Gminy prześwietlają działki dronami i satelitami. Właściciele domów dostają wezwania za ostatnie 5 lat

Od 2025 roku gminy w całej Polsce wykorzystują zdjęcia satelitarne i drony do weryfikacji deklaracji podatkowych właścicieli nieruchomości. Specjalistyczne oprogramowanie porównuje oficjalną mapę ewidencyjną z rzeczywistym stanem działki. System automatycznie wykrywa niezgłoszone garaże, zabudowane tarasy, rozbudowane poddasza i utwardzone powierzchnie. Właściciele otrzymują wezwania do skorygowania deklaracji i muszą zapłacić zaległy podatek od nieruchomości za ostatnie 5 lat wraz z odsetkami wynoszącymi kilkanaście procent rocznie.

Cała gmina sprawdzona w zaledwie tydzień

Systemy Informacji Geograficznej (GIS) i ortofotomapy – precyzyjne zdjęcia lotnicze wykonane z dronów lub satelitów – pozwalają sprawdzić całą gminę w zaledwie tydzień. Tradycyjna kontrola terenowa inspektorów wymagałaby miesięcy pracy, setek godzin terenowych i ogromnych kosztów osobowych.

Zjawisko rozpoczęło się kilka lat temu w gminach turystycznych i pod dużymi miastami. Karpacz, Zakopane, pas nadmorski, okolice Warszawy, Krakowa i Wrocławia – tam boom budowlany ostatnich lat był największy, a rozbieżności między stanem faktycznym a ewidencją szczególnie widoczne. Właściciele budowali, rozbudowywali, dostawiali garaże i wiaty, często zapominając o zgłoszeniu do opodatkowania.

Obecnie technologia rozprzestrzenia się błyskawicznie na kolejne regiony Polski. Małe gminy widzą sukcesy dużych miast i zamawiają podobne usługi. Firmy oferujące naloty fotogrametryczne mają pełne portfele zamówień na lata 2025-2026. Każda gmina chce mieć swój system kontrolny z powietrza.

Algorytm widzi więcej niż urzędnik w terenie

Gminy zamawiają usługi nalotów fotogrametrycznych lub kupują dostęp do aktualnych zdjęć satelitarnych wysokiej rozdzielczości. Wrocław płaci dostawcy za comiesięczne dostarczanie danych dotyczących detekcji budynków oraz zdjęcia satelitarne o rozdzielczości 3-4 metry. Dodatkowo wykonywane są zdjęcia o rozdzielczości przestrzennej od 0,5 do 1 metra – pozwalają one zobaczyć szczegóły wielkości samochodu.

Specjalistyczne oprogramowanie nakłada na siebie 2 warstwy danych. Pierwsza to oficjalna mapa ewidencyjna – stan zgłoszony przez właściciela w deklaracji IN-1, od którego płaci podatek. Druga to aktualna ortofotomapa – rzeczywiste zdjęcie terenu wykonane z drona lub satelity. Każda różnica między tymi warstwami – nowy dach, powiększony obrys budynku, utwardzony plac – jest automatycznie oznaczana jako anomalia podatkowa wymagająca weryfikacji.

System działa bez emocji i bez pobłażania. Jedno kliknięcie porównuje tysiące działek w ciągu godziny. Algorytm nie ma złych dni, nie choruje, nie bierze urlopu. Pracuje 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu. Każda wykryta rozbieżność trafia automatycznie na listę spraw do kontroli.

Samorządowcy szybko policzyli zyski: koszt nalotu dronem zwraca się po wykryciu kilkunastu nielegalnych garaży. Reszta to czysty zysk dla gminy. W latach 2009-2014 katowicki magistrat ściągnął dzięki ortofotomapom dodatkowo 2,3 miliona złotych podatku od nieruchomości. We Wrocławiu w latach 2013-2014 ujawniono nieprawidłowości w 64 nieruchomościach, co zaowocowało ściągnięciem 1,5 miliona złotych. Wrocław zakłada że w ciągu kilku najbliższych lat dorzuci do budżetu około 4 miliony złotych dzięki wyłapywaniu nieopodatkowanych terenów.

Marcin Urban, skarbnik Wrocławia, wprost podkreśla że dzięki projektowi zrealizowanemu przez firmę satelitarną wydział podatków i opłat otrzymał precyzyjne informacje wskazujące miejsca wymagające działań kontrolnych. Dostarczone raporty pozwoliły w krótkim czasie zweryfikować setki nieruchomości, uszczelnić system podatkowy i istotnie zwiększyć wpływy do budżetu miasta.

