji.

Klasa G – piętno, którego będziesz chciał uniknąć za wszelką cenę

Nowy system wprowadza skalę od A+ (budynki zeroemisyjne, generujące więcej energii niż zużywają) do G (budynki o najgorszych parametrach). To właśnie ta ostatnia kategoria budzi największy niepokój. Szacuje się, że do klasy G może trafić nawet kilkanaście procent budynków w Polsce – to te domy, które są nieocieplone, mają stare okna i kopcące piece.

Dlaczego to takie ważne? Bo „etykieta G” stanie się dla nieruchomości tym, czym dla samochodu jest informacja o powypadkowej przeszłości. Eksperci rynku nieruchomości nie mają wątpliwości: widząc klasę G w ogłoszeniu, potencjalny kupiec od razu zażąda obniżki ceny o kilkadziesiąt tysięcy złotych na poczet przyszłego, nieuchronnego remontu. Z kolei budynki w klasie A i B staną się towarem premium, osiągającym ceny nieosiągalne dla reszty rynku.

Banki już patrzą na twoje ściany. „Zielone hipoteki” to dopiero początek

Zmiana przepisów to sygnał nie tylko dla właścicieli, ale i dla sektora finansowego. Banki coraz uważniej przyglądają się temu, co finansują. Wchodzimy w erę, w której koszt kredytu hipotecznego może być uzależniony od klasy energetycznej domu. Chcesz kupić „kostkę z PRL-u” w klasie G? Bank może uznać taką nieruchomość za ryzykowną (bo jej utrzymanie będzie kosmicznie drogie, a wartość będzie spadać) i albo odmówić kredytu, albo zaproponować znacznie wyższą marżę.

Z drugiej strony, na rynku pojawiają się oferty „zielonych hipotek” dla domów w klasie A. To mechanizm, który ma sprawić, że inwestowanie w energooszczędność przestanie być tylko fanaberią ekologów, a stanie się twardym rachunkiem ekonomicznym. Jeśli planujesz sprzedaż domu w 2026 roku lub później, brak modernizacji może sprawić, że twoja oferta będzie dla kupujących „niesprzedawalna” kredytowo.

Paszport Renowacji – nowa dokumentacja, którą musisz znać

Wraz z nowymi klasami wchodzi pojęcie „Paszportu Renowacji”. To dokument, który ma być drogowskazem dla właściciela. Zamiast chaotycznego ocieplania „trochę tu, trochę tam”, paszport pokaże jasną ścieżkę: co trzeba zrobić, w jakiej kolejności i za jakie pieniądze, aby wyciągnąć dom z toksycznej klasy G do poziomu C lub B.

Choć brzmi to jak kolejne biurokratyczne utrudnienie, w praktyce może stać się kluczowym elementem negocjacji cenowych. Kupujący będą prosić o okazanie paszportu renowacji, by wiedzieć, ile „trupów” ukrytych jest w ścianach i stropach. Sprzedający, który nie będzie dysponował takim planem, z automatu znajdzie się na straconej pozycji negocjacyjnej.

Koniec z piecami na paliwa kopalne. Zegar tyka szybciej niż myślisz

Nowe klasy energetyczne są ściśle powiązane z systemem ogrzewania. Dyrektywa EPBD stawia sprawę jasno: dążymy do całkowitego wyeliminowania paliw kopalnych z ogrzewnictwa. Już od 2025 roku państwa członkowskie nie mogą dotować zakupu samodzielnych kotłów na paliwa kopalne (w tym gazowych!). To oznacza, że popularne programy typu „Czyste Powietrze” muszą zostać zmodyfikowane.

Dla właściciela domu w klasie G, który ogrzewa się starym „kopciuchem” lub nawet kilkuletnim piecem gazowym bez wspomagania OZE, oznacza to jedno: koszty eksploatacji będą rosnąć (poprzez nadchodzący podatek ETS2 od emisji z budynków), a wartość domu spadać. Rok 2040 to data graniczna wycofania kotłów, ale rynek zareaguje znacznie wcześniej – już teraz widać odwrót od technologii, które nie mają przyszłości.

Wynajem mieszkania? Bez świadectwa ani rusz

Nowe przepisy uderzą też w rynek najmu. Już teraz istnieje obowiązek okazania świadectwa przy zawieraniu umowy, ale jest on często martwy. Wprowadzenie jasnych klas A-G sprawi, że najemcy staną się bardziej świadomi. Kto będzie chciał wynająć mieszkanie w klasie F, wiedząc, że rachunki za ogrzewanie w zimie pochłoną połowę pensji?

Platformy ogłoszeniowe będą musiały eksponować klasę energetyczną w widocznym miejscu. Ogłoszenia bez tej informacji lub z niską klasą będą naturalnie filtrowane przez użytkowników jako „drugi sort”. To wymusi na właścicielach mieszkań pod wynajem (kamienice, wielka płyta) inwestycje w termomodernizację, co w krótkim terminie może podnieść czynsze, ale w długim jest nieuniknione.

HCU – Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź, czy twój dom nie jest „wampirem”

Zmiany wchodzą w życie etapami, ale rynek dyskontuje je już teraz. Oto co musisz zrobić, by nie stracić na nadchodzącej rewolucji:

• Zrób audyt już teraz: Nie czekaj na przymus. Zamów profesjonalne świadectwo charakterystyki energetycznej, by wiedzieć, w jakiej klasie realnie znajduje się Twój dom. Może się okazać, że „ciepły dom po dziadku” w świetle nowych norm jest energetycznym bankrutem klasy G.
• Zaplanuj termomodernizację: Jeśli masz wolne środki, ocieplenie ścian i wymiana okien to teraz najlepsza lokata kapitału. Każdy skok o jedną literkę w górę (np. z E do D) to realny wzrost wartości nieruchomości o kilka procent.
• Analizuj system grzewczy: Jeśli stoisz przed wymianą pieca, zastanów się dwa razy nad gazem. Choć dziś jest wygodny, za 5-10 lat może być obciążony dodatkowymi opłatami, a dom z takim źródłem ciepła będzie miał gorszą klasę energetyczną niż ten z pompą ciepła i fotowoltaiką.
• Kupujesz dom? Żądaj dokumentów: Nie wierz na słowo, że „dom jest ciepły”. Domagaj się świadectwa z wyliczoną klasą. Jeśli sprzedający go nie ma lub ukrywa, traktuj to jak czerwoną flagę – prawdopodobnie koszty ogrzewania zrujnowałyby Twój budżet.
• Sprawdź wspólnotę mieszkaniową: Jeśli mieszkasz w bloku, dowiedz się, czy zarządca planuje termomodernizację. Mieszkanie w nieocieplonym bloku z wielkiej płyty, który trafi do klasy F lub G, będzie tracić na wartości znacznie szybciej niż lokale w zmodernizowanym sąsiedztwie.

Rok 2026 to początek końca ery, w której energia była tania, a jej marnowanie uchodziło na sucho. Nowe klasy energetyczne brutalnie zweryfikują stan majątkowy Polaków, dzieląc nas na tych z domami przyszłości (A, B) i tych, którzy utknęli w przeszłości (F, G). Po której stronie tego podziału znajdzie się Twoja nieruchomość?