Pięć lat wstecz plus odsetki za zwłokę

Zgodnie z Ordynacją Podatkową zobowiązania podatkowe przedawniają się dopiero po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Oznacza to że gmina kontrolująca działki w 2025 roku może naliczyć zaległy podatek za lata 2020-2024.

Do należności głównej dochodzą odsetki za zwłokę, które obecnie wynoszą 14,5% w skali roku. To znacznie więcej niż oprocentowanie kredytu hipotecznego czy lokaty bankowej. Odsetki naliczane są od każdego roku osobno, więc im starsze zaległości, tym większa końcowa kwota do zapłaty.

Właściciel, który nie zgłosił garażu w 2020 roku, zapłaci nie tylko zaległy podatek za 5 lat, ale również narosłe odsetki. Przy garażu o powierzchni 30 metrów kwadratowych i stawce 11,17 złotych za metr kwadratowy rocznie, należność główna wynosi około 1700 złotych. Odsetki za zwłokę dodają kolejne 400-500 złotych. Łącznie wychodzi ponad 2000 złotych do zapłaty w trybie natychmiastowym.

Ganek, wiatrołap i przeszklony taras w oczach algorytmu

Algorytmy są bezlitosne dla drobnych zaniedbań budowlanych, które właściciele uważali za nieistotne. Dobudowane wiatrołapy i ganki zmieniają powierzchnię zabudowy i często nie są zgłaszane do opodatkowania. Większość właścicieli nie zdaje sobie sprawy że każdy zabudowany metr kwadratowy podlega podatkowi od nieruchomości.

Jeden z właścicieli w podwarszawskiej gminie dobudował niewielki ganek o powierzchni 6 metrów kwadratowych. Ganeczek z zadaszeniem, 2 schody, miejsce na buty i kurtki. W jego mniemaniu – nieistotny drobiazg niepodlegający zgłoszeniu. W mniemaniu gminy – rozbudowa budynku mieszkalnego o 6 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Różnica w podatku to około 7 złotych rocznie. Przez 5 lat uzbierało się 35 złotych zaległości plus 10 złotych odsetek. Wydawałoby się drobnostka, ale urząd nie odpuszcza. Decyzja podatkowa przyszła w marcu 2025.

Zabudowane tarasy to częsty problem wykrywany przez system. Otwarty taras nie jest powierzchnią użytkową podlegającą podatkowi, ale zabudowany przeszklony taras staje się ogrodem zimowym i podlega już opodatkowaniu. Na zdjęciach lotniczych widać różnicę między otwartą konstrukcją a zamkniętym pomieszczeniem.

Wystarczy że ktoś dołożył zadaszenie, przeszklenie albo zamknął taras roletami na zimę, i w oczach gminy to już nowa część budynku. Właścicielka domu pod Krakowem w 2019 roku zamknęła taras ruchomymi przeszklenymi ścianami. Powierzchnia 18 metrów kwadratowych. Nie zgłosiła zmiany w deklaracji, bo w jej ocenie taras dalej był tarasem – przecież można było go otworzyć latem. System wykrył w 2024 różnicę między obrysem budynku na mapie ewidencyjnej a rzeczywistym stanem na ortofotomapie. Decyzja: zaległy podatek za 5 lat około 100 złotych plus odsetki. Właścicielka odwołała się twierdząc że to nadal otwarty taras. Urząd odpowiedział że zamknięte przeszklone pomieszczenie używane przez cały rok to ogród zimowy podlegający opodatkowaniu. Odwołanie oddalone.

Garaże blaszane stoją 15 lat i dalej są „tymczasowe”

Garaże blaszane właściciele często traktują jako tymczasowe i nie zgłaszają. Dla gminy to budynek lub budowla, od której należy się podatek. Jeśli obiekt widać na ortofotomapie rok po roku w tym samym miejscu, trudno bronić tezy że jest przejściowy. Tymczasowe nie stoi 10-15 lat z tego samego fundamentu.

Jeden z właścicieli domu pod Warszawą postawił kilkanaście lat temu wiatę na drewno i sprzęt ogrodowy bez zgłoszenia, bez podatku. Konstrukcja z drewnianych słupów i dachu z blachy trapezowej, powierzchnia około 20 metrów kwadratowych. W 2024 przyszło pismo z gminy z wydrukiem ortofotomapy z zaznaczonym obrysem dachu. Wiata stała w tym samym miejscu od co najmniej 5 lat – system porównał archiwalne ortofotomapy z lat 2019-2024.

Efekt? Decyzja podatkowa: podatek za 5 lat wstecz według stawki jak za budynek pozostały (11,17 złotych za metr kwadratowy), odsetki naliczone od każdego roku osobno. Łącznie ponad 4000 złotych do zapłaty w 14 dni. Właściciel próbował tłumaczyć że to tymczasowe magazynowanie drewna. Urząd odpowiedział krótko: tymczasowe nie stoi trwale związane z gruntem przez 12 lat. Wiata miała wylaną kostkę brukową jako posadzkę, co system uznał za fundament. Sprawa trafiła do komornika.

Podobnie było z garażem blaszanym w Gdańsku. Właściciel kupił gotowy garaż blaszany, ustawił go na działce na betonowej wylewce. Powierzchnia 18 metrów kwadratowych. W jego przekonaniu to tymczasowy garaż, więc nie zgłosił. Przez 8 lat płacił podatek tylko od domu. W 2025 przyszło wezwanie z urzędu. Ortofotomapa wyraźnie pokazywała garaż w tym samym miejscu od 2017 roku. Urząd uznał że betonowa wylewka to fundament, garaż ma ściany i dach, więc jest budynkiem trwale związanym z gruntem. Zaległy podatek za 5 lat około 1800 złotych, odsetki około 400 złotych. Razem ponad 2200 złotych.

Kamery termowizyjne wyłapują ogrzewane strychy

Poddasza stanowią szczególnie trudny do wykrycia przypadek przy standardowych kontrolach terenowych. Drony wyposażone w kamery termowizyjne potrafią zimą wykryć że strych opisany w papierach jako nieużytkowy emanuje ciepłem. To oznacza że jest ogrzewany i zamieszkały, a więc powinien być zgłoszony jako powierzchnia mieszkalna.

Problem w tym że wystarczy słaba izolacja dachu w nieużytkowym strychu, żeby dron pokazał ciepło. Starsze domy często mają kiepską izolację poddasza. Ciepło z ogrzewanego piętra poniżej ucieka przez sufit i poddasze świeci na czerwono w termowizji. Czy to oznacza że ktoś tam mieszka? Niekoniecznie. Ale dla algorytmu to sygnał anomalii wymagającej sprawdzenia.

Właściciel domu w Zakopanem dostał w styczniu 2025 wezwanie z urzędu gminy. Załączony był wydruk z termowizji wykonanej dronem w grudniu 2024. Dach jego domu świecił na pomarańczowo-czerwono, podczas gdy sąsiednie domy były niebiesko-zielone. Urząd zakwestionował deklarację w której właściciel zgłosił tylko parter i pierwsze piętro jako powierzchnię mieszkalną. Poddasze miało być nieużytkowym strychem.

Właściciel tłumaczył że poddasze faktycznie jest nieużytkowe, ale dom ma 40 lat i izolacja dachu jest słaba. Ciepło ucieka górą. Urząd żądał przeprowadzenia oględzin poddasza przez inspektora. Wizja lokalna wykazała że poddasze jest faktycznie nieużytkowe – brak podłogi, stare graty, temperatura zimą około 5 stopni Celsjusza. Sprawa umorzona, ale właściciel stracił 3 dni robocze na załatwianie formalności, dojazdy do urzędu i usprawiedliwianie się.

Inny przypadek we Wrocławiu skończył się gorzej. Termowizja wykazała ogrzewane poddasze. Oględziny potwierdziły – pełne poddasze mieszkalne o powierzchni 65 metrów kwadratowych z sypialnią, łazienką i gabinetem. Właściciel zgłosił w deklaracji tylko 40 metrów kwadratowych poddasza, pomijając pomieszczenia pod skosami. Tłumaczył że część o niskiej wysokości nie powinna być opodatkowana. Problem w tym że wysokość była wystarczająca – powyżej 1,40 metra.

Decyzja: zaległy podatek za niezgłoszone 25 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej za 5 lat. Przy stawce około 1,15 złotych za metr kwadratowy rocznie wyszło około 145 złotych zaległości głównej plus około 50 złotych odsetek. Dodatkowo urząd nałożył grzywnę w trybie karnym skarbowym za świadome zaniżenie powierzchni – 3000 złotych. Łącznie ponad 3200 złotych do zapłaty. Właściciel odwołał się do samorządowego kolegium odwoławczego. Sprawa w toku.

Kostka brukowa widoczna z satelity jak na dłoni

Zdjęcia lotnicze mają jeszcze jedno zastosowanie poza podatkiem od nieruchomości. Wody Polskie i gminy wykorzystują je do weryfikacji opłat za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej, potocznie zwanego podatkiem od deszczu. Jeśli właściciel zabetonował podwórko kostką brukową pod sam płot, wyciął drzewa i zbudował wielki taras, na zdjęciu widać to jak na dłoni.

System automatycznie wylicza stosunek powierzchni biologicznie czynnej (trawa, ziemia, krzewy) do powierzchni uszczelnionej (beton, asfalt, kostka brukowa). Im mniej zieleni, a więcej utwardzenia, tym wyższa opłata za usługi wodne. Stawki wynoszą od 5 groszy do 1 złotego za metr kwadratowy rocznie, w zależności od gminy.

Właściciel domu w podpoznańskiej gminie w latach 2019-2021 wyłożył całe podwórko kostką brukową. Powierzchnia około 250 metrów kwadratowych. Wygodnie, czysto, samochód nie grzęźnie w błocie. Problem w tym że nie zgłosił zwiększenia powierzchni uszczelnionej. W deklaracji nadal widniała powierzchnia 50 metrów kwadratowych utwardzonej kostki (wjazd i chodnik).

Ortofotomapa z 2024 roku wyraźnie pokazała że utwardzona powierzchnia zajmuje znacznie więcej. System automatycznie wyliczył różnicę – około 200 metrów kwadratowych niezgłoszonego utwardzenia. Przy stawce 0,50 złotych za metr kwadratowy rocznie zaległość wyniosła 100 złotych rocznie. Za 5 lat wyszło 500 złotych zaległości plus około 100 złotych odsetek. Łącznie 600 złotych decyzją nakazową do zapłaty w 14 dni.

Właściciel odwołał się twierdząc że kostka brukowa jest przepuszczalna dla wody. Urząd odpowiedział że przepuszczalność kostki jest minimalna i dla celów retencji teren uznaje się za uszczelniony. Odwołanie oddalone. W międzyczasie gmina naliczyła dodatkowe odsetki za przedłużającą się sprawę.

Altana 36 metrów kwadratowych bez podatku? To zależy

Wiele osób słyszało że altany do 35 metrów kwadratowych nie podlegają podatkowi. To półprawda wymagająca wyjaśnienia. Jeśli altana ogrodowa spełnia warunki z Prawa budowlanego jako obiekt małej architektury i faktycznie służy rekreacji – podatku może nie być. Ale jeśli ma trwały fundament, instalację elektryczną, a w środku stoi kanapa, lodówka i telewizor, gmina może uznać ją za budynek pozostały podlegający opodatkowaniu według wysokiej stawki.

Właściciel działki rekreacyjnej pod Łodzią w 2018 roku postawił altanę ogrodową o powierzchni 34 metrów kwadratowych. Drewniana konstrukcja na słupkach betonowych, dach z dachówki, otwarte ściany z drewnianych balustrad. W środku stoły, ławki, grill. Typowa altana rekreacyjna. Nie zgłosił jej do opodatkowania, bo słyszał że altany do 35 metrów kwadratowych są zwolnione.

Problem pojawił się w 2022 roku gdy właściciel dobudował ściany z desek, zamknął altanę, wprowadził prąd i postawił piec na drewno. Faktycznie altana zamieniła się w domek letniskowy. System wykrył zmianę na ortofotomapie – obiekt z otwartej konstrukcji zamienił się w zamknięty budynek. Kontrola w 2024 potwierdziła że to już nie altana rekreacyjna, tylko budynek mieszkalny sezonowy.

Decyzja podatkowa: zaległy podatek za lata 2022-2024 według stawki dla budynków pozostałych (11,17 złotych za metr kwadratowy). Za 3 lata wyszło około 1150 złotych zaległości plus około 250 złotych odsetek. Łącznie 1400 złotych. Właściciel argumentował że to nadal altana, bo używa jej tylko latem. Urząd odpowiedział że zamknięty budynek z instalacją grzewczą i elektryczną to budynek, nie altana, niezależnie od częstotliwości użytkowania.

Wiata bez ścian też może być problemem

Wiaty – sam dach na słupach bez ścian – często nie są uznawane za budynek w rozumieniu ustawy o podatkach, bo brak przegród budowlanych. Ale interpretacje gmin bywają różne. Niektóre urzędy uznają wiatę za budowlę podlegającą opodatkowaniu, inne nie.

Właściciel gospodarstwa w małopolskiej gminie w 2017 roku postawił wiatę na maszyny rolnicze. Cztery słupy betonowe, dach z blachy, powierzchnia 40 metrów kwadratowych. Brak ścian – całkowicie otwarta konstrukcja. Nie zgłosił do opodatkowania, bo uznał że wiata bez ścian nie jest budynkiem.

W 2024 urząd gminy wysłał wezwanie do skorygowania deklaracji. Ortofotomapa wyraźnie pokazywała wiatę. Urząd zakwalifikował ją jako budowlę podlegającą opodatkowaniu. Właściciel odwołał się powołując się na orzecznictwo sądowe mówiące że wiata bez ścian nie jest budynkiem ani budowlą w rozumieniu przepisów podatkowych.

Sprawa trafiła do samorządowego kolegium odwoławczego. Kolegium uchyliło decyzję urzędu stwierdzając że sama wiata bez ścian, służąca wyłącznie jako zadaszenie, nie stanowi budowli podlegającej opodatkowaniu. Urząd musiał wycofać się z żądania zapłaty. Ale właściciel stracił pół roku na walkę z urzędem, korespondencję i wizyty w urzędzie.

Inny przypadek w wielkopolskiej gminie skończył się odwrotnie. Właściciel miał podobną wiatę, ale urząd wykazał że wiata ma boczne belki drewniane tworzące częściowe przegrody i służy nie tylko jako zadaszenie, ale jako faktyczne pomieszczenie magazynowe. Kolegium odwoławcze przyznało rację gminie. Właściciel musiał zapłacić zaległy podatek.

Geoportal pokazuje co widzi urząd

Nie musisz czekać na list polecony z urzędu. Możesz sprawdzić swoją sytuację samodzielnie i naprawić błędy zanim urząd wszcznie postępowanie. Wystarczy komputer i 10 minut.

Wejdź na stronę geoportal.gov.pl – to darmowa państwowa mapa dostępna dla każdego. W wyszukiwarce wpisz swój adres lub numer działki. System przeniesie cię do twojej nieruchomości. W menu po lewej stronie włącz warstwę „Ewidencja Gruntów i Budynków”. Zobaczysz czerwone obrysy budynków, które gmina ma w oficjalnym systemie ewidencyjnym.

Teraz włącz warstwę „Ortofotomapa” – to rzeczywiste zdjęcie satelitarne twojego terenu. Porównaj czerwone obrysy z tym co widać na zdjęciu. Czy twój garaż wystaje poza czerwony obrys? Czy widać wiatę, której nie ma na mapie ewidencyjnej? Czy zabudowany taras nie jest zaznaczony? Jeśli tak – gmina też to widzi. System automatycznie oznacza każdą różnicę jako anomalię wymagającą wyjaśnienia i kontroli.

Geoportal pokazuje dokładnie to samo co widzi urząd podczas automatycznej kontroli. To nie jest przybliżenie ani symulacja – to faktyczne dane używane przez system kontrolny. Jeśli widzisz rozbieżność, możesz być pewien że algorytm ją również wykrył lub wykryje podczas najbliższej aktualizacji danych.

Korekta przed kontrolą to klucz do uniknięcia kary

Jeśli wykryłeś u siebie niezgłoszoną budowlę podczas samodzielnej kontroli na geoportalu, działaj wyprzedzająco. Nie czekaj aż urząd sam cię wezwie. Wypełnij nową deklarację IN-1 uwzględniając rzeczywisty metraż wszystkich budynków i budowli. Formularz IN-1 można pobrać ze strony internetowej gminy lub urzędu skarbowego.

Złóż deklarację w urzędzie gminy osobiście lub przez ePUAP. Dołącz pismo wyjaśniające że składasz korektę deklaracji z własnej inicjatywy po wykryciu błędu. Napisz że błąd wynikał z nieświadomości przepisów lub pomyłki, nie było zamiaru oszustwa podatkowego.

Jeśli zrobisz to sam zanim urząd wszcznie oficjalne postępowanie kontrolne, zapłacisz tylko zaległy podatek z odsetkami za zwłokę. To może być kilkaset lub kilka tysięcy złotych, zależnie od wielkości niezgłoszonych obiektów. Ale unikniesz mandatu karnego skarbowego za zatajenie prawdy, który może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Korekta z własnej inicjatywy to tzw. czynny żal w prawie karnym skarbowym. Sądy uznają że jeśli podatnik sam zgłosił błąd zanim wykryły go organy, nie było zamiaru oszustwa. Urząd może odstąpić od postępowania karnego i ograniczyć się tylko do domagania zaległego podatku.

Właściciel domu w podwarszawskiej gminie w lutym 2025 samodzielnie sprawdził swoją działkę na geoportalu. Wykrył że jego garaż o powierzchni 25 metrów kwadratowych nie jest zaznaczony na mapie ewidencyjnej. Nigdy nie zgłosił go w deklaracji IN-1. Garaż stał od 2018 roku.

Właściciel wypełnił korektę deklaracji IN-1, dołączył pismo wyjaśniające i złożył w urzędzie gminy. Urząd naliczy zaległy podatek za lata 2018-2024 z odsetkami – razem około 2500 złotych. Ale urząd odstąpił od mandatu karnego. Właściciel uregulował zaległość w ratach rozłożonych na 6 miesięcy. Sprawa zakończona bez postępowania karnego.

Prawidłowy pomiar poddasza może zaoszczędzić tysiące

Jeśli zgłaszasz poddasze do opodatkowania, pamiętaj o zasadach pomiaru zgodnych z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Powierzchnia o wysokości powyżej 2,20 metra liczy się w 100% – płacisz pełną stawkę. Powierzchnia o wysokości od 1,40 metra do 2,20 metra liczy się jako 50% – płacisz połowę stawki. Powierzchnia poniżej 1,40 metra nie wlicza się do powierzchni użytkowej – 0 złotych podatku.

Warto wynająć geodetę by zrobił dokładny pomiar poddasza z uwzględnieniem wysokości w różnych punktach. Często okazuje się że oficjalny metraż można legalnie zmniejszyć odliczając skosy i niskie fragmenty. Koszt usługi geodety to 300-500 złotych. Oszczędność na podatku może wynosić kilkaset złotych rocznie przez kolejne lata.

Właścicielka domu w Gdańsku przez 8 lat płaciła podatek od 70 metrów kwadratowych powierzchni poddasza. W 2024 postanowiła zweryfikować czy prawidłowo wymierzyła metraż. Geodeta wykonał profesjonalny pomiar uwzględniający wysokości. Okazało się że powierzchnia o wysokości powyżej 2,20 metra to tylko 35 metrów kwadratowych (liczy się 100%). Powierzchnia od 1,40 do 2,20 metra to 40 metrów kwadratowych (liczy się 50%, czyli 20 metrów kwadratowych do opodatkowania). Powierzchnia poniżej 1,40 metra to 30 metrów kwadratowych (0 złotych podatku).

Razem powierzchnia do opodatkowania to 35 + 20 = 55 metrów kwadratowych zamiast 70. Różnica 15 metrów kwadratowych. Przy stawce 1,15 złotych za metr kwadratowy rocznie oszczędność wynosi około 17 złotych rocznie. Nie brzmi imponująco, ale przez 10 lat to 170 złotych oszczędności. Właścicielka złożyła korektę deklaracji. Urząd przyjął nowy pomiar bez problemów.

Konsekwencje ignorowania wezwania z urzędu

Właściciele którzy otrzymali już wezwanie z urzędu gminy, popełniają błąd ignorując je. Brak reakcji na wezwanie uruchamia automatyczną procedurę egzekucyjną. Gmina wystawi decyzję ustalającą wysokość zaległego podatku wraz z odsetkami. Po upływie terminu do dobrowolnej wpłaty sprawa trafia do komornika.

Komornik dolicza do zaległości koszty postępowania egzekucyjnego – opłatę manipulacyjną, koszty doręczenia pism, wynagrodzenie komornika. To kolejne kilkaset złotych dochodzące do rachunku. Komornik może zająć wynagrodzenie, rachunek bankowy lub wszcząć egzekucję z nieruchomości.

W skrajnych przypadkach świadome zatajanie prawdy w deklaracji podatkowej skutkuje postępowaniem karnoskarbowym. Przestępstwo skarbowe zagrożone jest karą grzywny do 720 stawek dziennych (stawka dzienna to 1/30 dochodu miesięcznego), a w poważniejszych przypadkach również karą pozbawienia wolności do 3 lat.

Właściciel domu w małopolskiej gminie otrzymał w marcu 2024 wezwanie do skorygowania deklaracji z powodu niezgłoszonego garażu. Zignorował pismo uznając że urząd się pomyli i odpuści. W maju przyszła decyzja podatkowa ustalająca zaległość 2300 złotych za 5 lat z odsetkami. Właściciel ponownie zignorował. W lipcu sprawę przejął komornik.

Komornik zajął rachunek bankowy i potrącił należność wraz z kosztami egzekucji. Łącznie z konta zniknęło 3100 złotych – zaległość 2300 złotych plus 800 złotych kosztów postępowania komorniczego. Właściciel próbował złożyć skargę na działanie komornika. Sąd oddalił skargę stwierdzając że postępowanie było zgodne z prawem – właściciel miał wielokrotnie możliwość dobrowolnego uregulowania należności.

Lata 2025-2026 to najgorszy moment na zaniedbania

Jeszcze kilka lat temu wiele takich spraw kończyło się machnięciem ręki. Inspektor przyjeżdżał, widział garaż, właściciel tłumaczył że zapomniał zgłosić, urząd dawał termin na korektę i sprawa się kończyła. Dziś ten czas się skończył definitywnie.

Nie przez złą wolę urzędników, tylko przez pieniądze i technologię. Samorządy są pod ścianą finansową. Inflacja zjadła budżety, koszty energii wzrosły o 50-100%, wynagrodzenia nauczycieli rosną, transport publiczny jest coraz droższy. Jednocześnie skończyły się proste rezerwy budżetowe. Dlatego gminy sięgają tam gdzie pieniądze są najłatwiejsze do odzyskania – do podatków lokalnych, które nie zostały prawidłowo naliczone.

Do tego dochodzi cyfryzacja eliminująca ludzki czynnik. Kontrola nie wymaga już wizyty inspektora w terenie, rozmowy z właścicielem, negocjacji. Jedno kliknięcie porównuje deklarację podatkową z aktualnym zdjęciem satelitarnym. System działa hurtowo, bez emocji i bez pobłażania. Jeśli algorytm widzi różnicę między mapą a rzeczywistością, sprawa automatycznie trafia na listę kontrolną. Urzędnik dostaje gotową listę adresów do weryfikacji.

Rok 2025 i 2026 to moment gdy kończą się tarcze i tymczasowe ulgi covidowe, gminy domykają budżety po kilku finansowo chudych latach, a dane przestrzenne są najdokładniejsze w historii dzięki nowym satelitom i dronom. W praktyce oznacza to jedno: to co było ignorowane przez lata, teraz wraca z rachunkiem za 5 lat wstecz. Bez negocjacji. Bez sentymentów. Bez pobłażania.

Wątpliwości co do proporcjonalności kontroli

Technologia budzi też wątpliwości u ekspertów od praw obywatelskich. Fundacja Panoptykon publicznie pytała czy inwestowanie w tego typu technologie nie prowadzi do państwa policyjnego, gdzie każdy pretekst do skontrolowania obywatela jest dobry. Z jednej strony to zrozumiałe że państwo walczy z naruszeniami prawa podatkowego i dąży do sprawiedliwego opodatkowania. Ale z drugiej strony pojawia się pytanie o proporcjonalność tych działań.

Czy niezgłoszony ganek o powierzchni 4 metrów kwadratowych, różniący podatek o 5 złotych rocznie, wymaga satelitarnego nadzoru i decyzji podatkowej? Czy automatyczny system nie generuje nadmiernej biurokracji zmuszającej obywateli do ciągłego sprawdzania czy każdy metr kwadratowy działki jest prawidłowo zgłoszony? Czy gminy nie powinny skupić się na poważnych naruszeniach zamiast ścigać drobne nieścisłości?

Weryfikacja termowizyjna to temat szczególnie ślisko zakrętu prawnego. Wystarczy słaba izolacja dachu w nieużytkowym strychu żeby dron pokazał ciepło uciekające górą. Czy biegły będzie udowadniał że tam ktoś mieszka tylko dlatego że ucieka ciepło przez dziurawy dach? Szykuje się fala odwołań do samorządowych kolegiów odwoławczych kwestionujących wiarygodność termowizji jako dowodu zamieszkiwania poddasza.

Kolejny problem to rozróżnienie między obiektami podlegającymi a niepodlegającymi opodatkowaniu na podstawie zdjęcia z góry. Jak odróżnić na zdjęciu satelitarnym wiatę bez fundamentów (teoretycznie niepodlegającą opodatkowaniu) od garażu blaszanego na fundamencie? Automat zaznaczy wszystko jako anomalię, a właściciel musi brać wolne w pracy i biegać wyjaśniać że nie jest wielbłądem. System może generować tysiące fałszywych alarmów, które obciążają zarówno właścicieli jak i urzędników.

Co to oznacza dla czytelnika

Sprawdź swoją działkę natychmiast na geoportalu. Wejdź na geoportal.gov.pl, znajdź swoją nieruchomość po adresie. Włącz warstwy „Ewidencja Gruntów i Budynków” (czerwone obrysy) oraz „Ortofotomapa” (zdjęcie satelitarne). Porównaj obrysy z rzeczywistością. Każda różnica to potencjalny problem.

Jeśli wykryjesz rozbieżność, nie czekaj na urząd. Złóż korektę deklaracji IN-1 z własnej inicjatywy. Dołącz pismo wyjaśniające że błąd wynikał z nieświadomości przepisów. Zapłacisz tylko zaległy podatek z odsetkami, unikniesz mandatu karnego skarbowego za zatajenie (nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych).

Każdą rozbudowę zgłaszaj od razu. Dobudowałeś ganek? Zabudowałeś taras? Postawiłeś garaż blaszany? Zgłoś to w deklaracji IN-1 w ciągu 14 dni. Koszt formalności to 0 złotych. Zaległości za 5 lat z odsetkami to tysiące złotych. Prewencja jest zawsze tańsza.

Wynajmij geodetę do pomiaru poddasza. Jeśli masz adaptowane poddasze, upewnij się że zmierzyłeś je prawidłowo według wysokości. Powierzchnia poniżej 1,40 metra nie jest opodatkowana. Powierzchnia od 1,40 do 2,20 metra liczy się w 50%. Geodeta kosztuje 300-500 złotych, może zaoszczędzić kilkaset złotych rocznie.

Zabudowany taras to już nie taras. Jeśli zamknąłeś taras przeszkleniem, roletami lub ścianami – to już nie otwarty taras tylko ogród zimowy podlegający opodatkowaniu. Zgłoś zmianę w deklaracji. Otwarty taras bez dachu i ścian nie jest powierzchnią użytkową i nie podlega podatkowi.

Garaż blaszany na fundamencie to budynek. Nie ma znaczenia że blaszany, przenośny czy „tymczasowy”. Jeśli ma fundament (wylewka, kostka, bloczki), ściany i dach – to budynek trwale związany z gruntem. Podatek według wysokiej stawki pozostałej (11,17 złotych za metr kwadratowy w 2025). Zgłoś go zanim urząd wykryje.

Wiata na drewno stojąca 10 lat nie jest tymczasowa. Urząd nie uwierzy w tymczasowy charakter konstrukcji stojącej w tym samym miejscu od lat. Ortofotomapy archiwalne pokazują czy obiekt stoi od wielu lat. Jeśli widać go na zdjęciach z poprzednich lat – to trwała budowla wymagająca zgłoszenia.

Sprawdź czy nie podlegasz podatkowi od deszczu. Jeśli utwardziłeś dużą powierzchnię działki kostką brukową lub betonem, możesz podlegać opłacie za zmniejszenie retencji terenowej. Stawki od 5 groszy do 1 złotego za metr kwadratowy rocznie. System automatycznie wykrywa utwardzenia na ortofotomapie.

Nie ignoruj wezwania z urzędu. Brak reakcji uruchamia egzekucję komorniczą, która doliczy kolejne 30-40% kosztów do zaległości. Jeśli dostałeś wezwanie, zareaguj w terminie – wyjaśnij sytuację, zaproponuj rozłożenie na raty, ale nie ignoruj pisma.

Altana to nie zawsze zero podatku. Altana rekreacyjna do 35 metrów kwadratowych może być zwolniona, ale tylko jeśli faktycznie służy rekreacji – otwarta konstrukcja, brak instalacji. Jeśli zamknąłeś ją ścianami, wprowadzisz prąd i grzejnik – to już budynek mieszkalny sezonowy podlegający opodatkowaniu.

Sprawdź archiwalne ortofotomapy swojej działki. Geoportal pozwala zobaczyć historyczne zdjęcia satelitarne z poprzednich lat. Urząd porównuje ortofotomapy z różnych lat by sprawdzić czy obiekt stoi od dawna. Jeśli garaż widać na mapie z 2020, 2021, 2022, 2023 i 2024 – trudno udowodnić że jest tymczasowy.

Thermowizja to nie stuprocentowy dowód. Jeśli dostałeś wezwanie na podstawie termowizji pokazującej ciepło na poddaszu – możesz się bronić. Ciepło może uciekać przez słabą izolację, nie oznacza automatycznie że poddasze jest mieszkalne. Żądaj wizji lokalnej z udziałem inspektora.

Korekta deklaracji nie wymaga wizyty w urzędzie. Formularz IN-1 można złożyć przez ePUAP lub zostawić w urzędzie w skrzynce podawczej. Nie musisz stać w kolejce ani umawiać się na wizytę. Po prostu wypełnij, wydrukuj, podpisz i zostaw w urzędzie lub wyślij elektronicznie.